Ситуація на ринку нерухомості України – думка експерта
Про реалії вітчизняної нерухомості, перспективи виходу галузі з кризи розповів Голова національної ради Ріелторської палати України Віктор Несін.
Як насправді змінилася ситуація і який стан галузі після підписання Асоціації з ЄС?
За останні півроку змінилося, без перебільшення, все. Якщо ми говоримо про ринок нерухомості, то найголовніше зміна - це територія. Питання анексії Криму не обговорював тільки ледачий, так і проблема української власності на півострові піднімалися не раз . Але і на материковій частині країни істотні зміни, пише domik.ua.
Раніше ми говорили про ринок нерухомості України, як про єдине ціле, приводили загальні цифри, тенденції та напрямки розвитку. Тепер країна чітко поділилася на регіони. Ринку східної частини, де відбуваються військові дії і АТО, не існує фізично,на Донбасі не функціонує державний реєстр нерухомості , ніяких офіційних угод не відбувається.
Центральний регіон не може похвалитися якимись особливими досягненнями у сфері купівлі-продажу нерухомості, зате тут останнім часом значно активізувався ринок оренди , особливо в Києві і великих містах. Пов'язано це, перш за все, звичайно ж, з потоком біженців зі сходу країни. У результаті складається ситуація, коли попит на оренду, особливо в сегменті економ одно - і двокімнатних недорогих квартир, як мінімум, у Києві перевищує пропозицію.
У більш дорогому і елітному сегменті є попит на оренду, так і на купівлю. Адже із зони АТО мігрують не тільки окремі родини, а й цілі офіси, бізнес, яким необхідні і службові приміщення, склади, і інша нежитлова нерухомість . Квартири співробітникам теж часто знімають. Договори купівлі-продажу є, але вони поодинокі, їх кількість скоротилася, як мінімум, у 10 разів.
Ситуація в західному регіоні, зокрема дуже популярному зараз Львові, кардинально інша. Тут ринок нерухомості більш-менш стабільний, ціни тримаються. Цей регіон розташований далеко від зони військових дій, з одного боку, і найбільш наближений до Європи, зокрема Польщі, з іншого. Крім того, продумана політика нинішнього мера приваблює в місто і мігрантів, і велика кількість туристів, і бізнес, у тому числі зі Східної Європи.
Я б сказав, непогано почувається і південний ринок нерухомості, зокрема, Одеса. Тут, звичайно, чути відголоски війни, але, з іншого боку, з втратою Криму нерухомість тут стала привабливою для певної категорії населення. Тут продовжують купувати квартири і будинки з метою їх подальшої здачі в оренду під час курортного сезону.
Таким чином, вивести усереднені показники за вітчизняному ринку нерухомості сьогодні неможливо. Так вони і не можуть бути такими - занадто вже велика різниця.
Деякі експерти кажуть, що мігранти зі східних регіонів можуть вплинути на ринок оренди, але ніяк не продажу, адже достатніх коштів у переважної більшості біженців немає. Як буде розвиватися ситуація з цими людьми далі, адже їм потрібно десь жити?
Дійсно, пару місяців тому деякі експерти називали потік біженців зі східних регіонів одним з критеріїв, який може сприяти пожвавленню ринку нерухомості в центральному та західному регіонах. Цього не сталося передусім тому, що капіталовкладення в нерухомість, особливо в столиці, дуже істотні, а у вимушених мігрантів і грошей таких немає, і їх власна нерухомість в східному регіоні поки неліквідна. Іншими словами, продати їм теж нічого, щоб оплатити хоча б перший внесок.
З іншого боку, за моїми спостереженнями, є категорія мігрантів, в яких достатньо коштів на придбання нерухомості, їх близько 20% від загальної кількості біженців. Насамперед, звичайно, йдеться про дорогої нерухомості, але і сегмент економ житла, я думаю, може бути затребуваним. Перша «хвиля» таких покупок, коли квартири купувалися небідними людьми відразу по приїзду в інші міста та регіони, вже дійсно вляглася.
Але тепер, мені здається, на підході друга. Люди, що розраховували через місяць-другий повернутися додому, прийшли до розуміння того, що війна затягується і прогнозувати події вже ніхто не береться. Та й відновлення регіону після закінчення військових дій займе роки. Тому багато хто приходять до висновку, що настав час обживатися на новому місці. І мова в даному випадку йде вже про більш дешевому, одне - і двокімнатному житло економ-класу.
Ціноутворення в сфері нерухомості залишається для всіх гравців ринку болючим питанням. Відбуваються тут якісь зміни і кому вони можуть бути вигідні?
Цінова пропозиція на сьогоднішній день, на моє переконання, завищено на 15-30% по відношенню до попиту. Мається на увазі те, що продавець не готовий знизити вартість своєї квартири до суми, яку покупець готовий придбати. Тобто, реально що продається тільки в тих випадках, коли продавець готовий торгуватися і робити суттєву знижку.
Тим не менш, квартир на продаж виставляється досить багато, що формує несправжній надлишок пропозиції. Якщо оголошень прибрати всі ті апартаменти, які найближчим часом не будуть продані, тому що власники не бажають поступатися в ціні і вичікують, поки ціни стабілізуються, ринок економічно виглядав би більш збалансовано.
Що стосується ціноутворення в питаннях оренди, то тут з весни ціни у великих містах - Києві, Львові, Одесі, Харкові, Дніпропетровську зросли майже на 20%, що знову ж таки пояснюється напливом вимушених мігрантів. Здивування викликає зростання попиту в Києві, він вже значно перевищує пропозицію, особливо в економ-сегменті. Столиця традиційно дуже дороге місто для життя, тим більше тимчасовою. Але з іншого боку, вважається, що тут більше можливостей, ділової активності, вищі зарплати.
Тим не менше, все частіше люди стикаються з труднощами в пошуку роботи тут, кияни самі далеко не завжди можуть знайти місце, що відповідає їх запитам і вимогам, а приїжджі, природно, знижують і цю планку для роботодавців. Тому я думаю, що через 3-4 місяці ми спостерігатимемо відтік мігрантів зі столиці і переміщення їх в інші регіони.
Які на Вашу думку перспективи ринку нерухомості України і, зокрема, її східного регіону на найближчий рік?
Говорити про перспективи зараз абсолютно нереально. Ще наприкінці весни ми думали, що ситуація почне стабілізуватися вже на початку осені, але тепер розуміємо, що до якогось мінімального зростання ще дуже і дуже далеко. Тому можу сказати, що в найближчий рік ринок нерухомості навряд чи чекають якісь зміни на краще. Зовсім він не помре, звичайно, але активізації очікувати не варто.
Словосполучення ж «ринок нерухомості східного регіону» - поки що взагалі з ряду фантастики. В якому стані там житловий фонд, залишається тільки здогадуватися, тому скільки часу займе його відновлення, теж незрозуміло. Тим більше, що настають холоди, а неопалювані будинки взимку руйнуються моментально, що теж не додає позитиву в загальну картину.
