Что происходит с ценами на землю в Украине: оценки аналитиков

Как выглядит ценовая ситуация по регионам

В настоящее время наблюдается повышенный интерес к землям в центральных регионах Украины. Так, цены в Винницкой и Хмельницкой областях достигли самых высоких отметок в 2024 году – до 3100 долларов за гектар (далее – долл./га). Сумская и Черниговская области продолжают демонстрировать нестабильную динамику с тенденцией к снижению из-за близости к территориям военных действий.

"Хотя даже сейчас есть инвесторы, готовые принять на себя повышенные риски, которые покупают земли в этих регионах, рассчитывая на высокую премию за этот риск, когда ситуация стабилизируется. На примере Полтавской области можно увидеть, как быстро земля отыгрывает утраченные позиции, как только линия фронта отодвигается от границ. Если в декабре 2022 года здесь цены просели до 1800 долл./га, то уже в декабре 2023-го подскочили до 2526 долл./га", – рассказывает коммерческий директор компании "Твоє Коло" Егор Лесничий.

По данным руководителя проекта Concorde Capital "Kupy Pay" Владимира Радько, самыми популярными по количеству сделок регионами являются: Сумская, Полтавская, Хмельницкая, Винницкая, Черниговская области. Хмельницкая и Винницкая области – наиболее желательные регионы среди инвесторов. Цена гектара здесь держится в пределах 1900 – 2100 долл./га.

"Другая ситуация с Сумской и Черниговской областями. В этих регионах спрос держится за счет цены. Покупать участки в прифронтовых областях по довоенным ценам желающих гораздо меньше. Но продать там свою землю хочет большое количество людей", – объясняет собеседник РБК-Украина.

Для того, чтобы сделка состоялась, продавцы вынуждены снижать цену, что автоматически приводит к увеличению доходности по таким сделкам для инвесторов. Срабатывает хорошо известный принцип – чем выше риск, тем выше доходность. Эта тенденция прослеживается еще с 2023 года, поэтому стоимость земли в этих регионах почти не изменилась: 1050 – 1200 долл./га в 2023 против 1050 – 1100 в 2024 году.

В то же время, по данным координатора земельного комитета Украинского клуба аграрного бизнеса Игоря Лисецкого, самые высокие цены по Украине выглядят так: Ивано-Франковская область – 111,7 тыс. грн/га, Киевская область – 92,2 тыс. грн/га, Львовская область – 91,3 тыс. грн/га.

Важно отметить, что официальные данные по стоимости земли следует рассматривать только в относительных показателях как общий тренд. Реальные рыночные цены могут быть на 30-40% выше официально задекларированных, предостерегает Егор Лесничий. По данным исследования Киевской школы экономики, только в 19% сделок купли-продажи регистрируется фактическая цена. В большинстве случаев информация о стоимости сделки вообще отсутствует, что свидетельствует о непрозрачности договоренностей между сторонами. Кроме того, 60% сделок с указанной ценой фиксируют ее на уровне нормативной денежной оценки, минимально допустимой по закону.

"Это простое объяснение: требование подтверждения реальных источников дохода при покупке земли создает проблемы для некоторых покупателей. Еще одним фактором являются налоговые обязательства, рассчитываемые от стоимости сделки. В частности, рост военного сбора с 1,5% до 5% может усилить эту тенденцию", – говорит собеседник РБК-Украина.

Напомним, с 1 июля 2021 года в Украине отменен мораторий (запрет) на продажу земель сельскохозяйственного назначения, кроме земель государственной собственности.

С 1 января 2024 года покупать землю сельскохозяйственного назначения разрешено украинским юридическим лицам, созданным и зарегистрированным по законодательству Украины, участниками которых являются только граждане Украины и/или государство или территориальные общины. Ограничение земель в одни руки – не более 10 тыс. га.

До 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных владельцам земельных паев, не может быть меньше их нормативной денежной оценки.

Более подробно о том, что происходит с ценами на землю в Украине и как на них влияет война, читайте в авторском материале РБК-Украина.