У пошуках компромісу. Покупців житла заманюють знижками та схемами
Осінь не принесла полегшення столичному ринку нерухомості. Жодного традиційного пожвавлення, всупереч стриманим прогнозами ріелторів і забудовників, не сталося. Власники житла не хочуть знижувати ціни, а покупці не готові купувати квартири за діючого прайсу.
Сторони намагаються прийти до компромісу за рахунок мінімізації оподаткування - на вторинному ринку житлової нерухомості, а також різних маркетингових інструментів на ринку новобудов.
Йде в тінь
На вторинному ринку в Києві ціни на квартири прив'язані до валюти. У січні-вересні поточного року порівняно з аналогічним періодом 2013 р. середня ціна житла знизилася на 4,5 % - до $ 113,6 тис., свідчать дослідження порталу address.ua. При цьому девальвація з початку року склала близько 60 %.
Незговірливість продавців не зовсім характерна для ринку. «Під час кризи 2008 2009 рр. нерухомість у валюті подешевшала на рівень девальвації гривні - майже на 60 %», - згадує президент Союзу фахівців з нерухомості Олександр Рубанов. Але тоді причиною нестабільності національної валюти був міжнародний фінансовий криза, а зараз - українські внутрішні проблеми. Багато продавці зайняли вичікувальну позицію, сподіваючись на покупців зі сходу країни, де зараз йдуть бої, а також інвесторів, які, злякавшись проблем у банківській системі, почнуть вкладати свої заощадження в нерухомість.
Правда, поки очікування власників квартир не зовсім виправдовуються. За даними компанії ARPA Real Estate, за дев'ять місяців цього року в Києві купили лише 4,3 тис. квартир, що в три рази менше показника за відповідний період 2013 р.
Нечисленні покупці намагаються мінімізувати свої витрати. За даними компанії «Олімп-Консалтинг», у першому півріччі 2014 р. кількість договорів дарування зросла на 19 % і склало 34 тис. по Україні. «Даних за третій квартал поки немає, але ця тенденція актуальна і сьогодні», - повідомив «Капіталу» директор компанії Андрій Гусельников.
При укладенні таких договорів можна уникнути сплати податків. За даними віце-президента Асоціації професійних управляючих нерухомістю Анатолія Топала, відрахування державі становлять 2 % від вартості квартири: 1 % надходить у Пенсійний фонд і в якості держмита.
Ще близько 2 тис. грн потрібно витратити на витяги з реєстрів та реєстрацію права власності. Якщо квартира перебуває у власності менше трьох років, то його власникові потрібно сплатити додаткову мито - 5 % від оціночної вартості апартаментів. Наприклад, при покупці однокімнатної квартири вартістю $ 50 тис. ця схема дозволяє заощадити приблизно $ 1,2 тис.
Договори дарування допомагають покупцям уникнути ризиків при співпраці з банками, запевняють експерти. Відповідно до постанови Національного банку, яке набуло чинності восени, можна розраховуватися готівкою на суму до 150 тис. грн. «Один з наших клієнтів вирішив перерахувати гроші за покупку нерухомості через Терра Банк. Чи варто говорити, що сума до покупця не дійшла, а угода зірвалася», - розповідає директор київського агентства нерухомості, що побажав залишитися неназваним. Нагадаємо, 22 серпня Фонд гарантування вкладів фізичних осіб (ФГВФО) ввів тимчасову адміністрацію в цю фінансову установу.
За даними ФГВФО, сьогодні тимчасова адміністрація введена ще в 26 банків. Серед них Меліор Банк, Інтеркредитбанк, Прайм-Банк, Єврогазбанк, Експобанк, Грін Банк «Порто-Франко», «Аксіома», «Демарк», «Золоті ворота» та ін За даними НБУ, в Україні на 1 жовтня банківську ліцензію мають 168 установ, причому одна з них видана санаційному банку.
Новобудови в ціні
На ринку первинної нерухомості ситуація більш сприятлива. З січня по вересень було укладено 6,48 тис. угод, що тільки в 1,7 рази менше підсумків аналогічного періоду 2013 р., свідчать дані компанії ARPA Real Estate. Це пов'язано з тим, що покупці все частіше купують житло в новобудовах. У структурі продажів за перші дев'ять місяців - 60 %, що на 14 п.п. більше показників минулого року. Забудовники залучають покупців за допомогою різних маркетингових програм: отримання кредиту в банку-партнера, розстрочка платежу тощо, писав раніше «Капітал».
Найкращий маркетинговий інструмент зараз - це ціна, стверджує заступник директора з маркетингу будівельної компанії «Міськжитлобуд» Ангеліна Деревльова. Багато забудовники змушені фіксувати ціни на квартири за пільговим курсом, наприклад 11,5 UAH/USD. Це дає свої плоди. На думку Деревльової, зменшення вартості житла в доларах на 20 % призводить до активізації продажів. «Зараз люди готові купувати нерухомість за ціною від 12,5 тис. грн до 16,5 тис. грн за квадратний метр», - підсумовує вона.
в 2,2 рази зменшилася кількість угод на ринку житлової нерухомості в січні-вересні поточного року порівняно з аналогічним періодом 2013 р.
Столичні забудовники змінюють умови розстрочення (наприклад, вводять варіанти 0 % на обмежений термін виплати), коригують умови покупки і перший внесок, розповідає керівник відділу продажів порталу аddress.ua Світлана Пешко. Наприклад, у житловому комплексі «Чайка» надають безпроцентну розстрочку на споруджуване житло до кінця цього року.
Початковий внесок становить 50 % від вартості квартири. У відділі продажів житлового комплексу «Комфорт Таун» розповіли, що перший внесок на житло складає до 10 років, а до моменту введення об'єкта в експлуатацію пропонується безвідсоткова розстрочка платежу. Після цього залишок суми надається в кредит строком на 10 років під 10 % річних з прив'язкою до курсу валют. «Безумовно, деякі гравці намагаються пристосуватися і пропонують інші способи залучення клієнтів. Наприклад, рекомендують знижки, відсоток яких прив'язаний до річниці компанії і т. д.», - додає керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов.
Житло подешевшає
Ціни на ринку житлової нерухомості будуть трохи повзти вниз, впевнені опитані «Капіталом» експерти. Але далеко не всі квартири дійдуть до кінцевого покупця, деякі пропозиції перехоплять спекулянти або рантьє. «Клієнти одного з київських агентств нерухомості готові придбати три-чотирикімнатні апартаменти за $ 200 тис. Влітку вони могли купити квартиру лише в районі станції метро «Політехнічний інститут», а нещодавно - на Печерську», - стверджує Анатолій Топал.
Середня ціна пропозиції на вторинному ринку за підсумками року знизиться на 7-8 %, вважає Андрій Гусельников. Він нагадує, що в минулому році ціна просіла на 5 %.
Відсутність достатнього попиту буде тиснути і на забудовників. «Щоб активізувати продажу, вони будуть проводити різні акції. Наприклад, надавати знижки до Нового року», - прогнозує провідний спеціаліст з нерухомості консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький. Він додав, що розмір дисконту може досягати 10 % від первісної ціни.
