Ситуація на ринку нерухомості: звідки попит на «первинку» і за чий рахунок будують
Незважаючи на кризу, темпи зростання будівництва житла в Україні останнім часом не тільки не сповільнилися, але навіть дещо зросли.
Domik.ua з'ясував, чому це відбувається, за рахунок чого фінансуються проекти і яким будівельним компаніям легше виживати в сьогоднішніх умовах.
Економіко-політична ситуація в країні в останній рік зовсім не сприяє розвитку економіки. І це не могло не вплинути на ринок нерухомості в Україні. Ми неодноразово говорили з експертами ринку про його нинішньому стані, і практично всі вони сходяться на думці, що ситуація вкрай складна, практично всі процеси в галузі припинені. Попит спостерігається тільки в сегменті первинного житла, а будівельні компанії, незважаючи на всі складнощі, продовжують реалізацію своїх проектів. Але ось вплинула загальна стагнація на ринку і навіть економічний спад в цілому на темпи зведення об'єктів і чим це обумовлено?
Звідки попит на первинному ринку?
Експерти вітчизняного ринку нерухомості в один голос стверджують, що сегмент первинного житла - чи не єдиний, де сьогодні ще фіксуються певні обсяги продажів. Політична і економічна нестабільність в країні стримують один з основних факторів, що впливають на прийняття рішення про купівлю житла - бажання поліпшити житлові умови. Тому на перше місце сьогодні виходить фактор збереження капіталу, особливо враховуючи зростаючий рівень недовіри населення до банківської системи.
І в даному випадку первинний ринок для покупців кращий з ряду причин. По-перше, це сучасне житло, побудоване за новими технологіями з використанням ергономічних і якісних матеріалів. По-друге, будівельні компанії залучають клієнтів та різноманітними програмами лояльності та знижками, не кажучи вже про те, що ціна квадратного метра в новобудовах зростає не так швидко, як курс долара.
До того ж, в останні кілька років багато забудови заробили імідж надійних партнерів, що виконують свої зобов'язання. Незважаючи на всі економічні та політичні складнощі, темпи будівництва з початку 2014 року, за оцінками експертів, не сповільнювалися.
Темпи будівництва: фактори впливу
Ще на початку весни провідні забудовники підкреслювали, що незважаючи ні на які обставини, що мають намір завершити будівництво всіх розпочатих об'єктів в строк. Сьогодні ми бачимо, що саме так і відбувається. Більшість планованих об'єктів або вже введені в експлуатацію , або перебувають на стадії оформлення документів, або будуть здані вже до кінця року.
За словами голови наглядової ради Інституту «ГорГражданПроект» Ольги Заремби, в активній фазі на сьогоднішній день знаходяться і ті проекти, які були започатковані ще у 2012-2013 рр.
Тим не менш, закінчивши попередні проекти або вийшовши на фінальну стадію будівництва, компанії беруться за розробку і реалізацію нових проектів. «За 2014 рік ринок первинної житлової нерухомості поповнився 24 новими проектами. Ще два проекти відкриють продажу найближчим часом. В умовах постійного зростання вартості будівельних матеріалів, багато забудовників навіть збільшили швидкість будівництва, близько 10% активно споруджуваних об'єктів зводяться з випередженням графіка. Основне завдання девелоперів сьогодні - закінчити максимально швидко свої об'єкти, оскільки ринок мало прогнозований в середньостроковій перспективі», - коментує ситуацію Ярослава Чапко, директор консалтингової компанії City Development Solutions.
Що ж впливає на темпи будівництва?
Як стверджують забудовники, основними факторами, що впливають на швидкість зведення багатоповерхівки, є технологія будівництва, поверховість, кількість квартир, логістика і готовність міської інфраструктури прийняти новий об'єкт, ряд інших подібних факторів. Наприклад, термін будівництва будь-якої будівлі площею близько 12500 кв. м. становить від півтора років.
А ось клас житла істотного впливу на швидкість будівництва не має. У випадках, якщо будинку преміум-класу і вище будуються довше, це пов'язано зі складністю внутрішньої обробки і використанням дорогих матеріалів, що вимагають більш уважного підходу.
Однак, у сьогоднішній ситуації є кілька особливостей, також помітно впливають на швидкість побудови нових об'єктів. Нинішню активність у реалізації проектів деякі експерти називають будівельним псевдо-бумом, обумовленим зростанням цін на будівельні роботи. Так, за 9 місяців поточного року зростання цін у цьому сегменті склало близько 7%, порівняно з аналогічним періодом 2013 р., а до грудня він, цілком можливо, досягне показника в 10%.
Виходячи з цього, деякі оператори ринку вважають, що саме тепер потрібно терміново закінчувати будівельні проекти, зокрема ті, де основні інвестиції були зроблені ще до початку подорожчання, вірніше індексації вартості, відповідно девальвації гривні.
Сьогодні довгобуди для будівельних компаній - це втрата не лише довіри клієнта, але і серйозних капіталів. Тому, на думку ріелторів, що працюють з первинним ринком, зараз, в разі затримки з термінами здачі будинку в експлуатацію, причини треба шукати не в можливих аферах, а в куди більш банальної площині - бюрократичні зволікання при передачі на баланс міста, оформленні документів і відсутності загальної стратегії у власників компанії-забудовника.
За чий рахунок будують?
Фінансування будівництва на сьогоднішній день є одним з найболючіших питань в даному сегменті. «Загальні правила фінансування, які працювали 3-5 років тому, - розповідає Ольга Заремба, - зараз не діють. Банки, які раніше виступали партнерами забудовників (UniCredit, VTB, Промінвест), у зв'язку з нестабільною економічною ситуацією в країні, призупинили кредитування».
Закордонне бізнес-інвестування, на думку експертів, також практично відсутня. Пов'язано це не стільки з економічними труднощами України, скільки з військовими діями на її території і агресивним і непередбачуваним поведінкою найближчого сусіда.
В результаті, фінансування здійснюється переважно за рахунок самого девелопера, а також залучення коштів приватних інвесторів. Однак розраховувати на останні компанії варто тільки після початку реального будівництва.
«Період відкриття продажів, - говорить Ярослава Чапко, - залежить від сезонності, поточного попиту, «запасу міцності» у самого забудовника. Важливим фактором є репутація девелопера ».
Коли мова йде про будівництво будинку преміум-класу і вище, нерідкі випадки реалізації проекту за власні кошти девелопера. Квартири тут не надходять у продаж до фактичного завершення будівельних робіт. Зарезервувати таку нерухомість можна вже на стадії планування внутрішнього простору і оформлення інтер'єру.
На рівень довіри потенційного покупця цілком може вплинути рівень компанії-забудовника. Експерти кажуть, що відомої великої будівельної компанії набагато простіше залучити приватного інвестора ще на ранніх стадіях реалізації проекту. Саме тому вони виявляються більш гнучкими в питаннях ціноутворення та впровадження різних програм лояльності, акцій і знижок.
І хоча на вітчизняному ринку існує чимало прикладів успішної реалізації приватних будівельних проектів, саме невеликі компанії знаходяться в так званій «групі ризику», і часто їм доводиться розраховувати на власні фінансові ресурси - продажу тут, як правило, можуть бути успішними на стадії будівництва від 70% проекту і вище.
Таким чином, темпи зведення житлової нерухомості у відносно благополучних регіонах країни, незважаючи на всі складнощі нинішньої економічної та політичної ситуації, не тільки не знизилися, але в деяких випадках і прискорилися. Попит на продукт є, а в умовах гострого дефіциту житла на вітчизняному ринку, після стабілізації обстановки він, швидше за все, буде тільки зростати. Крім того, багато фахівців в області економіки і фінансів стверджують, що збереження темпів будівництва нового житла має бути одним з першочергових завдань не тільки економічних відомств, але навіть урядових програм нашої держави.
