Цены на жилье в 2024: какие города дорожают, а какие - теряют стоимость

Ситуация на вторичном рынке жилья

Спрос на покупку жилья на вторичном рынке в 2024 году оставался на уровне 75% от довоенного 2021 года. Это свидетельствует о медленном, но стабильное восстановление, особенно по сравнению с 2022 годом, когда падение составило 37%. В январе-феврале 2024 года спрос на жилье даже вырос на 18-19% по сравнению с аналогичными месяцами 2023 года, однако в последующие месяцы, за исключением августа, снова снижался.

Спрос на покупку жилья в 2024 году (данные OLX Недвижимость)

Среди основных причин отставания от довоенных показателей:

• депопуляция и миграция населения
• снижение платежеспособности граждан
• высокий уровень неопределенности

Несмотря на эти факторы, программе "єОселя" удалось частично активизировать рынок. Согласно исследованиям, 69% украинцев знают об этой инициативе, 8% уже воспользовались кредитованием, а 36% планируют это сделать.

Критерии выбора жилья также меняются под влиянием войны. Кроме традиционных параметров (цена, площадь, район), украинцы все чаще обращают внимание на этаж, автономность жилья, наличие укрытия и других условий безопасности.

Критерии выбора жилья в Украине в 2024 году (данные OLX Недвижимость)

Цены на вторичном рынке

В 2024 году цены на жилье выросли в большинстве областей Украины, особенно в западных и центральных регионах. Самый высокий прирост наблюдался в Ровно, Луцке, Житомире и Ивано-Франковске. Так, медианная стоимость однокомнатных квартир в этих городах выросла на 17-29%.

В то же время цены в долларах в городах, близких к фронту, продолжали снижаться:

• Херсон (-21%)
• Запорожье (-16%)
• Харьков (-14%)

Дома на вторичном рынке также подорожали в большинстве регионов. Например, в Ивано-Франковске прирост стоимости составил 46%, в Тернополе - 24%. Однако в Сумах, Запорожье и Херсоне цены упали на 5-15%.

Продажа жилья в Украине в 2024 году (данные OLX Недвижимость)

В Украине продолжает расти спрос на аренду жилья

2024 год стал годом активного восстановления арендного сегмента. Спрос на долгосрочную аренду вырос на 8,4%, превысив даже довоенные показатели 2021 года. Особый прирост спроса наблюдался в августе, когда студенты и семьи с детьми готовились к учебному году.

Однако количество объявлений о долгосрочной аренде снизилось на 11%, что повлекло значительный рост цен:

• однокомнатные квартиры - цены выросли на 18-24%, медианная стоимость - 12 000 гривен
• двухкомнатные квартиры - максимальный рост в Сумах (+60%), Ужгороде (+25%), Киеве (+50%).
• трехкомнатные квартиры - в Киеве медианная стоимость достигла 50 000 гривен (+39%).

Долгосрочная аренда жилья в Украине в 2024 году (данные OLX Недвижимость)

Ключевыми критериями выбора арендного жилья стали: цена, близость к работе или транспорту, а также автономность в случае отключения света.

Критерии выбора жилья для аренды (данные OLX Недвижимость)

Посуточная аренда жилья в 2024 году

Спрос на посуточную аренду вырос на 19,3%, пиковые значения приходились на летние месяцы. В Одессе июнь 2024 года стал рекордным с приростом спроса на 285% по сравнению с 2023 годом, несмотря на угрозы обстрелов.

Стоимость посуточной аренды выросла на 6% для квартир и на 20% для домов. Наибольшее подорожание наблюдалось в прифронтовых городах (Сумы, Полтава, Черкассы).

Посуточная аренда жилья в Украине в 2024 году (данные OLX Недвижимость)

Чего ждать на рынке жилья в 2025 году

Аналитики OLX Недвижимость прогнозируют, что в 2025 году рынок недвижимости Украины будет демонстрировать постепенное восстановление с умеренным ростом спроса и цен, особенно в сегменте аренды и новостроек.

На рынке купли-продажи жилья существенных изменений цен в долларах не прогнозируется, хотя возможны корректировки из-за изменений в налогообложении сделок. Программа "єОселя" и в дальнейшем будет поддерживать этот сегмент, но расширение ее действия на жилье в возрасте до трех лет может существенно переориентировать спрос на первичный рынок.

Покупатели по-прежнему будут отдавать предпочтение готовым квартирам или объектам на завершающей стадии строительства, чтобы быстрее заселиться.

Подорожание строительных материалов и дефицит рабочей силы продолжат давить на цены на новостройки. Наибольший рост стоимости ожидается в Киеве и Львове - городах с высокой миграцией и заинтересованностью инвесторов.

Рынок долгосрочной аренды останется драйвером недвижимости. На фоне миграции населения в безопасные регионы и общей неопределенности, которая заставляет многих откладывать покупку жилья, спрос на аренду продолжит расти.

Цены на аренду, особенно в западных и центральных областях, также увеличатся из-за сокращения предложений. В то же время часть продавцов, которые не найдут покупателей, могут вывести свою недвижимость на рынок аренды, что частично компенсирует дефицит.

Спрос на посуточную аренду будет расти, особенно летом, благодаря развитию внутреннего туризма, рабочим командировкам и семейным встречам, которые объединяют семьи, разделенные войной.

Основными факторами, которые будут влиять на рынок, станут:

• уровень безопасности в регионах
• стабильность энергосистемы
• состояние экономики и платежеспособность населения
• инвесторское доверие и ситуация на фронте