Цены приемлемые, но спрос слабый: НБУ оценил ситуацию на рынке жилья Украины

"В первую очередь из-за угроз безопасности мы не ожидаем стремительного восстановления рынка недвижимости в ближайшее время", - сказала Дадашова, отметив, что рынок недвижимости все же медленно растет.

По данным отчета НБУ, в последние полгода аренда дорожала соразмерно со стоимостью жилья. Поэтому "цена к аренде" в Киеве осталась на уровне 10х. Это близко к долгосрочному среднему уровню и означает, что покупка жилья является хорошей альтернативой аренде.

"Цена к доходу" вернулась к историческим минимумам конца 2021 года. В среднем на приобретение 70 кв. м жилья в Киеве семья с 1,1 трудоустроенным тратит эквивалент своего 10-летнего дохода.

Поэтому ценовые условия рынка недвижимости даже благоприятнее довоенных. Однако военные риски изменили правила игры: население не готово инвестировать средства в приобретение жилья на таких условиях, как раньше, говорится в отчете.

"Цены в целом являются приемлемыми, но несмотря на это спрос достаточно слабый из-за сохранения рисков безопасности прежде всего, а также из-за того, что между характеристиками спроса между тем жильем, которое хотели бы потенциальные покупатели, и между тем, которое осталось в предложении на рынке, существуют структурные различия", - сказала Дадашова.

Вторичный и первичный рынок

По данным НБУ, спрос на покупку жилья медленно оживляется, прежде всего на вторичном рынке. За одиннадцать месяцев 2024 года нотариусы удостоверили на 14% больше сделок, чем за этот период в прошлом году. Количество договоров купли-продажи росло в каждом из кварталов с начала года. Однако оно достигло лишь 70% от уровня, который был до полномасштабного вторжения.

Наибольшим спросом на вторичном рынке пользуется небольшое, а следовательно, более дешевое жилье. Медианная площадь приобретенных квартир - 48 кв. м (как по стране в целом, так и в Киеве), домов - 71 кв. м. Большинство сделок - это покупка жилья, которое старше 35 лет, лишь четверть сделок заключается для покупки жилья возрастом до 15 лет. В то же время, по информации из объявлений на ЛУН, медианная площадь жилья, имеющегося для продажи в Киеве, заметно выше - около 60 кв. м, а возраст меньше.

Подавляющее большинство сделок на вторичном рынке заключалось для приобретения жилья за пределами областных центров - 78% сделок. На столицу приходится еще 10% сделок. Среди областных центров большей популярностью пользуется жилье на западе страны.

Приобретение недвижимости на первичном рынке до сих пор мало интересует покупателей. По данным опроса ЛУН, в начале 2024 года количество сделок купли-продажи на первичном рынке почти не изменилось по сравнению с прошлым годом и не превышало пятой части довоенного уровня. С тех пор оно вряд ли выросло. Покупка на первичном рынке в дальнейшем воспринимается достаточно рискованной как из-за запущенных проблем и непрозрачности рынка, так и из-за высоких рисков безопасности, говорится в обзоре НБУ.

Цены на жилье

Как отмечают в НБУ, приобретение недвижимости на первичном рынке до сих пор мало интересует покупателей. По данным опроса ЛУН, в начале 2024 года количество сделок купли-продажи на первичном рынке почти не изменилось по сравнению с прошлым годом и не превышало пятой части довоенного уровня. С тех пор оно вряд ли выросло. Покупка на первичном рынке в дальнейшем воспринимается достаточно рискованной как из-за запущенных проблем и непрозрачности рынка, так и из-за высоких рисков безопасности.

Стоимость жилья на первичном рынке растет динамичнее, чем на вторичном. Движутся вверх цены прежде всего в западных регионах, где активнее строительство и спрос. Цены там выросли на 17-18% с начала 2024 года, тогда как в Киеве и некоторых других крупных городах - на 9%. Основные двигатели цены - изменение обменного курса и рост себестоимости строительства, говорится в отчете.

Ипотека

По данным НБУ, ипотечное кредитование продолжается только в рамках "еОсели", кредитов вне программы единицы. Круг банков - участников программы увеличился до одиннадцати, однако отдельные новые участники до сих пор не предоставили ни одного займа. Более 90% выдач сконцентрировано в трех государственных банках. Всего за одиннадцать месяцев 2024 года ипотек оформлено более чем в полтора раза больше, чем за весь предыдущий год. Однако во втором полугодии за месяц в среднем финучреждения предоставляют на треть меньшее количество кредитов, чем в марте-апреле, когда объемы были рекордными.