На валізах: як реагують покупці житла на загрозу війни

Через загрозу вторгнення й туманних перспектив, за минулий січень кожна друга-третя угоди з купівлі житла були відкладені або анульовані. Найчастіше - з ініціативи покупців. Люди не поспішають розлучатися з грошима навіть для вирішення житлового питання. Не кажучи вже про інвестиції.

Що відбувається? Як довго збережеться ця ситуація й чим загрожує ринку – в авторській колонці для РБК-Україна Realty розповідає аналітик, провідний фахівець ринку нерухомості по Києву та області Оксана Чередничок.

Покупку відкладають

"Я продав будинок та квартиру в престижному передмісті – збирався купувати нерухомість в Києві. Зібрав потрібну суму, підібрав варіанти. Але – подивився на те, що відбувається з країні та зрозумів: нічого купувати не буду. Залишимося поки без житла, але з грошима. Можливо, вони знадобляться в критичний момент. Не до нерухомості нині", – так нещодавно пояснив мені один клієнт рішення відкласти придбання квадратних метрів.

Зазначу, що з цією сім'єю ми готувалися до процесу покупки довго і грунтовно. Був ретельно вивчений ринок, враховані всі прогнози, переглянуті варіанти. І ось –пауза.

І цей приклад – не єдиний.

Здавалося б, причини лежать на поверхні: всьому виною – зростаюча напруга на кордоні, валютні "гойдалки" й непередбачуваність самого ринку.

Але ці причини виглядають визначальними тільки на перший погляд.

Це ми вже проходили

Давайте згадаємо не менш драматичні 2014-2015 роки.

Початок активних військових дій, новини зі Сходу, від яких стигне кров. Страшні бої та втрати. Сотні тисяч переселенців по всій країні. Здавалося, земля йде з-під ніг.

Істерить курс долара, який в лічені тижні міг вирости в рази (думаю, всі пам'ятають той короткостроковий, але вражаючий показник в 40+ грн/долар в кінці зими 2015-го). І це – на тлі тотального банкопаду: за 2014-2017 рр. було виведено з ринку 87 проблемних банків (всього в 2014 році в Україні працювало 180 банків), в яких було сконцентровано 30% загальних активів. Вмирали не тільки банки-смітники, гинули комерційні титани. Вони поховали під собою не тільки мільйони доларів, але і, здавалося, надію на досягнення найважливіших цілей. Серед яких придбання нерухомості – в безумовному пріоритеті.

Економіку лихоманить, інвестори згортають свої програми, рівень життя падає. На будівельному ринку процвітають корупція та беззаконня. Саме в цей період ринок найбільш активно наповнюють самобуди забудовників-аферистів на кшталт Анатолія Войцеовського, які починають будівництво, не маючи ніякої дозвільної документації.

Один тільки Войцеховський примудрився за 2010-2015 розбити по Києву півсотні незаконних будмайданчиків. Саме в цей період з'являється відома формула хабара, яку забудовники заносили чиновникам: 5 доларів за кв.м. А будівельна галузь в Україні потрапляє до трійки найбільш корумпованих й непрозорих.

Здавалося б, все йшло до того, що ринку нерухомості – особливо, житлової первинки і вторинки – не вижити.

Але – він жив. Більш того – бурхливо розвивався. У відділах продажів стояли черги з бажаючих придбати квартири. В агентствах нерухомості розривалися телефони.Фото: Віталій Носач, РБК-Україна

Людей не зупиняли ані напружена військово-політична обстановка, ані ризики втратити свої кошти (а вони посилилися в рази), ані ціни, що скачуть, ані відсутність, як тоді здавалося, перспектив.

Можна сказати, що українці 7-8 років тому слідували легендарній раді барона Ротшильда купувати "коли на вулицях ллється кров".

Що змінилося сьогодні

Ризикну припустити, що зараз радикально змінився сам ринок нерухомості. Й саме на цей факт покупці і продавці реагують з недовірою та побоюванням. А складна передвоєнна ситуація укупі з валютною нестабільністю й пандемією стали похмурими тригерами.

Трансформація ринку відбулася не вчора. Її початок варто шукати якраз в тих процесах, які запустили забудовники-аферисти, які звикли за хабарі вирішувати свої бізнес-питання. Вони залишали після себе незакінчені об'єкти, виконані найхалтурнішим чином. Пізніше до їхнього кола додадуться й інші – ті, хто намагалися втриматися на ринку за рахунок великих обсягів й доброго імені в минулому. Але втриматися, в силу різних причин, не вдалося. Як результат – десятки скелетів недобудов та сотні тисяч сімей, що залишилися без грошей і даху над головою.

Як це не сумно, але скандали навколо забудовників, заморожені проєкти, викриття корупціонерів, хронічні зриви термінів здачі й часто – низький рівень якості робіт – зробили свою справу.Фото: Віталій Носач, РБК-Україна

Всі ці історії переорієнтували багатьох покупців житла з первинного ринку на вторинний. Цю тенденцію ми добре побачили вже минулого року. Покупців не зупиняв навіть той факт, що ціни на вторинку місцями росли активніше, ніж на новобудови й за підсумком року (в залежності від класу житла та регіону) – вони підвищилися на 5-25%. Настільки стрімкого зростання на нашому ринку не спостерігалося після іпотечної кризи 2008-2009 років.

І це при тому, що якість вторинного житла поступається новобудовам. Відповідно – співвідношення ціна-якість не назвеш справедливим.

Стрімке зростання цін підігрівалося ажіотажним попитом. Пандемія повернула всіх додому, змусила нарешті уважно придивитися до того, де вони живуть. І оскільки первинка породила недовіру – та й чекати неї довго (поки забудовник здасть об'єкт в експлуатацію) – покупці пішли вибирати радянські панельні серії, "радміни" або "спецпроєкти". Багато хто встиг це зробити в минулому році.

А з початком поточного року ринок, що пішов у традиційну січневу сплячку, так з неї й не виринув. У всякому разі, досі.

Чого чекати далі

Впевнена – відновлення активності на ринку все ж відбудеться, традиційно – навесні.

А ось покупці зміняться (точніше – вони вже змінилися).

Якщо ще рік-два тому тон задавали покупці-інвестори (ті, хто купує квадратні метри задля збереження та примноження коштів), то сьогодні залишаться ті, хто вирішує квартирне питання.

Інвестори йдуть зі сцени в силу двох головних причин. По-перше, зараз дійсно досить високі ризики втратити інвестиції – не тільки в ході бойових дій, але і в результаті чергового переділу ринку. По-друге, законодавчі нововведення (податок при перепродажі житла та ін.) позбавляє такі інвестиції сенсу.

На ринку первинної нерухомості частка інвесторів становила від 1/3 до половини – залежно від класу. На вторинці їх менше – приблизно 20-25%. Ось їх, прогнозую, ми найближчим часом на угодах не побачимо. Зате всі інші відновлять активність.Фото: Віталій Носач, РБК-Україна

Й як правило, це не ті, хто сидить з валізою грошей й вичікує, коли вигідніше придбати вподобаний об'єкт. Велика частина покупців на вторинному ринку не мають накопичень для чистої покупки – це надто великі суми. Наші покупці і продавці – учасники ланцюжків (паралельно щось продають/купують). Головна мета цих людей – вирішити свої житлові питання.

Що купуватимуть

Пандемія нікуди, на жаль, не поділася. Тому запит на затишне, просторе житло в обжитих зелених районах або біля водойм – залишається високим. Прогнозую, що виросте число тих, хто шукає квартиру у форматі "в'їжджай і живи". У багатьох людей в умовах падаючої економіки різко зменшуються фінансові можливості для експериментів з дизайном та ремонтом.

У топі запитів залишиться недорогі, але прийнятні за станом квартири в будинках поліпшених серій 70-90-х років.

Військова напруженість також привнесе свої корективи: люди шукатимуть житло далеко від центру, стратегічних підприємств, місць скупчення народу. Прогнозую підвищення інтересу до нерухомості в передмістях.

Динаміка зростання цін, яку ми спостерігали минулого року, навряд чи збережеться. Одна з причин – стрибок курсу долара. Вторинний ринок, який залишається умовно прив'язаним до американської валюти – по-своєму реагує на ці гойдалки. Чим стрімкіше дорожчає долар – тим повільніше зростають ціни. А при різких скачках валюти вони й зовсім можуть просісти.

Тому – чекаємо весни.

Рекомендую всім, кому необхідно вирішувати свої житлові питання – не відкладати в довгий ящик. Ще не було такої ситуації на ринку нерухомості України, щоб він намертво зупинився. Але на ціни та тенденції зовнішні чинники (такі, як військова нестабільність) можуть серйозно вплинути. Це варто враховувати.

Раніше в наших колонках юрист давав актуальні для покупців квартир в новобудовах поради як читати договір із забудовником і на що звернути особливу увагу.

Також у нас є думка фінансового директора як відіб'ється на ціні квартир законопроект 5600 про підвищення податком при продажу житла.