Чи варто інвестувати у будівництво житла: рада юристів
Багато українців, більше не довіряючи банкам свої заощадження, почали набувати нерухомість. Гроші з банківської сфери активно перетікають в нерухомість Столичні рекламні плакати рясніють, на перший погляд, дуже вигідними та привабливими пропозиціями про продаж квартир у споруджуваних об'єктах за ціною 200 000 - 300 000 гривень, що значно нижче ринкової вартості готової нерухомості. Ріелтори навперебій радять вкладати гроші в будівництво, переконуючи, що нібито надійніше, ніж банки. Але чи це так? Деякі ризики інвестування в об'єкти незавершеного будівництва аналізують адвокат Анастасія Москаленко і юрист Анжеліка Ташматова з Юридичної фірми "Москаленко і Партнери".
1. Участь у будівництві через Фонд фінансування будівництва.
Це - один з найпоширеніших механізмів фінансування у будівництво.
Управителем фонду фінансування будівництва є фінансова компанія, зазвичай - банк. Якщо у неї виникнуть проблеми, доступ до коштів ФФБ блокується і будівництво зупиняється на невизначений термін.Хоча де-юре гроші продовжують належати інвесторам, витягнути їх з проблемного банку буде дуже складно. Природно, неплатоспроможний банк не стане фінансувати будівництво, і воно заморозиться. А якщо кошти з рахунків ФФБ вже були перераховані будівельної компанії, і виявиться неплатоспроможною вона, повернути їх буде практично неможливо.
Якщо ви готові викласти чималу суму за житло, що будується (а в Києві це завжди дуже високі суми), не полінуйтеся витратити час і убезпечити свої інвестиції від діяльності пройдисвітів, - зазначають юристи.
Адже навіть найбільш розрекламовані будівельні об'єкти можуть бути недобудованими: наприклад, будівництво ведеться без належних дозвільних документів, з порушеннями технології будівництва або квартири продаються за надто низькою ціною, яка явно не покриє витрат на будівництво. У кращому випадку, інвесторам доведеться доплачувати, і чималі суми, а в гіршому - будівництва зупиняться на невизначений термін і невідомо, чи будуть закінчені взагалі.
Для того щоб без проблем отримати бажану квартиру слід уважно перевірити законність діяльності посередника і забудовника. Деякі об'єкти навіть вже встигли засвітитися в кримінальних скандалах, наприклад про незаконною вирубкою дерев на ділянці забудови.
Щоб не стати обдуреним інвестором при купівлі житла, необхідно вибирати забудовників, які мають багаторічний позитивний досвід зведення житла. Обов'язково ознайомтеся з ліцензування та дозвільної документації на землю та будівництво незалежно від того, як саме Ви оформляєте відносини з забудовником.Якщо це нікому не відома компанія або відома, але з поганою репутацією, - краще не ризикувати.
Важливо звернути увагу і на майбутнього управителя ФФБ. Якщо авторитетне банківська установа - управитель ФФБ, ризики довірителів цього фонду нижче, особливо якщо банк кредитує забудовника та/або довірителів цього фонду під заставу майнових прав на нерухомість, що будується - а такому випадку банк ризикує своїми грошима, а значить, він буде зацікавлений проконтролювати їх цільове використання не тільки як управитель ФФБ, але і як кредитор.Управитель ФФБ повинен мати відповідну ліцензію Держфінпослуг на право залучення коштів фінансування. Особа, яка хоче стати учасником ФФБ, укладає договір з управителем ФФБ.
Насамперед потрібно самостійно і дуже уважно прочитати і перевірити всі документи. У типовому договорі, швидше за все, будуть максимально захищені права забудовника і посередника, але аж ніяк не інвестора. Тому для більшої надійності зразок договору, запропонованого ФФБ краще вивчати за участю юриста, оскільки УнеприметныеУ для звичайної людини умови можуть мати важливе значення і дуже небажані наслідки. Адже легше запобігти втрату грошей, ніж їх повернути.У договорі про участь у ФФБ обов'язково мають бути зафіксовані параметри майбутньої квартири, детально описані умови введення в експлуатацію, умови оплати і загальна сума оплати.Ні в якому разі не підписуйте договір, де зазначено, що вартість житла буде збільшуватися з часом. Договір повинен містити чіткий графік оплати, щоб уникнути непорозумінь з грошовими внесками.
Крім того, перераховувати кошти виключно на розрахунковий рахунок Управителя ФФБ, зазначений у договорі, а не готівкою в касу компанії, а то й ще гірше - готівкою її керівнику під розписку. При перерахуванні грошей через банк факт сплати внеску підтверджує не тільки документ, виданий на руки інвестору, але і інша банківська документація, яка об'єктивно доведе факт їх перерахування.На суму отриманих грошей управитель ФФБ зобов'язаний видати свідоцтво учасника ФФБ, де зафіксована сума внеску та кількість закріплених метрів майбутньої житлової площі. У ФФБ майнові права на об'єкт переходять до інвестора відразу після повної оплати вартості квартири.
2. Участь у житлово-будівельному кооперативі (ЖБК).
Іншим варіантом інвестування в нерухомість, що будується, є членство в будівельних кооперативах - ЖБК. Багато вважають, що інвестування через вступ в кооператив є самим перевіреним, простим і надійним способом для отримання заповітної квартири у власність. Але в реальності все не так вже благонадійно, як було з ЖБК в СРСР.
Схема інвестування за участю кооперативу практично виводить взаємини забудовника та інвестора з області законодавства в область договірних взаємовідносин, тому що законодавство України про кооперацію є поверхневим і застарілим. Права інвестора на інвестицію фактично не захищені і безпосередньо залежать від статутних положень і положень внутрішніх правил конкретного ЖБК.У разі невиконання забудовником своїх зобов'язань на стадії будівництва, а пізніше ЖБК на стадії обслуговування, судовий захист члена кооперативу нерідко практично неможлива через те, що ЖБК просто не видають на руки своїм членам документів, необхідних для суду.
Тому перед прийняттям рішення про вступ в кооператив слід, перш за все, уважно ознайомитися з його статутом, протоколами загальних зборів про членство та членські внески. Звернути увагу на такі моменти, як вступ у члени кооперативу, права і обов'язки членів кооперативу, припинення членства, спадкування паю, органи управління кооперативом, їх повноваження та порядок формування.Кількість членів кооперативу повинно співпадати з кількістю споруджуваних квартир у багатоквартирному будинку, а розмір внесків має бути чітко визначено, відзначають юристи.Зверніть увагу на терміни повернення паю у разі виходу з ЖБК.
Законом встановлений максимальний термін повернення паю до 2 років, але при цьому не встановлений мінімальний. Найчастіше забудовники передбачають такий саме термін у 2 роки, причому відлік його розпочинається з 1 січня року, що настає з моменту виходу або виключення з кооперативу (ст. 21 Закону України Про кооперацію).Також, необхідно перевірити дозвільні документи на будівництво. В іншому випадку виникнуть додаткові труднощі з отриманням правовстановлюючих документів або неотримання їх взагалі.
Так, участь у ЖБК відбувається на підставі членства. Членство в ЖБК може бути як повним, так і асоційованим. Як повноправний, так і асоційований член ЖБК зобов'язаний внести грошовий або майновий пай - внесок. На відміну від повноправного члена ЖБК асоційований не наділений правом вирішального голосу при вирішенні питань, пов'язаних з діяльністю кооперативу, а користується лише дорадчим голосом.Як правило, інвестори залучаються до складу ЖБК на умовах асоційованого членства. Таким чином, інвестор тільки фінансово бере участь в будівництві житлового будинку ЖБК допомогою внесеного паю і усунений від будь-якого управлінського впливу на діяльність ЖБК та його посадових осіб.
Між ЖБК та інвестором - асоційованим пайовиком укладається договір про пайову участь у кооперативі або договір про пайовий внесок, згідно з яким пайовик вносить в кооператив пай у грошовій або майновій формі з метою отримання квартири у власність після введення житлового будинку в експлуатацію. Розмір паю дорівнює сумі інвестицій у придбання квартири.
Одним з неприємних моментів, з якими можуть зіткнутися інвестори, які вступили в ЖБК, - це можливі подвійні продажі квартир. Одночасно з набранням ЖБК майбутній член кооперативу укладає з кооперативом договір або отримує довідку про внесення паю, який водночас служить і документом, що закріплює конкретну квартиру за інвестором. Облік "заброньованих" квартир ЖБК веде самостійно, тому інвестор не захищений від появи інших претендентів на придбаний об'єкт інвестування.Тому, перш ніж зважитися на інвестування в квартири за допомогою ФФБ або участь у ЖБК в споруджуваному будинку, слід підійти до питання зважено, оцінити відповідність вартості квартири можливої собівартості будівництва і перевірити проекти договорів з допомогою кваліфікованих юристів.
"Довіривши свої гроші неблагонадійному забудовнику, Ви ризикуєте ніколи не отримати ні квартири, ні грошей. Адже Фонду гарантування будівництва, на відміну від Фонду гарантування банківських вкладів, не існує. Але навіть якщо всі документи формально будуть в порядку, купівля житла, що будується - завжди ризик", - зазначають юристи.
Джерело: zagorodna
