Ринок нерухомості в умовах воєнного часу. Прогноз на 2015

Для України 2014 рік був одним з найбільш складних періодів за останні десятиліття. Пройшов він у боротьбі за європейський вибір і територіальну цілісність країни. Удари прийшлися по всім сферам життя і економіки, включаючи і київський ринок нерухомості. За цей рік він зазнав чимало труднощів і перевірок життєздатності.

У першому кварталі ринок нерухомості в черговий раз показав свою високу інерційність. Середні ціни пропозицій у доларах за квадратний метр були стабільні до початку квітня. На них не вплинули ні криваві події у центрі Києва, ні зміна політичних еліт, ні офіційні заяви про величезні борги і порожній скарбниці. Не вплинули також значне зростання курсу долара , проблеми в банківській сфері, анексія Криму, введення досі незвичних для наших громадян обмежень Нацбанку на зняття валютних вкладів.

Подібний парадокс пояснюється тим, що учасники вторинного ринку нерухомості використовували свою звичайну тактику поведінки в кризових ситуаціях: вони вичікували. Продавці зафіксували доларові ціни, одночасно збільшивши розміри поступок на торгах. Потенційні покупці, в основній своїй масі, були переконані, що ціни в найближчому майбутньому впадуть. А тому не йшли на компроміси, спираючись лише на свої потреби і відносно скромні заощадження.
Ділова активність на вторинному ринку була вкрай низькою. Але оскільки житлові проблеми нікуди не поділися, то багато покупці перейшли на первинний ринок.

Основні причини такого переходу - різке просідання курсу гривні і продумана маркетингова політика цілого ряду забудовників , не поспішали піднімати ціни в гривнях (доларах вони помітно знизилися). При цьому навіть у найскладніші місяці на багатьох будівництвах роботи велися досить інтенсивно, нерідко в дві, а то і в три зміни. Ще одним важливим фактором активізації первинного ринку було збільшення числа доступних за ціною новобудов в недоступних раніше з-за високих цін престижних мікрорайонах.

Практично всі інвестори прекрасно розуміли, що ризики купівлі квартир, вірніше, майнових прав в новобудовах нікуди не поділися, і навіть збільшилися у цей складний для економіки період. Тим не менш, вкладали сімейні заощадження в будуються житлові комплекси - нерідко ще на етапі фундаменту.

У другому кварталі цінові тенденції на вторинному ринку помітно змінилися. Боротьба з сепаратистами переросла в повномасштабні бойові дії з застосуванням практично всіх видів озброєння. Вся країна, вся економіка, суспільство стали жити під знаком війни на Донбасі.

У цих умовах навіть самі вперті продавці усвідомили неминучість зниження доларових цін. Протягом другого кварталу середні ціни пропозицій по Києву (в доларах за квадратний метр) знизилися на 5,4%. У деяких сегментах ринку зниження досягло 8-9%. Наскільки знизилися середні ціни продажу, ми можемо судити лише в самому першому наближенні - для повноцінної статистики явно не вистачає даних. Зазначимо лише, що в квітні-травні на ринку з'явилися «дуже поспішають» або просто запанікувавши, продавці, готові поступитися 20% і більше від середньої ціни. Деякі з них погоджувалися на оплату в гривнях, розраховуючи відразу ж вкласти їх в покупку нерухомості на первинному ринку.

Порівняно з першим кварталом ділова активність на вторинному ринку дещо зросла. Однак вона була значно - за деякими оцінками, в рази нижчі, ніж в попередні роки.

Придушували ділову активність обмеження Нацбанку на зняття валютних вкладів, зростає приховане безробіття, подорожчання продуктів харчування, товарів, комунальних послуг, тарифів на природний газ та електроенергію. Досить болісно наші громадяни сприйняли масове відключення гарячої води з метою економії газу.

У травні-червні основну активність на вторинному ринку виявляли дві категорії покупців. Перша - це не довіряють банкам «покупці-інвестори»; друга - жителі східних і південних областей України.

«Покупці-інвестори» купували квартири з великим дисконтом у запанікували продавців, віддаючи перевагу престижних районів. Враховували при цьому не тільки співвідношення поточних цін продажу та оренди, але і довгострокові перспективи використання житла.

Що ж стосується покупців зі східних і південних областей України, багато з них ще на початку весни відчули небезпеку війни, розрухи, розгулу банформирований в рідних містах. У Києві ж бачили оплот стабільності, можливо, навіть майбутнього процвітання. Тому і перевозили сюди сім'ї, переводили бізнес. А оскільки на київське житло грошей вистачало лише у небагатьох, то купували або орендували житло в містах-супутниках і невеликих селищах.

Що ж стосується первинного ринку житла, то він працював досить впевнено. Проблеми в банківській сфері, недовіра до національної валюти і помітно зрослі складності ведення бізнесу багато в чому сприяли припливу коштів на первинний ринок житла. Чимало наших громадян використовували інвестиції в споруджувані квартири в якості «тихої гавані» для сімейних заощаджень. Для одних це був ретельно продуманий крок, для інших реалізація психологічної потреби перекласти ризики і відповідальність за збереження сімейних заощаджень на забудовників.

У третьому кварталі негативні процеси в країні йшли по наростаючій. Війна на Донбасі з кожним місяцем ставала все більш кривавою, вона підривала економіку і звичний уклад життя наших громадян. Верховній Раді довелося внести корективи до Держбюджету, що враховують витрати на війну, переоснащення армії і відновлення постраждалих територій Донбасу. Були введені «військовий податок» у розмірі 1,5% від доходів і 15% податок на доходи від капіталу, підвищена рента на видобуток залізної руди, нафти і природного газу, різко скорочені видатки на забезпечення діяльності ряду центральних органів виконавчої влади
Вкладники масово закривали депозитні рахунки, гривня по відношенню до долара протягом липня-серпня просіла приблизно на 15%. Наприкінці вересня Нацбанк встановив ліміт на продаж валюти в еквіваленті 3000 гривень. Але й на цю суму придбати долари в банках було дуже складно.

Величезні втрати під Иловайском, а також третя хвиля часткової мобілізації викликали акції протесту дружин і матерів військовозобов'язаних. Негативний настрій суспільства помітно посилився.

Все це самим безпосереднім чином впливало на ринок нерухомості, готовність його учасників продавати і купувати житло. Багато учасників зняли свої заявки на купівлю і пропозицій на продаж, висловлювали бажання перечекати війну і складний економічний період.

Протягом усього третього кварталу доларові ціни стабільно знижувалися. За три місяці середня ціна пропозиції по Києву в доларах знизилася на 5,2%. При цьому в гривнях вона зросла на 5,3%. В даному випадку позначилося просідання національної валюти, а також прагнення більшості продавців отримати обумовлені суми в доларах, нехай навіть після конвертації.

Угод на вторинному ринку було дуже небагато.

На первинному ринку багато забудовники стали підвищувати ціни в гривнях. У період відносної стабілізації курсів валют це не сприяло притоку нових інвесторів; ділова активність знизилася.

Активізувався в третьому кварталі лише ринок оренди , і одна з основних причин цього - потік біженців з Донбасу.
У четвертому кварталі ситуація в країні помітно змінилася. Поки складно дати комплексну оцінку цим змінам; багато з них мають як позитивні, так і негативні сторони, несуть величезні ризики.

Були проведені вибори в Верховну Раду, сформована парламентська коаліція і уряд, внесені дуже болючі поправки в Податковий кодекс .

Був прийнятий бюджет на 2015 рік, в якому значно розширені військові витрати та змінено принципи формування місцевих бюджетів.

Місцеві органи влади отримали право самостійно оподатковувати нерухомість , розміри якої перевищують установлений рівень. При цьому вони будуть самостійно встановлювати ставки даного податку в межах від 0 до 2 відсотків від мінімальної заробітної плати за кожен «зайвий квадратний метр».

Були зроблені кроки, спрямовані на вирішення проблем позичальників, які взяли валютні кредити .
Враховуючи ймовірність відкритого вторгнення російської армії, були прийняті плани проведення чергових хвиль масштабної мобілізації військовозобов'язаних. А це вже безпосередньо б'є по ринку нерухомості і життєвим планам його потенційних учасників.

На даному етапі все це представляється вельми ризикованою спробою провести країну між Сциллою і Харибдою, так щоб і армію всім необхідним забезпечити, і не викликати при цьому соціального бунту.

Серед інших важливих для ринку нерухомості подій і тенденцій необхідно виділити стрибкоподібні зміни курсів валют.
Всього за тиждень з 4 по 11 листопада гривня по відношенню до долара США офіційно просіла майже на 22% . Зростання курсу долара в комерційних банках був ще вище. При цьому валюти у вільному продажу практично не було, якщо ж у деяких банках валюта і з'являлася, то придбати її можна було не більш ніж на 3000 гривень в одні руки. Більш великі суми можна було придбати на «чорному ринку». Але там і ціни помітно вище, і ризиків більше.

Відповідно відреагували і ціни на нерухомість . Протягом четвертого кварталу середня ціна пропозиції по Києву в доларах знизилася на 10,1%, а в гривнях зросла на 11,9%. Аналізуючи ці цифри, необхідно враховувати, що з 1 листопада ми перейшли до баз даних, в яких учасники ринку вказують ціни виключно в гривнях - в долари вони автоматично переводяться за поточним курсом. Це внесло певну додаткову похибку, яка з часом повинна зникнути.

Помітно збільшилася кількість проблемних банків . Деякі з них взагалі припинили видачу грошей, деякі видавали по 200-500 гривень на добу. В результаті під удар потрапила вся банківська система, вкладники забирали депозити і з нормально працюючих банків. За даними глави Нацбанку Валерії Гонтарєвої, з початку року року відтік депозитів у гривні склав 54 млрд, у валюті 9 млрд. Це 29% від загального портфеля депозитів фізосіб.

Стрибки курсів валют, і проблеми в банківській сфері підвищили інтерес до первинного ринку житла. Приплив коштів на первинний ринок і те, що забудовники навесні не поспішали піднімати ціни, і цим залучили чимало інвесторів. Далеко не всі інвестори змогли тоді заплатити необхідну суму. Тепер вони змушені виплачувати частину, але вже за значно вищими цінами.

Що ж стосується вторинного ринку, то тут ділова активність була дуже низькою; ринок, якщо часом і оживав, то ненадовго.
Прогноз на січень і найближче майбутнє

Вважаємо, що в січні на ринку нерухомості Києва будуть традиційні зимові канікули, і ділова активність знизиться ще більше.

При низької ділової активності усталені цінові тенденції швидко не змінюються. І це дає підстави припустити, що в більшості сегментів ринку доларові ціни продовжать плавне зниження. Що ж стосується цін у гривнях, то динаміка їх зміни буде багато в чому визначатися стабільністю національної валюти. У разі істотного зростання курсу долара, ціни в гривнях, швидше за все, продовжать своє зростання.

Дати прогноз на більш тривалий термін ми не ризикуємо. Занадто багато невизначеностей, надто багато залежить від того, чи зможе керівництво України припинити війну на Донбасі, уникнути соціальних потрясінь і дефолту. Чи зможе керівництво Києва мінімізувати податки на нерухомість і при цьому уникнути розвалу комунального господарства. Чи зможуть забудовники закінчити будівництво і вчасно здати свої об'єкти.

Єдине, що можна прогнозувати досить впевнено, це те, що 2015 рік буде для київського ринку нерухомості та його учасників ще більш складним, ніж 2014 рік. Бо практика показує, що будь-які проблеми мають властивість нашаровуватися один на одного. Вирішувати ж їх у нинішніх умовах вкрай складно. Але це у випадку, якщо братися відразу за багато проблем. Якщо ж всю енергію, політичну волю, основні ресурси і міжнародну допомогу зосередити на вирішенні кількох ключових проблем, то прогрес цілком можливий.
Джерело: domik.ua