Как понять, что продавец квартиры вас обманывает?

Основные аферы с недвижимостью - как распознать обман

Разнообразные мошеннические схемы и обман риелторов при покупке квартиры - довольно распространенное явление, которого следует избежать любым способом. Ниже рассмотрим основные признаки, которые могут указывать на аферу и недобропорядочность посредников, с которыми может иметь дело покупатель недвижимости.

Неправдивые объявления. Риелторы часто размещают в сети Интернет (на сайтах, в рекламных баннерах, в социальных сетях и т.п.) множество объявлений с целью "заманить" потенциального клиента. При этом квартиры, которую человек видит в объявлении, может даже не существовать.

Так делают для того, чтобы как можно больше людей связались с посредником, предлагающим посмотреть различные варианты недвижимости на продажу. Если же попросить риелтора показать именно понравившийся вам вариант из объявления, он обычно отвечает, что эта квартира уже продана (но есть возможность посмотреть вместо нее другие, похожие и даже лучшие).

Путем такого обмана риелторы ищут новых клиентов - на которых в дальнейшем можно неплохо заработать.

В подобных "фейковых" объявлениях чаще всего предоставляется неполная информация об объекте недвижимости (отсутствуют данные об этаже, площади, месторасположении и т.п.). Насторожить потенциального покупателя должны также слишком красивые фотографии или низкая стоимость квартиры (по сравнению с рыночными ценами).

Реальное состояние квартиры может не оправдать ожидания (иллюстрация: pixabay.com)

Предоплата за просмотр. Иногда на рынке недвижимости встречаются схемы оплаты "за адрес".

Речь идет о том, что нечестный риелтор просит заплатить деньги за информацию о понравившейся вам квартире. Когда же потенциальный арендатор или покупатель приезжает по указанному адресу, выясняется, что жилье не подлежит сдаче или продаже, поскольку там уже кто-то живет.

"Кража" объявлений. В такой схеме риелторы-мошенники без разрешения размещают чужие объявления (опубликованные реальными владельцами квартир) от своего имени, оставляя свои контактные данные.

Следовательно, когда потенциальный покупатель звонит по объявлению, вместо собственника попадает на посредника и дальше вынужден выяснять, кто реальный собственник жилья, а кто просто хочет получить комиссионные от сделки.

Продажа через посредника. Иногда в объявлениях указывается, что квартиру продает собственник, однако со временем выясняется, что потенциальный покупатель связался со знакомым, родственником или другом владельца, который просто "помогает продать".

Афера состоит в том, что человек договаривается о просмотре квартиры и считает, что ему не придется платить комиссионные. Однако "на месте" - после экскурсии по выбранному объекту недвижимости - с потенциального покупателя требуют деньги за "услугу".

Сравнительная характеристика. Прибегая к такому психологическому приему, недобросовестные риелторы не сразу показывают потенциальному покупателю ту квартиру, которую он выбрал.

Сначала они водят человека по страшным и "убитым" квартирам, отвечающим ожиданиям лишь частично. После этого посредник "внезапно" отмечает, что буквально пару часов назад появился идеальный вариант, который действительно хорош и отвечает поставленным запросам. В то же время, стоить этот объект недвижимости может больше, чем ожидалось.

Просмотр в "выбранное" время. Поскольку основной задачей риелтора является продажа квартиры любым способом (чтобы получить комиссионные), он не будет обращать внимание покупателя на недостатки выбранного жилья.

Нечестные специалисты могут даже намеренно выбирать определенное время суток или недели для просмотра - во избежание "негативных нюансов" (громких или буйных соседей вечером, ужасного вида из окна днем, полностью "забитой" парковки под домом в выходной день и т.п.).

Вид из окна важен для многих (иллюстрация: pixabay.com)

Подставные покупатели. Когда недобросовестный посредник видит, что клиенту точно подходит выбранная квартира, он может попытаться поторопить его с покупкой - не давая времени на размышления или возможности поторговаться и снизить цену.

Некоторые прибегают даже к услугам "подставных покупателей", которые якобы случайно приходят смотреть объект недвижимости одновременно с вами, или же звонят посреднику во время демонстрации квартиры именно вам.

Тогда риелтор говорит, что может отдать вам квартиру "здесь и сейчас", без торга, иначе ее купят другие. Особенно корыстные "специалисты" могут прибегнуть в таком случае даже к повышению стоимости недвижимости, на фоне "безумного ажиотажа".

Аванс или задаток. С юридической точки зрения между авансом и задатком есть существенная разница. В то же время некоторые из посредников делают вид, будто не понимают различий между этими двумя терминами.

Покупателю следует знать, что задаток нельзя даже упоминать в тексте предварительного договора о купле/продаже жилья. В стандартном договоре процесс передачи финансовых средств принято называть авансом или суммой обеспечения.

Обман состоит в том, что покупателю отказываются возвращать аванс под видом того, что он являлся частью задатка. При этом в договоре обязательно будет закреплена сумма обеспечения и размер штрафа, являющегося компенсацией для владельца в случае отказа клиента от покупки.

Если же в тексте договора речь идет именно об авансе, его должны полностью вернуть.

Юридическая проверка от посредника. Такая разновидность обмана является едва ли не самой популярной.

Даже если посредник отмечает, что провел полную юридическую проверку всех нюансов по выбранному вами объекту недвижимости, верить "на слово" не стоит, ведь риелтор не несет за это никакой ответственности и не дает гарантий (с юридической точки зрения).

Если приобрести жилье с "проблемными" документами, через некоторое время предыдущий владелец может, например, неожиданно оказаться у вас на пороге и потребовать аннулировать сделку (даже через суд).

Тщательная проверка всех документов поможет избежать проблем в будущем (иллюстрация: pixabay.com)

Как избежать распространенных ошибок при покупке квартиры

Для того чтобы избежать проблем при покупке любой недвижимости, эксперты советуют придерживаться ряда "неписаных правил":

• всегда проверяйте объявления на полноту информации, соответствие фотографий и реальность стоимости (исходя из средних цен на рынке)
• никогда не звоните по объявлению, вызывающему у вас то или иное подозрение
• никогда не платите комиссионные риелтору или посреднику до подписания договора или других необходимых документов
• ищите объявления о продаже недвижимости на официальных специализированных сайтах, где их размещают настоящие владельцы, а не мошенники
• всегда уточняйте информацию - с кем вы будете иметь дело во время просмотра квартиры (с владельцем, риелтором, или любым другим посредником) и будут ли с вас потом требовать комиссионные "за экскурсию"
• никогда не соглашайтесь на покупку квартиры после активного просмотра ряда "страшных" вариантов - отдохните, выдохните, убедитесь, что стоимость подходящего вам объекта не завышена (по сравнению с ценами на рынке) и только потом принимайте решение
• осматривайте выбранную квартиру по меньшей мере несколько раз (в разное время суток, в будни и в выходные дни), а также представьте, какой вид будет открываться из окна в другое время года (чтобы вместо зеленого парка летом вы не увидели, например, кресты кладбища сквозь оголенные деревья зимой)
• никогда не торопитесь с покупкой квартиры, даже если ее обещают отдать кому-то другому уже через несколько часов (если вы сразу не согласитесь на оформление договора), не соглашайтесь также на "повышенную цену на фоне спроса"
• внимательно ознакомьтесь с информацией о компании-застройщике дома, в котором планируете приобрести квартиру (во избежание последствий некачественного строительства), а также с отзывами о ней реальных жильцов объекта недвижимости
• внимательно ознакомьтесь с информацией о владельцах квартиры и документами, подтверждающими право собственности
• поинтересуйтесь, какие лица были владельцами этой квартиры с момента ввода ее в эксплуатацию (исследуйте так называемую историю продажи недвижимого имущества во избежание в дальнейшем судебных споров или других неприятностей)
• внимательно перечитывайте договор о купле/продаже жилья и другие сопутствующие документы, а также не вносите "аванс" или "задаток", если в договоре он не упоминается (чтобы иметь возможность вернуть средства в случае изменения тех или иных обстоятельств и отказа от покупки)
• перед подписанием договора проведите тщательную проверку всех документов по квартире - либо самостоятельно (если вы в этом разбираетесь), либо с помощью проверенного юриста или юридической компании