Социальная аренда, как путь решения жилищного кризиса: возможные пути реализации рассматривают в ВР

По ее словам, недавно завершились масштабные публичные консультации по усовершенствованию наработки рамочного законопроекта - "Об основных принципах жилищной политики". Участники консультаций озвучили ряд важных изменений, которые были по результатам внесены в законопроект, а отчет по итогам консультаций передали в Кабмин.

При этом над законопроектом о жилом фонде социального назначения начали работать, не дожидаясь принятия рамочного. Среди причин – чрезвычайно большое количество ВПЛ, которым нужно где-то жить, а также огромное количество вынужденных мигрантов, находящихся за границей, поскольку им негде жить, что в свою очередь вредит экономике Украины, и решение о предоставлении Украине 50 млрд евро от ЕС за условиям Ukraine Facility.

"В настоящее время уже известно, что Европейский инвестиционный банк при поддержке Европейской комиссии рассматривает возможность внедрения в Украине пилотного проекта по созданию социального жилья. Партнеры хотят предоставить 200 млн евро для наших муниципалитетов, общин, чтобы была более быстрая реализация механизма социального жилья. Кроме этого, обновлено жилое законодательство, которое предусматривает, в частности, и запуск социальной аренды – требование ЕС, который предоставляет нам 50 млрд евро по программе Ukraine Facility. Поэтому проводить необходимую законодательную работу мы должны”, - подчеркнула Шуляк.

Она пояснила, что именно из жилого фонда социального назначения, законопроект по которому начали разрабатывать, будет предоставляться жилье в так называемую социальную аренду. В основе ее механизма – ниже рыночной ставки оплаты, то есть совместимая с уровнем доходов. Цена аренды может быть привязана к разным показателям – доходу претендента, средней рыночной цене за аренду, а также от характеристик жилья и расходности его содержания.

По словам Шуляка, из жилого фонда социального назначения можно будет арендовать жилье в нескольких форматах. В частности, планируется ввести как долгосрочную аренду, так и краткосрочную. Нардепка отметила важность этого пункта, поскольку гражданам, которые будут претендовать на улучшение жилищных условий таким образом, преимуществом будет не только доступная цена, но и долгосрочность арендных контрактов, если сравнивать с частными собственниками.

Что такое социальная аренда жилья и как она будет работать

Согласно предварительным наработкам, может быть предусмотрено два формата аренды в зависимости от дохода арендатора. То есть, определенный процент рыночной стоимости будет платить гражданин, а другую часть будет субсидировать государство. Более того, могут ввести возможность государственной компенсации за аренду жилья.

"В ЕС, откуда мы и позаимствовали эту практику и активно ее адаптируем под украинские реалии, среди механизмов формирования арендной платы социального жилья выделяют доход арендатора и условия, существующие на рынке. То есть, арендная ставка там зависит от дохода нанимателя и может быть даже ниже В то же время арендная ставка зависит и от рыночной цены на такое жилье, и рассчитываются как фиксированный процент от аналогичной стоимости на рынке. Например, стоимость может составлять лишь 65% от средней цены аренды у частных собственников. отметила Елена Шуляк.

Она добавила, что в ЕС арендодатель, предоставляющий жилье в социальную аренду, проводит ежегодный мониторинг доходов съемщика за предыдущий год. В случае, если среднемесячный совокупный доход за предыдущие два года подряд стал выше, это является основанием для прекращения договора.

Аренда с правом выкупа: что это за инструмент

Кроме вышеперечисленных форматов, планируется ввести еще один – социальную аренду с правом выкупа (rent-to-own). На введении этого инструмента настаивали международные партнеры, подчеркнула Шуляк и добавила, что средства от выкупа арендаторами жилья, которое предоставлялось им в аренду, будет идти как раз на пополнение жилого фонда, законопроект по которому сейчас нарабатывается.

"Речь идет о так называемом револьверном фонде. Поступления от использования жилья из государственного и жилищного фонда территориальных общин будут зачисляться в специальный фонд бюджета, расходы из которого направляются исключительно на формирование, содержание и эксплуатацию жилищного фонда", - пояснила нардепка.

Арендодателем, согласно ее словам, будет община. Для формирования жилищного фонда необходимо будет провести инвентаризацию возможных объектов, пригодных для этого. Кроме того, арендодателем могут выступать и частные собственники подходящего жилья, которые за это будут получать за это налоговые преференции.

То есть, по сути, платежи за аренду будут поступать в ОМС и от арендаторов, и от государства, которое при необходимости будет субсидировать предоставление этой услуги. Эти средства фонда будут идти на его содержание и пополнение. Дополнительно, фонд может пополняться, в частности, за счет реставрации устаревшего жилищного фонда - это еще одна распространенная практика, которую Украина позаимствовала у ЕС.

Напомним, в Верховной Раде изучают возможность применения европейского опыта решения проблемы устаревшего жилищного фонда – в частности, малометражных хрущевок. В Украине процессы, связанные с реконструкцией устаревшего жилья, до сих пор регулирует закон "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда", принятый в 2006 году. Но он абсолютно неэффективен: во-первых, потому что предполагает согласие на переселение всех жильцов дома, во-вторых, за неимением государственного финансирования.

В свою очередь, в странах ЕС программа ликвидации зданий с неудовлетворительными условиями проживания предусматривает ряд субсидий домовладельцу на снос и реконструкцию изношенного жилья, а сама реконструкция осуществляется преимущественно без выселения или отселения жильцов с максимально возможным соблюдением нормальных бытовых условий.