Забудовники та інвестори – компроміс в умовах кризи
Нинішня криза стала для українців викликом, взяти який, не втративши базових людських цінностей і виконуючи всі свої фінансові та партнерські зобов'язання, стало своєрідним маркером надійності. Найбільш уразливими в цій ситуації опинилися люди, які мають зобов'язання в іноземній валюті. В основному це іпотечні позичальники, які брали на себе кредитні ризики, спокусившись більш низькими процентними ставками, а також покупці і інвестори квартир на первинному ринку, які скористалися програмами розстрочки від забудовників.
Не секрет, що придбання житла у розстрочку отримала широку популярність в попередні 4-5 років. В умовах практичної відсутності можливості отримати іпотечний кредит на житло, що будується в банку, програми розстрочки платежів, які пропонувалися багатьма великими столичними забудовниками, були реальною альтернативою вирішення житлового питання.
З 2009 року це взаємовигідне рішення влаштовувало обидві сторони. Забудовникам пропозицію поетапної оплати допомагало в просуванні і продажі своїх об'єктів, а покупцям давало реальну можливість придбати житло.
Проблеми почалися в березні 2014 року, коли країну накрила перша хвиля здешевлення гривні. Оскільки платежі за розстрочення передбачали символічні відсотки, в більшості випадків вони були прямо прив'язані до курсу іноземної валюти (долара, євро), які обчислювалися за формулою, в якій валютний курс відіграє не останню роль.
У підсумку в неприємній ситуації опинилися обидві сторони. Інвестори залишилися один на один з регулярно зростаючими платежами на тлі знецінюються гривневих доходів, забудовники - зі своїми фінансовими зобов'язаннями, подорожчанням будматеріалами і наполегливими зверненнями інвесторів з проханнями "щось зробити для утримання курсу". Очевидно, що універсального, що влаштовує обидві сторони у рівній мірі рішення тут бути не може. Необхідний компроміс, пошуками якого і зайнялися керівники будівельних компаній. Більшість великих забудовників запропонувало своїм інвесторам і потенційним покупцям спеціальні "антикризові пакети". Умови таких пакетів відрізняються, але чітко простежується мета - зробити стрибки курсу менш болючими і стимулювати інвесторів швидше погасити свої зобов'язання.
У ЖК "Міністерський" (забудовник "Енергополь-Україна") існуючим інвесторам пропонується фіксація курсу нижче ринкової ставки на певний строк. Умови залежать від площі квартири і терміну розстрочки. Однак при цьому процентна ставка за використання кредиту зростає. Для інвесторів квартир площею понад 80 кв. м можливе збільшення терміну виплат до 5 років (у стандартних умовах - максимум 2 роки). Інвесторам, які відмовляються від фіксації курсу, пропонують додаткові знижки на загальну суму.
Компанія "Інтергал-Буд" у своїх об'єктах "Паркові озера" та "Яскравий" пропонує фіксацію вартості квадратного метра при покупці квартир в розстрочку. Складові формули, за якою обчислюється вартість, залежать від виплаченої на даний момент суми і діють до здачі квартир в експлуатацію. Також забудовником передбачені знижки до 10% при великому відсотку одноразової оплати і новорічні акції, на яких можна отримати дисконт до 15%.
В ЖК "Комфорт Таун" (інвестор КУА "Валприм, забудовник "КАН Девелопмент") інвесторам, які прагнуть як можна швидше закрити свої зобов'язання, за дострокову виплату понад планового платежу пропонується знижка 30% від суми погашення. Тим, хто відчуває труднощі з виплатою підвищених внесків, забудовник пропонує фінансові канікули зі сплатою 50% щомісячного платежу без збільшення суми договору або продовження терміну розстрочки до 10 років.
Для тих, хто переоцінив свої можливості і не бачить реальних перспектив повного погашення, пропонують обмін більшої квартири на меншу, допомога в реалізації квартири стороннім покупцям (для введених черг комплексу) або розірвання інвестиційного договору та повернення сплаченої суми (для інвесторів будуються черг). У будь-якому з перерахованих випадків штрафні санкції, передбачені договором, інвесторам не застосовуються.
"У нас з чотирьох тисяч проданих квартир майже половина реалізована в розстрочку від п'яти до десяти років. Звичайно, людям важко, багато хто втратив роботу. Платежі в гривні збільшилися вдвічі, і ми зараз чітко розуміємо, що доходи людей не адекватні курсом долара. Ми готові почекати і не вимагати повного обсягу платежів, поки дохід наших позичальників адаптується під курс долара", - пояснює ситуацію представник компанії КУА "Валприм" Андрій Левін.
У ЖК "Садовий" компанії "УкрБуд" новим покупцям пропонується придбати квартири за акційною ціною: для оплатили 50% вартості об'єкта інвестування можлива фіксація вартості квадратного метра до кінця 2014 року, при оплаті 70% вартості - фіксація вартості квадратного метра до кінця I кварталу 2015 р.
Будівельна компанія "НЕСТ" (житлові комплекси "Пори року", "Смарагдовий") обрала шлях індивідуального підходу до кожного клієнта, який зіткнувся з труднощами при виплаті кредиту. У компанії вважають, що універсальних рішень тут бути не може, оскільки причини фінансових труднощів у кожного свої.
"У сформованих умовах ми намагаємося знайти компроміс. Оскільки, як і більшість забудовників, маємо свої зобов'язання перед кредиторами у валюті. Тому ми шукаємо умови, прийнятні для обох сторін. Інвесторам можемо запропонувати збільшення терміну розстрочки або тимчасове зменшення платежів. При цьому ми працюємо над конкурентоспроможністю об'єктів, намагаючись оптимізувати вартість кв. м без втрати якості, навіть шляхом зниження власної рентабельності", - описав ситуацію комерційний директор компанії "НЕСТ" Костянтин Браво.
У житловому комплексі "РиверСтоун" (забудовник UDP) при придбанні квартири в другій черзі будівництва діють знижки до 15% в залежності від першого внеску та обраної квартири (чим вищий одноразовий внесок - тим більше знижка). Додатково надається дисконт до 5% на 2-кімнатні квартири площею понад 100 кв. м та 3-кімнатні квартири площею понад 125 кв. м. Лояльні умови розстрочки в період акції передбачають: перший внесок - 30% від вартості квартири; розстрочка до 12 місяців без подорожчання і додаткових витрат.
Проаналізувавши антикризові пропозиції кількох великих столичних житлових комплексів, можна прийти до висновку, що відреагувати на сформовані умови, масштаб яких став несподіваним для багатьох, довелося всім.
У будь-якому випадку з часом ми побачимо, хто вибрав правильну тактику, зберігши максимальна кількість інвесторів, які увійшли в проект до кризи, і залучив нових покупців вже після початку дестабілізації. Основними бонусами для тих, хто сьогодні проявить гнучкість і здоровий глузд, стане повне завершення проекту, стабільна репутація на ринку та можливе початок нових проектів, оскільки перспективи і затребуваність якісного первинного житла в столиці ще далеко не вичерпані.
За матеріалами: Сьогодні
