Что делать, если арендодатель отказывается возвращать задаток: разъяснение юриста

Что такое задаток и как он регулируется законом

Согласно Гражданскому кодексу Украины (ГКУ), задаток – это сумма денег, которая передается одной стороной другой в качестве подтверждения договора и обеспечения его исполнения (ст. 570 ГКУ). Залог выполняет несколько функций:

• Подтверждение обязательства (факт заключения договора).
• Способ обеспечения исполнения договоренностей.
• Финансовая гарантия: если обязательство не выполняет задающая сторона, средства остаются у другой стороны. Если обязательство нарушил получивший задаток, он должен вернуть его в двойном размере.

Для того чтобы средства считались задатком, в договоре или расписке должно быть четко указано это слово. Если такого указания нет, то сумма считается авансом.

Чем отличается задаток от аванса

При заключении договоров важно различать задаток и аванс, ведь они имеют разный правовой статус и последствия при нарушении условий соглашения. На законодательном уровне понятие "аванс" не определено, однако Большая Украинская Энциклопедия трактует его как денежную сумму, переданную в счет будущих платежей. В отличие от задатка:

• аванс не обеспечивает исполнение обязательств по договору
• в случае нарушения условий договора аванс возвращается передавшей его стороне
• если в соглашении нет прямого указания, что платеж является задатком, то он автоматически считается авансом

Залог, в свою очередь, выполняет функцию обеспечения обязательств. В случае их невыполнения:

• если договор не выполнил передавший задаток, он его теряет
• если виновата сторона, получившая задаток, она обязана вернуть его в двойном размере

Если стороны не заключили договор аренды, аванс, подтвержденный распиской, должен быть возвращен арендодателем независимо от причин невыполнения обязательств. В случае отказа возвратить средства арендатор имеет право обратиться в суд.

Расписку желательно составлять в присутствии третьего лица (соседей, риэлторов и т.п.) во избежание возможных споров.

В день передачи аванса стороны могут подписать договор аренды, в котором четко указать сумму авансового платежа. Это станет основанием для подачи иска при невыполнении условий договора.

При подписании контракта принципиально пристально прописать в документах условия передачи средств. При этом следует использовать юридические формулировки (например, "задаток" или "аванс") в соответствии с желаемыми последствиями, отмечает Ирина Гончаренко. В случае сомнений, она советует консультироваться с юристом.

Куда обращаться в случае отказа вернуть задаток

Если арендодатель отказывается возвращать задаток:

• Попытайтесь решить вопрос мирно. Обратитесь к арендодателю с письменной претензией, указав требование вернуть залог в соответствии с условиями договора или законодательством.
• Подготовьте документы для суда:
  - договор аренды, где указано, что денежные средства являются задатком
  - расписку о передаче задатка (желательно оформленную в присутствии свидетелей)
  - переписка или другие доказательства, подтверждающие факт передачи и невыполнение договоренностей арендодателем.
• Обратитесь в суд. Согласно статье 16 ГКУ, каждый человек имеет право на защиту своих имущественных прав.
• Воспользуйтесь правовой помощью. Адвокат поможет правильно сложить иск и защитить ваши интересы в суде.

Как избежать проблем с задатком

Заключайте письменный договор. В нем должен быть четко указан статус платежа – задаток или аванс, а также порядок возврата средств.

Оформляйте расписку. В расписке обязательно указывайте: сумму, цель передачи денежных средств, дату и подписи сторон.

Привлекайте свидетелей. Это может быть риелтор, сосед или другое третье лицо.

Обсуждайте детали заранее. Уточните условия возврата средств при изменении планов.

Примеры по судебной практике

Киевский районный суд г. Полтава в решении от 20 июня 2023 г. (дело №552/1638/23) отметил, что аванс является денежной суммой или имущественной ценностью, которая передается в счет будущих платежей.

Аванс не выполняет функции обеспечения обязательства, поэтому он подлежит возврату независимо от причин невыполнения договора.

Залог, в отличие от аванса, выполняет функцию обеспечения обязательства: если условия договора нарушает сторона, давшая задаток, она его теряет, а если сторона, получившая задаток, она должна вернуть его в двойном размере.

Верховный Суд Украины в постановлении от 13 февраля 2013 г. (дело №6-17цс12) подтвердил, что если договор между сторонами не заключен, переданная денежная сумма считается авансом и подлежит возврату.

Винницкий апелляционный суд в постановлении от 29 августа 2022 года (дело №752/25205/21) отметил, что даже по устной договоренности сторон переданные средства считаются авансом, если не заключен письменный договор.