Что происходит на рынке недвижимости и чего ждать дальше: оценки и прогноз девелоперов

Что происходит с ценами и спросом на рынке первичной недвижимости в Украине с начала полномасштабной войны, что и как влияет на стоимость квадратных метров в новостройках, и чего ждать до конца 2024 года – в обзоре от РБК-Украина.

Содержание

• Что влияет на себестоимость строительства
• Следует ли ожидать роста цен на квадратные метры
• Как застройщики влияют на цены
• Цена – это еще не все

Рынок первичной недвижимости в Украине с начала полномасштабной войны скорее мертв, чем жив. Поддерживающие инъекции строительному сектору время от времени обеспечивает государство в виде программ стимулирования спроса типа "єОселя" или "єВідродження". Такие меры позволяют рынку скорее не умереть, чем полноценно развиваться.

Однако это не снимает с повестки дня существующую проблему дефицита жилья, которая только усугубилась с началом войны. Сложилась ситуация, когда те, кто имеет деньги, не хотят вкладываться в недвижимость, а те, кому нужно жилье, не имеют денег для его покупки. Между тем, строительный рынок теряет стимулы для развития, объемы работ падают, цены на недвижимость растут.

Что влияет на себестоимость строительства

На себестоимость строительства влияют немало факторов, среди которых девальвация гривны, дефицит рабочей силы, значительное удорожание строительных материалов и электроэнергии. Все эти факторы в комплексе создают сложные условия для строительной отрасли, заставляя девелоперов искать новые подходы к оптимизации затрат и адаптации к рыночным условиям.

Больше всего на себестоимость строительства влияет именно дефицит рабочей силы, уверяют в компании KAN Development. Не хватает мужчин по узкопрофильным направлениям работ. Мобилизация таких специалистов останавливает работу целых направлений и требует быстрого поиска альтернатив, которых иногда просто не существует.

"Одна из наиболее затратных частей себестоимости – оплата труда строителей. В условиях дефицита рабочих рук приходится увеличивать финансовое вознаграждение", – рассказывает коммерческий директор компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская.

За строительные бригады идет конкурентная борьба. И выиграют ее те компании, которые предлагают либо большую заработную плату, либо значительные объемы работ.

Фото: Getty Images

Еще одна значительная статья расходов – обеспечение энергопитания на строительстве на время отключения электроэнергии.

Кроме того, традиционно на себестоимость строительства влияют постепенный и планомерный рост стоимости строительных материалов и удорожание услуг логистики и подряда, отмечает маркетинг-директор компании Alliance Novobud Ирина Михалева.

Следует ли ожидать роста цен на квадратные метры

Прогнозировать ценовую динамику на рынке очень сложно. Первичка очень чувствительна к конъюнктурным изменениям и информационному фону. Если смотреть, как изменялась стоимость недвижимости в течение первого полугодия, можно проследить, что цены умеренно росли до мая, напоминает Анна Лаевская. Затем началось снижение, обусловленное усилением мобилизационных мер и жесткими мерами экономии электроэнергии.

С июля тренд на повышение стоимости вернулся. Кое-где цены на несколько процентов выше, чем это было в начале года. Однако впереди отопительный сезон и возможные длительные блекауты. Это сдерживает продажи и увеличение стоимости.

На более положительный прогноз могут рассчитывать девелоперы, предлагающие собственные решения по автономной электрогенерации.

"В общем, если обстоятельства будут более благоприятными, то цены будут расти. Можно ожидать 5-10% увеличения стоимости недвижимости до конца этого года", – прогнозирует собеседница РБК-Украина.

О возможном росте цен говорят и другие участники рынка. Однако, например, по прогнозу исполнительного директора девелоперской компании ENSO Рамиля Мехтиева, рост может быть более скромным – на уровне 3-5%.

Пока нет веских причин для падения цен, по крайней мере на жилье класса эконом и комфорт/комфорт+, утверждает Ирина Михалева. Это касается как строящихся проектов, так и проектов, которые будут стартовать осенью.

Будут способствовать этому, в частности, дефицит готового жилья, активно раскупаемого ныне участниками государственных программ "єОселя" и "єВідновлення", а также скромное количество запусков новых проектов, особенно на территории столицы.

"Более того, на фоне улучшения условий программы "єОселя" для молодежи до 25 лет включительно (речь идет об уменьшении размера первого взноса с 20% до 10%) ожидаем активизацию этого сегмента покупателей", - прогнозирует Михалева в комментарии для РБК-Украина.

В компании KAN Development прямым риском дальнейшего повышения цен называют увеличение налоговой нагрузки на население из-за ожидаемого изменения системы налогообложения в стране в целом и, соответственно, налогообложения сделок купли – продажи недвижимости.

Себестоимость строительства может возрасти и из-за возможной остановки и закрытия производств поставщиков девелоперов.

Фото: Getty Images

А вот в компании Taryan Group (работающей в сегменте элитной недвижимости – Ред.) вообще не считают повышение цен существенным риском. Напротив, считают это стимулом для новых возможностей.

"Индикатор здорового рынка, который развивается, – это рост стоимости активов и недвижимости. Если мы хотим, чтобы украинский рынок недвижимости развивался, чтобы девелоперы создавали новые проекты и конкурировали не только в цене, но и в качестве, для этого цены должны повышаться, ведь сегодня они на уровне себестоимости", – уверяет исполнительный директор Taryan Group Назар Бурда.

Как застройщики влияют на цены

Времена, когда застройщики активно стимулировали рост цен на квадратные метры для увеличения собственных заработков, прошли. Это не значит, что они не вернутся со временем. Но пока, похоже, девелоперы и сами не рады удорожанию недвижимости. Поэтому кто как может пытаются оптимизировать затраты.

В компании KAN Development делают это за счет формирования запасов строительных материалов, которые "страхуют" строительный процесс от форс-мажоров на дополнительные полтора квартала активного строительства. Вместе с этим компания следует финансовой стратегии прямого финансирования проектов, где каждый объект имеет отдельный источник финансирования и свой резерв.

"Такой подход позволяет создавать жилые комплексы с уникальными концепциями и широкой инфраструктурой возможностей, вовремя сдавать объекты в эксплуатацию и не рисковать доверием жильцов к качеству и комфорту", - уверяют в компании.

В компании ENSO ключевыми стратегиями оптимизации затрат и поддержания конкурентоспособности являются постоянная диверсификация поставщиков и переход от постоплаты на предоплату. Эти шаги позволяют частично замедлить рост стоимости строительства.

Ирина Михалева из Alliance Novobud отмечает, что компания не занимается снижением себестоимости строительства путем закупки, например, более дешевых стройматериалов. Хотя не всегда более низкая цена означает худшее качество.

"Мы годами работаем с проверенными поставщиками и имеем большую базу знаний и опыта по тем или иным брендам. Закупаем их по оптовым ценам, что и позволяет снизить затраты на строительство", – объясняет собеседница издания.

Среди других путей снижения себестоимости: эффективное управление ресурсами, позволяющее избежать простоев техники и рабочей силы, использование новейших строительных технологий и стройматериалов, позволяющее сократить время строительства и повысить энергоэффективность зданий, инвестиции в обучение персонала, что повышает их квалификацию и эффективность работы, позволяя уменьшить количество ошибок и переделок.

А в компании "Интергал-Буд" в первую очередь пытаются снизить дефицит рабочих рук на строительных площадках. В настоящее время он достигает 30%.

"На некоторые процессы, а именно те, которые не нуждаются в значительных физических усилиях, привлекаем женщин. Также стараемся поощрять молодежь, мужчин в возрасте от 18 до 25 лет. У нас даже была идея организовать ПТУ на базе компании, чтобы обучать молодых людей базовым строительным специальностям" , – рассказывает Анна Лаевская.

А вот Назар Бурда из Taryan Group констатирует, что компания находится не в том сегменте, где ищут возможности удешевить продукт. "Несмотря на сложную ситуацию, мы постоянно работаем над тем, как сделать наш продукт еще лучше. Поэтому мы конкурируем не ценой, а качеством и уникальностью наших объектов", – говорит он.

Цена – это еще не все

Участники строительного рынка уверяют: спрос на "первичке" зависит не только от цены квадратного метра. Общая динамика спроса в значительной степени зависит от ситуации в стране и экономической стабильности.

"Потребители сейчас ориентируются не только исключительно на ценовую политику, но и на такие важные факторы как безопасность, автономность, расположение недвижимости", – объясняет тенденцию Рамиль Мехтиев.

На спрос оказывает влияние, в частности, доступность выгодных финансовых инструментов для приобретения жилья. В настоящее время одним из основных драйверов рынка является госпрограмма "єОселя". Уже более 12 тысяч украинских семей воспользовались возможностью взять льготный кредит на жилье. И это при условии, что далеко не все заявки украинцев на ипотеку получают одобрение банков, объясняет Анна Лаевская.

Следовательно, скорее всего, при стабильном финансировании программы и более лояльном отношении к потенциальным заемщикам объемы таких кредитов будут расти.

Фото: facebook.com/luckyland.dim

Что касается ситуации в разных сегментах рынка, то, утверждают собеседники РБК-Украина, сегмент жилья комфорт-класса более стабильный и показывает достаточно неплохие результаты.

"Самый популярный сегмент у покупателей первички – комфорт-класс, квартиры на две-три спальные комнаты с просторной кухней-гостиной. Это предложение растет в цене, однако не теряет своей популярности. В том числе благодаря "єОселя". Ведь такое жилье чаще всего становится запросами участников программы", – говорит Анна Лаевская.

Что касается жилья бизнес-класса, то здесь чувствуется проседание. И понятно почему: жилье более простых классов закрывает базовую потребность — иметь собственную территорию для проживания. А вот жилье бизнес-класса всегда было и остается скорее стремлением заработать на инвестиции, улучшить свои жилищные условия не по необходимости, а из-за стремления выделиться. Во время же нестабильности подобные желания отходят на второй план, констатирует Ирина Михалева, добавляя, что именно поэтому инвестирование в жилье бизнес-класса сейчас выглядит потенциально более выгодным.

Что касается жилья элит-сегмента, то, по словам Назара Бурды, в настоящее время большинство таких активов в Украине недооценены. Между тем в стране формируется потенциально высокий отложенный спрос, который может взлететь при первых признаках улучшения ситуации. Но даже при таких условиях, уверяет собеседник РБК-Украина, в компанию обращаются инвесторы, как из Украины, так и из других стран, понимающие, что сейчас можно приобрести высококачественный актив с большим потенциалом по лучшей цене.

Осталось лишь победить в войне.