Чи варто купувати нову квартиру в Києві?
Коли курс долара підскочив, забудовники, щоб не відлякати потенційних покупців, не стали різко піднімати ціни. І ось результат: кількість угод поступово зростає навіть у традиційно «мертвий» сезон.
Ціни на квадратні метри просіли до локальних мінімумів.
Одне з головних правил економіки говорить: купувати щось потрібно на мінімумі, а продавати на максимумі. Зараз на ринку житла України склалася ситуація, коли ціни просіли до локальних мінімумів і далі дешевшати вже, напевно, не будуть. Напередодні Дня будівельника, який відзначається 10 серпня, ми розбиралися, куди дивитися простим покупцям - на первинний або вторинний ринок.
Ринок пожвавився
Незважаючи на те, що літо на ринку нерухомості вважається мертвим сезоном, кількість угод поступово зростає. Зазвичай індикатором всього українського ринку є столиця. А тут, судячи за статистикою, ситуація налагоджується.
У липні В столиці продано 1448 квартир, повідомили в консалтинговій компанії SV Development. Покупці роблять ставку на первинне житло: 806 квартир було продано в недобудованих будинках і 642 - на вторинному ринку.
- Локальний мінімум пройдений ринком ще в березні, тоді було продано всього 255 квартир на вторинному ринку і 433 в новобудовах, - розповів "Комсомольській правді" в Україні" аналітик SV Development Сергій Костецький. - Після цього ми кожен місяць бачимо позитивну динаміку. Для порівняння: у червні було продано 796 квартир на первинному і 592 - на вторинному ринку.
Дешева "первинка" дорожчає
При цьому нові квартири потихеньку ростуть в ціні. Середня вартість пропозиції житла на первинному ринку нерухомості Києва в липні зросла на 1,27% в порівнянні з попереднім місяцем, при цьому зростання цін до липня 2013 року склав 12,4% - до 15,195 тис. грн. Таку статистику наводить інформаційно-аналітичний портал "Столична нерухомість".
"Як і місяцем раніше, економ - і преміум-клас продемонстрували зростання середніх цін, а в бізнес-сегменті продовжилося зниження", - зазначено в повідомленні.
За даними дослідження, в липні поточного року середня вартість 1 кв. м житла на первинному ринку нерухомості Києва в сегменті бізнес-класу знизилася на 0,69% - до 17,271 тис. грн., економ - і преміум-класу - збільшилася на 1,4% і 1,16% - до 10,666 тис. грн. і 25,974 тис. грн. відповідно.
Згідно з повідомленням, у структурі пропозиції первинного житла в Києві в липні 2014 року переважали новобудови економ-класу - 60%, тоді як новобудови бізнес-класу становлять 26%, преміум-класу - 14%.
Пояснюють це тим, що після стрибка курсу долара з 8 до 12 грн. забудовники не стали різко піднімати ціни, щоб не відлякати потенційних покупців. Зараз же зростання цін відбувається поступово.
На вторинному ринку ступор
Незважаючи на зростання угод в липні, в серпні на первинному ринку може початися застій. Справа в тому, що зараз не зовсім зрозуміло, яким чином застосовується так званий військовий податок.
- Ми чекаємо роз'яснення щодо того, як застосовується так званий військовий податок, - розповіли нам в одній з великих ріелторських компаній. - Начебто мова йде про доходи фізосіб, куди кошти від продажу нерухомості не відносяться. З іншого боку, в документі, крім іншого, фігурують два слова "цивільно-правові договори". Тобто ще незрозуміло, чи треба учасникам угоди купівлі-продажу платити 1,5%.
Тому не виключено, що продавці вторинного житла відмовляться на місяць-другий від угод на вторинному ринку. При цьому покупцям доведеться перемикатися на первинний ринок.
"На вторинному ринку в Києві ціни залишилися на тому ж рівні, а в тих містах, в яких зараз депресія, відповідно ціни посунулися. На первинному ринку ціни в гривні підтягнулися, адже інвестори бачать свою капіталізацію і свій повернення в доларах, тому рано чи пізно ціни на такі об'єкти підтягнуться у відповідності з курсом 12 грн./дол. Але це буде відбуватися повільно, природним шляхом", - роблять прогноз консалтингової програмі UTG.
Згідно з прогнозами компанії SV Development, в найближчому майбутньому найбільшим попитом будуть користуватися двокімнатні квартири, на які доведеться 48-50% всіх угод, 42-44% займуть однокімнатні квартири, 6-9% припаде на об'єкти з трьома кімнатами і більше.
Якщо говорити про середню вартість квадратного метра вторинного житла, то в Києві в доларовому еквіваленті вона може несуттєво знизитися (до 5%) і скласти $1270/кв. м.
При цьому зростання курсу долара, який ми спостерігаємо, компенсує це зниження, якщо перераховувати ціну квадратного метра в гривні.
Шукайте акції
Зрозуміло, що в такій ситуації більшість покупців звернуть свою увагу на первинний ринок. Адже більшість забудовників ще не перерахували ціни за курсом 12,5 грн./дол.
Навіть якщо ціна в рекламних оголошеннях зазначена у валюті, то найчастіше курс фіксують близько 10 грн./дол. Крім того, забудовники зараз пропонують клієнтам безліч акцій.
Багато компаній готові почекати, поки громадяни сплатять всю суму протягом декількох місяців або навіть років. На ринку зустрічаються два види кредиту. Перший - розстрочка надається на період до здачі будинку в експлуатацію. Даний вид кредиту більш поширений і вважається вже мало не обов'язковим атрибутом інвестування. Другий варіант - розстрочка на певний період часу без прив'язки до термінів здачі в експлуатацію.
При цьому найчастіше потрібно зробити солідний перший внесок, який зазвичай складає 50%. Суму, що залишилася громадянин може виплачувати рівними частками щомісячно або щоквартально до моменту здачі будинку в експлуатацію.
Є на ринку і пропозиції з першим внеском від 5% строком на п'ять років. Але така щедрість компенсується досить високою ціною на квадратні метри.
Деякі компанії пропонують знижки на паркінги, кредитні канікули або можливість не платити квартплату 12 місяців за те, що ви сагитируете на покупку одного.
Ще один забудовник пропонує всім клієнтам, які оплатять майбутню квартиру цілком, безкоштовну путівку на відпочинок. Якщо купуєте однокімнатну квартиру, то можна вибрати тур за 14 тисяч грн., при покупці двох - і трикімнатних квартир - 22 тис. грн. Правда, якщо ви знайшли більш дешевий тур, то різницю вам не віддадуть. При меншої або більшої вартості туру різниця не компенсується.
Що відбувається в регіонах
Величезний вплив на ринок нерухомості в регіонах надають події на сході країни. Як кажуть фахівці, нерухомість в містах, які знаходяться під контролем "ДНР" і "ЛНР", не користується популярністю.
При цьому зростає попит на оренду у великих містах, куди їдуть переселенці. Поки що люди тільки знімають квартири, але експерти не виключають, що частина з них залишиться на нових місцях навіть після закінчення АТО. Частина з них - це потенційні покупці житла.
Що стосується останніх тенденцій, то, за статистикою, в основній масі міст ціни в гривні поки істотно не змінилися, але в доларовому еквіваленті триває зниження.
Максимальне падіння серед великих міст на 2,73% зафіксовано у Львові та Одесі (2,21%), за ними слідують Харків (1,93%), Донецьк (1,69%), Дніпропетровськ (2,01%) і Київ (1,99%).
За минулий місяць істотно знизилися ціни і в не найбільших містах країни - Хмельницькому (мінус 2,33%), Миколаєві (мінус 1,87%), Чернігові (мінус 2,17%), Херсоні (мінус 2,50%), Ужгороді (мінус 1,39%). Мова йде про ціни у валюті.
