Стійка інвестиція: які об'єкти нерухомості вкладати сьогодні, щоб отримати дохід завтра
Економічна криза, девальвація і нестабільність банківської системи змушують українців замислюватися про альтернативні інструменти заощадження. Традиційно на перший план у такі періоди виходять вкладення в нерухомість. Delo.UA розбиралося, в які об'єкти вигідніше вкласти свої кровні, щоб не тільки не втратити, а й заробити.
У рейтингу "інструментів інвестування" у населення на першому місці поки стоїть покупка доларів, але з урахуванням дефіциту готівкової валюти, все більше людей намагаються переводити гривні в квадратні метри. Такої думки дотримується директор проектної групи "Архиматика" Олександр Попов. Традиційно найбільш приваблива для українців житлова нерухомість, відзначають фахівці ЖК "Родинний Затишок".
Що купують?
Експерти підтверджують активізацію угод купівлі житла з метою заощадження коштів. Такі покупці найчастіше планують здачу квартири в оренду з подальшим її перепродажем на зростаючому ринку. Але бажаючі примножити таким чином свій капітал повинні розуміти, що мова йде про заробіток в довгостроковій перспективі.
"До початку 2015 року житло остаточно перестало бути цікавим вкладенням в короткостроковій перспективі. Ще в початку - середині минулого року при інвестуванні в первинку можна було розраховувати на отримання доходу протягом року: багато забудовників - великі приватні, державні та муніципальні компанії, що спеціалізуються на житло економ-класу, тримали ціну в гривні, причому на рівні, установленому ще в 2013 році. Ті ж компанії, які вели ціноутворення у валюті, знизили ціни, компенсуючи девальвацію гривні. Причому це зниження стосувалося і готових квартир", - розповідає Ангеліна Деревльова, директор з маркетингу і продажів житлового комплексу RiverStone.
Однак до кінця 2014 року практично всі компанії скорегували свої прайси і підвищення в гривні цін склало 10-15%. Компанії ж, які прив'язували ціни до валюти зіткнулися з новою проблемою: курс Нацбанку та курси готівкового обміну валюти розійшлися більш, ніж на 20%, так що доларову вартість метра теж чекає перегляд.
Але навіть з урахуванням цих змін вкладати в покупку житла все ще вигідно, вважає Деревльова. Цінна з точки зору інвестування квартира повинна володіти двома важливими якостями: ліквідністю, тобто можливістю бути проданою без втрати вартості в найближчій перспективі, а також мати перспективу росту ціни.
"Це може дати лише ринок первинної нерухомості: недавно введені в експлуатацію об'єкти або близькі до здачі, а також квартири в будинках, які здаються в 2-річній перспективі. При цьому на ринку нерухомості діють ті ж правила, що і на фондовому: чим вище ризики, тим вищий потенційний дохід і чим нижче ризики, тим, відповідно, нижча дохідність. Тому, неможливо купити квартиру в недавно побудованому будинку і чекати, що вона буде продана з дохідністю 20% річних. В сьогоднішніх умовах, при середньому рівні ризиків (перевірений забудовник, здача об'єкта через 18 місяців) можна розраховувати на 15% річних, не більше", - підраховує Деревльова.
Якщо ж говорити про оренду житла, то сьогодні вона може забезпечити не більше 7,5% річних. При цьому найбільшою ліквідністю володіють найбільш дешеві квартири. "Щоб швидко здати однокімнатну квартиру вона повинна коштувати не дорожче 4000 грн в місяць (при цьому комунальні витрати оплачуються орендарем), а вкласти в неї з урахуванням косметичного ремонту і мінімуму меблів потрібно не більше 600 тис грн. При цьому строк від покупки квартири до її здачі повинен бути мінімальним. Оплата 20%-ного ПДФО ще більше ускладнює завдання", - говорить Деревльова.
Олександр Попов вважає, що плюсом вибору житла в якості інвестиції є те, що через рік-два ринок зіткнеться з його дефіцитом. Але мова знову ж таки йде тільки про якісні квадратах. "На такому інвестуванні можна заробити від 20 до 40% річних", - прогнозує він.
Тим не менш, найактивніше зараз купують квартири економ-класу. За даними Вікторії Погасій, старшого консультанта консалтингової компанії City Development Solutions,на первинному ринку найбільшою популярністю користуються однокімнатні квартири площею 40-45 кв. м, двокімнатні - 60-65 кв. м, трикімнатні - до 85-90 кв. м.
А от нерухомість на вторинному ринку, особливо будинки, побудовані більше 5 років тому, в якості вкладення коштів експерти розглядати не рекомендують - адже об'єкти навіть у відносно старих будинках з кожним роком втрачають свою ліквідність. "Хрущовки" і зовсім можна купувати лише з метою подальшої здачі в оренду, причому окупиться така інвестиція буде 15-25 років в залежності від району та стану квартири", - додає Попов.
Пам'ятаючи про обережність
У виборі інструменту інвестування одну з ключових ролей відіграють цінові очікування від об'єкта. "За умови стабілізації курсу гривні плюс-мінус на сьогоднішньому рівні, беручи до уваги стагнацію в економіці, зниження купівельної спроможності українців, можна очікувати зниження цін на житло на вторинному ринку до 5% за рік і зростання цін на житло в новобудовах, які в свою чергу безпосередньо залежатимуть від зростання цін на будівельні матеріали, вартості робіт, а також податкового навантаження", - прогнозує Захар Федорак.
За його даними, на первинному ринку житла в Києві у 2014 році середня вартість 1 кв. м зросла у гривні на 23,6% - до 16,48 тис. грн, тоді як на вторинному ринку доларові ціни за минулий рік знизилися на 10,7% - до $1772 за 1 кв. м.
Але плануючи вкладення в нерухомість варто пам'ятати, що вона несе в собі високі ризики, особливо в період економічної кризи, так як значно зростають ризики недобудови об'єктів.
Так що на етапі чергового зниження вартості квадратного метра експерти, з одного боку, рекомендують "терміново брати", а з іншого - виявити обережність. "По-перше, важливий сам об'єкт - необхідно розуміти, що і в 3-х і 5-ти річній перспективі він буде затребуваний ринком, щоб його можна було продати. По-друге, значну роль відіграє репутація забудовника - оскільки більшість об'єктів купується на етапі будівництва, необхідно подивитися вже побудовані і здані об'єкти забудовника, якість, терміни здачі і т. д., щоб бути впевненими, що забудовник добудує вибраний об'єкт", - резюмує директор консалтингової компанії City Development Solutions (CDS) Ярослава Чапко.
Джерело: svdevelopment.com
