Дешево та сердито: чи є сенс зараз купувати квартиру в "хрущовці"

Українці переключаються на квартири перших індустріальних серій. За даними Асоціації ріелторів України, в грудні 2021 року 2/3 всіх покупців вторинної нерухомості цікавилися малогабаритним житлом радянського періоду, яке на 50-70% складається з "хрущовок".

Чому застарілі морально і технічно "хрущовки" досі цікаві українцям і з чим можна зіткнутися, зробивши таку покупку – в матеріалі РБК-Україна Realty.

Головна причина "успіху" – доступність такого житла, вважають аналітики. В умовах майже відсутньої на вторинному ринку іпотеки й невизначеності в економіці – це цілком зрозуміло. Ось тільки чи є сенс витрачати гроші на такі квартири? В яких випадках вкладення в "хрущовки" можуть бути виправдані?

Перш ніж говорити про достоїнства та недоліки скромних п'ятиповерхівок, згадаємо коротко, звідки вони з'явилися.

Зроблено в США

Як і багато нововведень радянського періоду, проекти п'ятиповерхівок з блоків або панелей, які можна було зібрати за лічені тижні, прийшли в СРСР з-за кордону, точніше – з США. Саме з передмістя Нью-Йорка в 1910 році почали свою ходу по світу перші збірні житлові будинки.

Однією з головних переваг цих простих та лаконічних будівель була швидкість їх зведення – за рахунок готових бетонних конструкцій, відлитих в заводських цехах. В Європі таке житло набуло популярності після Першої світової війни, коли потрібно було розселяти мільйони людей, які опинилися без даху над головою. Особливо активно прототипи "хрущовок" зводилися в Німеччині, Голландії, Франції.

В СРСР проектом зацікавилися в середині 50-х – в період правління Микити Хрущова. Тоді, в післявоєнні роки, житлове питання стояло особливо гостро. Проект інженера Віталія Лагутенко (дідуся соліста групи "Мумій Троль") й архітектора Михайла Посохіна, під технічним кодом К-7, представляв із себе п'ятиповерхову будівлю, що складалася з декількох десятків ізольованих квартир та був поставлений на потік.

Більшість "хрущовок" зводилося як тимчасове житло для 1-2 поколінь (design-homes.ru)

Розглянемо основні плюси та мінуси таких будинків

Мінуси "хрущовок"

Зношеність будівель та мереж

Переважна більшість "хрущовок" зводилася як тимчасове житло для 1-2 поколінь – яке повинно було забезпечити мінімальний побутовий комфорт кожної нужденної сім'ї.

"Спочатку "хрущовки" розраховувалися на 25 років, – розповідає віце-президент "Асоціації професійних керуючих нерухомістю" Анатолій Топал. –Потім термін їх експлуатації кілька разів збільшували. Однак зараз і він вже давно підійшов до завершення. Ресурс більшості цих будівель (особливо панельних та блокових) фактично вичерпаний. Як і ресурс мереж, що їх обслуговують. По суті, майже кожна "хрущовка" – це міна уповільненої дії, що загрожує комунальною катастрофою. Капітальний ремонт в квартирі не допоможе, –ремонтувати доведеться весь під'їзд, а труби міняти всьому стояку. Те ж і з мережами – вони прокладалися перед введенням в будинок і вже, практично, непрацездатні", – попереджає експерт.

"Правда, зустрічаються винятки: серед "хрущовок" є окремі будинки, які можуть дати фору сучасним будівлям. Це деякі цегляні проекти, а також ті, що зводилися з перспективою подальшої надбудови поверхів, тому їх фундаменти добре зміцнювалися", – розповідає Анатолій Топал.

На них-то майбутньому покупцеві і варто звертати увагу.Покупцеві варто звернути увагу на цегляні будинки (РБК-Україна)

Некомфортні тісні планування

Однокімнатні "хрущовки" рідко бувають більше 30-32 кв.м, двокімнатні – 43-47 кв.м, трикімнатні – до 61 кв. м. Маленькі кухні площею 5-7кв. м, де не може одночасно розміститися вся сім'я. Санвузли частіше суміщені. Кімнати – прохідні. Висота стелі – 2,48-2,6 м.

На перших поверхах немає балконів. Над верхніми – немає техповерхів та горищ: квартири п'ятого поверху розташовані безпосередньо під дахом. Маленькі сходові клітини та місця загального користування не дають можливості об'єднати з сусідами приквартирний тамбур.

Низькі звуко- та теплоізоляція

Товщина несучих конструкцій в панельних "хрущовках" – 40 см, в цегляних – 35-38 см. Внутрішні перекриття – 10-20 см. Міжкімнатні перекриття в самій квартирі можуть бути 4-6 см. При таких вихідних даних складно очікувати від будинку високих ізоляційних властивостей.

Ситуацію рятує "сорочка" зовнішнього утеплювача (добре, якщо утеплюються відразу кілька квартир або вся стіна будинку). А від галасливих сусідів захистить звукоізоляція. Але потрібно пам'ятати, що вона вкраде до 10 см від кожної стіни й без того невеликої житлоплощі.

Неоднорідний контингент

Мабуть, це найбільша проблема "хрущовок", застерігає Анатолій Топал. Якщо сучасні ЖК заселяються людьми, від початку близькими один одному за соціальним рівнем – їм простіше знаходити спільну мову при вирішенні питань (охорона в під'їзді, парковка, місця загального користування тощо), то в п'ятиповерхівках – вельми строкатий склад з мешканців та квартирантів. І завжди є ті, хто вкрай неохоче погоджуються вкладатися в дрібний ремонт, заміну вікон в парадному або переїжджати в маневрений фонд на час реконструкції будинку.

Плюси "хрущовок"

Доступна ціна

У великих містах країни вартість кв.м в "хрущовці" нижче середньої на вторинному ринку на 20-40%. Так, у столиці ці квартири стартують з 1200 доларів за кв.м, у той час як решта житлового фонду, за даними АН "Благовіст", в грудні наблизився до 2000 доларів за кв.м.

Це основна перевага: квартиру в "хрущовці" можна придбай без клопоту з іпотекою, оформити яку сьогодні на вторинному ринку вкрай складно.

Усталена соціальна інфраструктура

Мікрорайони з "хрущовками" зводилися одночасно з будівництвом шкіл, садків, поліклінік, будинків побуту, кількість та місткість яких розраховувалися за кількістю новоселів.

Досі в цих мікрорайонах рідко зустрінеш черги в дитсадки або біля дверей дільничного лікаря. Як правило, ці квартали упорядковані зонами відпочинку, оточені парками та скверами. У них достатньо торгових точок в пішій доступності, а також відділень пошти і банків, зупинок громадського транспорту.Торік питання реконструкції "хрущовок" порушили в черговий раз (wikimedia.org)

Перспектива реконструкції або реновації

В Україні про знесення кварталів з "хрущовками" та будівництво на їх місці сучасних ЖК, а також про реконструкцію старих будівель говорять вже майже 16 років. Втім, результати поки не вражають: на всю країну реконструйовано лише кілька десятків будинків.

Минулого року влада в черговий раз порушила цю тему. Внесли зміни до законопроєкту, який спрощує процедуру відселення власників застарілого житла для його реконструкції або реновації мікрорайону. Чи запрацює він та за яких умов – однозначної думки на ринку поки що немає.

Рано чи пізно за цей житловий фонд все ж візьмуться, і його власники можуть сподіватися отримати натомість сучасне житло. Питання лише: коли?

Чи варто зараз купувати "хрущовку"

За оцінкою Анатолія Топала, інвестиція в "хрущовку" може бути цікава лише в разі, якщо будівля знаходиться в привабливому місці: в безпосередній близькості до ділового центру міста, в оточенні зелені та об'єктів інфраструктури, якщо у нього добротний проєкт, стіни з цегли, відповідальні мешканці та обслуговуюча компанія (це неважко зрозуміти, зайшовши у двір або в парадне). І нарешті – якщо ви не розраховуєте отримати прибуток з цієї інвестиції в короткій або середньостроковій перспективі.

"Хрущовка" – це довга історія, яка рано чи пізно повинна завершитися реновацією або модернізацією будівлі. Тоді вкладені кошти встигнуть вигідно відбитися: спочатку – на оренді, а потім – при оновленні будинку. Але якщо вам необхідно вирішувати житлове питання тут і зараз – звичайно, краще розглянути для покупки квартиру в "хрущовці" або в найближчому передмісті, ніж витрачати кошти на оренду й намагатися при цьому накопичити на більш привабливий варіант. В українських реаліях завжди зручніше накопичувати, вже маючи дах над головою", – переконаний експерт.

Вдалу "хрущовку" завжди можна буде продати за ринковою вартістю: різкого обвалу цін на ці будинки експерти не очікують. Так, Юрій Піта, глава АСНУ, прогнозує, незважаючи на стагнацію всього ринку, невелике зростання цін на такий вид житла в найближчому майбутньому - у першому півріччі поточного року.

Раніше ми писали як оглядати будинок і на що звернути увагу, купуючи квартиру в лютому.

Також ми розповідали, як реагують покупці житла на загрозу війни.