Інфляція, нові податки та низькі відсотки: які є альтернативи пасивного доходу

За прогнозами економістів, у 2022 році ставки за депозитами суттєво не зміняться. За оптимістичного прогнозу, зростання відсотків за гривневими вкладеннями можливе лише на 0,5-1%. А ставки за валютними депозитами залишаться на рівні 2021 року. При цьому рівень інфляції в Україні буде досить високим: від 7% до 10% за рік.

Які альтернативні можливості інвестування з метою зберігання та примноження власних коштів з’являються в Україні, яка мінімальна сума потрібна для старту та скільки можна отримати – в авторській колонці для РБК-Україна Realty розповідає Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Developmen.

Іншими словами, в 2022 році висока інфляція вкупі з оподаткуванням отриманого прибутку (а це 18% ПДФО + 1,5% військового збору) "з’їсть" майже весь очікуваний дохід від депозитів. Натомість вже кілька девелоперських компаній оголосили про впровадження нового інвестиційного інструменту – "фондів інвестування в нерухомість", які дадуть змогу отримати від 10% прибутку в іноземній валюті на рік. Як вони працюватимуть? Які їхні переваги та ризики для інвесторів?

Альтернатива депозитам та купівлі квартир

Головною перевагою фондів інвестування в нерухомість (ФІН) є насамперед можливість для громадян вкласти кошти в будівництво об’єктів нерухомості (наприклад, в житло) чи сервісних апартаментів та отримувати пасивний прибуток. Якщо говорити про первинний ринок, то для інвестора відпадає потреба в придбанні цілісного об’єкта (квартири) за повну вартість. Навпаки – є можливість вкласти різні суми одразу у кілька ФІНів.Фото: РБК-Україна

Для того, щоб стати інвестором ФІНу, громадянинові потрібно придбати цінні папери цього фонду, що перебуватимуть у вільному обігу та які можна буде при потребі швидко продати.

В свою чергу отримані цільові кошти через ФІН девелопер направлятиме в реалізацію конкретних проєктів, що може стати головним джерелом фінансування будівництва та розвитку компаній без залучення банківських кредитів. До того ж реалізація проєкту не залежатиме від рівня продажів квартир, частина коштів з яких завжди спрямовується саме у будівництво.

Це дасть змогу забудовникам отримувати цільове фінансування на конкретний об'єкт нерухомості, а кінцевим інвесторам – отримувати прибуток від реалізації цих проєктів. Іншими словами, навіть якась нова "пандемія", що може спричинити тимчасовий відтік покупців, буде не здатна загальмувати зведення житлового комплексу.

На мій погляд, для того, щоб "увійти" в ФІН з відчутним прибутком, інвесторові варто орієнтуватися на суму не меншу 5 тис доларів. Тобто, прибуток з цієї суми складе щонайменше 500 доларів на рік.

Фонди – як нові інструменти інвестицій

У найближчі 2-3 роки в Україні можуть з’явитися близько 10 інвестфондів, створених девелоперськими компаніями, діяльність яких буде спрямована на отримання прибутку в різних сегментах нерухомості. Поширення цього інвестиційного інструменту також може привернути увагу іноземних фондів, що інвестують в нерухомість. Мова йде про REIT-фонди (Real Estate Investment Trust).

Чому український ринок здатен зацікавити іноземні фонди?

Насамперед, високим рівнем очікуваного прибутку. Для прикладу, у США прибутковість вкладень у REIT-фонди становить в середньому 2% і лише зрідка досягає 5%. А в Україні, як зазначалося, можна отримати прибуток щонайменше 10% річних у валюті.

Цінні папери міжнародних REIT-фондів вільно котуються на фінансових біржах та є більш ліквідними, ніж об’єкти нерухомості, адже продати їх за ринковою вартістю можна набагато швидше, ніж, приміром, квартиру. Найбільшу частку прибутку будь-якого REIT-фонду складають орендні платежі, що дають стабільні і прогнозовані грошові надходження. Крім того, прибуток REIT-фондів не залежить від рівня інфляції, адже вартість нерухомості, орендних платежів дуже часто зростають на еквівалент знецінення обігових коштів.

Ризики вкладень у ФІНи

Інвестування майже в будь-який ринок пов’язані з певними ризиками. І щоб отримати очікуваний прибуток, варто зважити переваги та недоліки того чи іншого ринку чи інструменту – знайти притомний баланс між прибутком і ризиками.

Головний ризик від інвестування в первинний ринок житла – це замороження будівництва, перетворення ЖК на недобуд. Ще одна засторога – банкрутство девелопера з об’єктивних чи суб’єктивних причин. Проте, ці ризики можна суттєво зменшити, вкладаючи, наприклад, кошти в об’єкти надійних девелоперів, чи інвестуючи на завершальних етапах будівництва.

Інвестуючи у ФІНи, можна зіткнутися зі схожими речами. Юридичні проблеми, пов’язані із землекористуванням, різноманітні судові обтяження можуть не лише вплинути на темпи будівництва, а призвести до банкрутства забудовника. Але з урахуванням законодавства України, управління здійснюється КУА (компаніями з управління активами), на яких покладена відповідальність за перевірку об’єктів інвестування, що суттєво зменшує ризики для вкладників.

Проблемою для інвестора може стати ще й обіцяний забудовником занадто високий відсоток прибутку. Тому треба звертати увагу на ринкові показники, та у випадку занадто привабливих обіцянок, більш ретельно перевіряти, за рахунок чого девелопер обіцяє більш вигідні умови для вкладення коштів.

Також проблемою можуть стати економічні, політичні та форс-мажорні ризики: гіперінфляція, війна, техногенні катастрофи тощо.

Гарантії вкладень у ФІНи

Щоб гарантувати прибуток від вкладень у ФІН, по-перше, сам девелопер має правильно налаштувати бізнес-процеси. Навряд чи, якась компанія спробує закріпити суму прибутку у відсотках на рік, проте активність торгів та ліквідність цінних паперів фонду разом з якістю проєктів, які реалізовуватиме девелопер, можуть стати непрямою гарантією надійності інвестицій.

Я вже згадав про REIT-фонди: інвестування в міжнародні фінорганізації, що фінансуватимуть зведення ліквідних українських об’єктів у різних сегментах нерухомості – є певною мірою гарантією вдалого вкладення коштів.Але найголовнішою гарантією стане прозора система звітності управителів фонду перед тримачами цінних паперів про витрати наявних коштів і отриманий прибуток. Щоб вкласти кошти в інвестфонд, інвесторові варто також вивчити його фінансову звітність, рівень доходу та прибутку, капіталізацію, боргове навантаження, публічність тощо.

Новий інструмент для інвестицій – це насамперед розширення можливостей для громадян, що націлені на отримання прибутку від власних заощаджень. І, за великим рахунком, ФІНи можуть стати "фінансовою" частиною реформування містобудівної діяльності, адже існування таких фондів тісно пов’язане з прозорими умовами на ринку будівництва. Варто наголосити, що інвестфонди можуть спонукати іноземних інвесторів вкладати кошти в реалізацію українських проєктів.

Раніше наші автори розповідали як реагують покупці житла на загрозу війни.

Також юрист з нерухомості ділився досвідом як читати договір з забудовником та на що звернути особливу увагу.