Котлован или готовая квартира? В какую недвижимость сейчас выгоднее вкладывать деньги
На каком этапе строительства лучше покупать жилье (фото: РБК-Украина / Виталий Носач)
Количество предложений по продаже и покупке недвижимости существенно растет. Несмотря на ситуацию в стране, рынок динамичен и активно восстанавливается. Ежемесячно растет спрос на покупку жилья, сейчас он почти на довоенном уровне. Сомнений, что люди будут продолжать инвестировать и покупать жилье в Украине, становится меньше.
Выбирая выгодный вариант, следует учитывать цель приобретения жилья – это инвестиция или квартира под "быстрый заезд", то есть покупка для себя. В процессе обсуждения окончательное решение может меняться, и это нормально.
Следует начать с того, что между "котлованом" и квартирой, готовой к заезду, есть еще немало стадий строительства. Когда мы говорим о первом варианте – это по сути этап, когда застройщик получил разрешение на строительство и провел первые земельные работы на территории, сделав котлован под фундамент.
Первым и наиболее значительным преимуществом приобретения жилья на этом этапе экономия (от 30-40% и более). Такой вариант покупки выгоден для инвестиций, поскольку обеспечивает высокую доходность объекта недвижимости при последующей продаже. Также приобретение квартиры на первичном этапе строительства дает возможность выбрать свой идеальный вариант планировки, вида, этажности и т.д.
В случае перепродажи первичного жилья по переуступке доходность может достигать 30-40%. Если речь идет о продаже уже сданной в эксплуатацию квартиры или дома, особенно если там сделан косметический ремонт, цена на жилье будет значительно выше, чем на начальном этапе. Такой вариант позволяет заработать, однако потребуется больше времени.
Следует учесть то, что в этом случае вместе с более высокой доходностью существует высокий риск. Перед тем, как покупать квартиру на начальном этапе или, как говорят, инвестировать в котлован, обязательна и важна проверка всех возможных документов и данных о застройщике.
Вот их ориентировочный список:
Документы на Землю. В связи с введением в Украине военного положения публичная кадастровая карта была отключена, однако основные данные можно проверить в Госгеокадастре - целевом назначении, форме собственности и т.д.
Разрешение на выполнение строительных работ можно проверить в Реестре разрешительных документов в Государственной инспекции архитектуры и градостроительства Украины (сейчас доступ к публичным данным довольно ограничен, поэтому для получения информации нужно отправить письмо в ДИАМ).
Информация о статусе юридического лица – не находится ли компания в статусе прекращения деятельности, можно проверить в Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц-предпринимателей. Отдельно в Едином государственном реестре судебных решений можно получить информацию о судебных спорах компании, а также досудебные расследования по уголовным производствам или делам о банкротстве.
Не будет лишним приехать в офис к застройщику, а также посетить территорию будущего ЖК или объекта недвижимости и посмотреть все своими глазами.
Кроме проверки информации в открытых источниках нужно убедиться, действительно ли объект находится по указанному адресу и не отличается ли от того, что вы видели на фото или в проекте. Если в ЖК уже сданы дома, это хорошая возможность пообщаться с жильцами и узнать их мнение относительно жилого комплекса и других нюансов.
По данным нашего ресурса, на июль 2023 года количество предложений по Украине по продаже "первички" составляет 66 тысяч объявлений, медианная цена жилья - почти два миллиона гривен, количество отзывов от пользователей на объявление - более 51 тысячи. Со вторичным рынком ситуация лучше: количество предложений выше почти на 60%, количество отзывов больше на 35%, медианная цена вторичного жилья по Украине составляет 1,64 миллиона гривен.
Решение о покупке жилья, уже готовое к заезду, выглядит более безопасным, как минимум с той точки зрения, что все этапы строительства завершены, коммуникации подключены, а дом сдан в эксплуатацию. Плюс у покупателя есть возможность лично оценить состояние квартиры, самого ЖК, придомовую территорию.
Основным вопросом, волнующим покупателей при покупке готового к заселению жилья, является его цена, особенно если продавец предварительно сделал в нем косметический ремонт или это вторичка с евроремонтом. В таком случае стоимость квартиры или дома будет значительно выше, чем на этапе котлована.
При выборе - вкладывать деньги в "котлован", покупать новостройку с ремонтом или вторичку "заезжай и живи" - следует руководствоваться целью вашей покупки. Иногда, несмотря на то, что людям срочно нужно жилье для себя, они все же решают инвестировать в новостройку и параллельно арендовать жилье, потому что это финансово выгоднее. Принимать решения и производить расчеты каждый может сам для себя, для удобства есть калькулятор, благодаря которому можно узнать среднюю цену продажи, а также долгосрочной аренды вашего варианта квартиры.
Перед покупкой квартиры или дома важным этапом является анализ рыночной цены на недвижимость в вашем городе или регионе. Только после этого вы можете понять, завышена ли цена заинтересовавшего вас объекта или нет. Также можно обратиться к проверенному риэлтерскому агентству или специалисту по недвижимости, консультация которого поможет выбрать подходящий именно вам вариант покупки жилья.
