Житловий застій: чому українці перестали купувати квартири
Угод з купівлі/продажу нерухомості стає все менше. Тепер ріелтори з ностальгією згадують кризовий 2009-й рік, а про 2007 - піковому рік для угод - розповідають майже легенди. "Главред" розбирався, чому так відбувається.
"У 2007 році я займався тільки великими угодами, дрібні доручав новачкам, на ринок оренди навіть не дивився. Ціни зростали кожен день, гроші лилися рікою. У 2009 році було напружено, за клієнтів доводилося боротися, але слабка динаміка була. Зараз - повний штиль. Вперше подумав про те, щоб змінити професію", - зізнається брокер Іван Єфименко.
На ринку нерухомості він працює майже двадцять років. Пам'ятає 90-ті, коли за 4-7 тисяч доларів у Києві можна було придбати квартиру. Але навіть той період зараз йому здається більш перспективним.
Під прицілом обставин
Київ вельми показовий - за минулий рік, за даними консалтингової компанії SV Development, у столиці було продано трохи більше 5600 квартир на вторинному ринку і майже 7800 квартир у споруджуваних будинках. Для порівняння: у 2013-му на "вторинці" було продано майже в три рази більше квартир і в два з половиною рази більше - в недобудованих. І це при падінні цін на нерухомість.
За підсумками минулого року вартість квартир у столиці просіла майже на 40%, в інших містах на 30-35%. Правда, 2014 рік повторив тенденцію кризового 2009 року - ціни на житло знизилися тільки в доларовому еквіваленті. У гривні вартість квартир залишилася колишньою. "Власники квартир не поспішають їх продавати, в Києві, наприклад, зараз багато виставили квартиру під оренду, тому ціни в гривні тримаються на високому рівні", - пояснює ріелтор Стефанія Макицкая.
"Господарі квартир охоче погоджуються на знижки, але ціни фіксують в доларах, тому підібрати квартиру, орієнтуючись на суму в гривні, - неможливо. За фактом в доларах ціни падають, але для більшості покупців - ростуть - адже гривня кожен день дешевшає", - розповідає Валентина Опанасенко, співробітниця одного з великих банків Києва. Вже півроку вона намагається знайти квартиру в столиці за 400 тисяч гривень, але поки що - безуспішно.
Втім, є хороші новини - зараз ріелтори більш згідливі в питанні комісійних. Так, якщо раніше за участю двох брокерів - з боку продавців і з боку покупців - комісія складала 5-6% від вартості квартири, то зараз можна домовитися про комісії 4-5%.
Однак навряд чи така економія - кілька тисяч гривень - спонукає українців вкладати гроші в житлову нерухомість. "Доходи українців падають. Життя дорожчає, і навіть ті, у кого є гроші для солідних покупок - воліють їх відкласти. Ніхто не знає, що станеться в країні в цьому році", - говорить Єфименко.
Податкова петля
Цей рік за прогнозами ріелторів, швидше за все, виявиться для ринку нерухомості ще більш важким, ніж минулий. Висока інфляція, безробіття, девальвація гривні і відсутність будь-яких гарантій в соціальному та економічному плані - не змусять українців вкладати гроші в купівлю квартир.
"У співвітчизників зараз інші пріоритети - вижити. У країні - війна, гроші завжди можуть знадобитися на щось життєво важливе", - вважає Єфименко.
Не користь пожвавлення ринку говорить і недоступність іпотечних кредитів. Навіть ті українці, які готові ризикнути і розпочати кредитну життя - не зможуть отримати іпотеку банки як ніколи суворі до потенційним позичальникам, а ставки відлякують навіть самих сміливих і впевнених у завтрашньому дні українців. Річні ставки досягли 25%, а первинний внесок повинен складати не менше 40% - такі умови мало кому під силу.
"Припустимо, квартира коштує 600 тисяч гривень. При таких умовах за десять років ти переплатиш 90% від вартості квартири. Щомісячний платіж протягом усіх цих років складе майже 7 тисяч. І це якщо банк не змінить умов. Кому зараз під силу такі виплати?", - дивується Опанасенко.
Такі фактори повинні вплинути на подальше зниження вартості квартир. Експерти вважають, що просідання цін у першому півріччі може досягти ще 10-15%. Втім, це за умови збереження поточного курсу долара.
"Причин для зростання цін на нерухомість я не бачу. У поточному році тільки в Києві і області здадуть кілька десятків об'єктів, це ще більше збільшить пропозицію при падаючому попиті, а значить, буде тиснути на ціни", - говорить Єфименко.
Стримуючим фактором для цін послужать і прийняті поправки до Податкового кодексу. Одна з них припускає податок на квартири площею понад 60 кв. м і для приватних будинків, площею понад 120 "квадратів".
Знизять потенційну привабливість квартир і зростаючі ціни на послуги ЖКГ. "Здавати квартири буде вже не так вигідно: введено податок на таку нерухомість, до того ж оплачувати дорогу комуналку наймачі не захочуть. Вже є прецеденти, коли квартиронаймачі хочуть оплачувати тільки те, що можна порахувати по лічильнику: воду, електроенергію, газ (опалення). А ось так звану квартплату просять господарів погашати самостійно", - зазначає Макицкая.
Втім, якщо сценарій експертів виправдається і ціни до кінця цього року дійсно впадуть ще, ринку нерухомості доведеться дуже важко - кількість угод у цій сфері все одно піде на спад, а потенційних покупців не додатися. Навіть за заниженими цінами нерухомість, особливо в столиці, для українців залишається недоступною розкішшю.
Джерело: Столична нерухомість
