Ринок нерухомості: Українці перейшли від продажу квартир до їх дарування
За підсумками першого півріччя 2014 року число договорів дарування нерухомості в Києві зросла на 21%.
Що служить причиною їх популярності і про які ризики варто знати при укладенні таких договорів, з'ясовувало Delo.UA
За даними Міністерства юстиції, за підсумками першого півріччя 2014 року в Києві було підписано лише 11039 угод купівлі-продажу нерухомості, що на 15% менше, ніж за аналогічний період минулого року. При цьому на 21% зросла кількість укладених договорів дарування - 4692 проти 3865 у січні-червні 2013 року. Зазначимо, що таки угоди в основному реєструються в містах-супутники столиці - Ірпінь, Пущі-Водиці, Вишневому. Зазначена тенденція характерна для всієї України. Так, найбільше зростання числа угод дарування наголошується в Рівненській (+63%), Закарпатській (+58%), Миколаївській (+51%) та Івано-Франківській (+46%) областях.
У чому причина?
Прагнення українців подарувати свою квартиру пояснюється бажанням приховати фінансову сторону угоди від фіскальних органів, так і заощадити на супровідних витратах. Причому це характерно як для фізичних осіб, які продають власну нерухомість, так і для забудовників, що оперують житловими комплексами. "Є кілька причин зростаючої популярності договорів дарування, але основна криється в небажанні громадян показувати державі фінансову сторону угод купівлі-продажу, недовіру до банківської системи і бажання проводити розрахунки в "твердій" валюті, - роз'яснює керівник департаменту корпоративної практики юридичної компанії "Алексєєв, Боярчуков і партнери" Ігор Гаврилів. - В першу чергу, сторони правочину хочуть обійти положення законодавства, згідно з яким всі розрахунки повинні проводитися в гривні, а розрахунки між фізособами, перевищують суму 150 тис. грн, повинні здійснюватися в безготівковій формі".
Крім цього, при укладанні договору дарування сторонам не потрібно сплачувати 1% від оціночної вартості майна в Пенсійний фонд (хоча необхідність сплати державного мита в розмірі 1% від оціночної вартості залишається. За законом, держмито сплачується за домовленістю сторін. Практика ж показує, що найчастіше держмито платить той, хто отримує квартиру в дар - обдаровуваний). "Розмір зборів, зазначених вище, у разі купівлі-продажу майна обчислюється з розміру оціночної вартості або суми угоди. У такому разі заниження оціночної вартості майна сторони не можуть занизити свої зобов'язання по сплаті збору. При оформленні договорів дарування як такої "суми угоди" не існує, а в договорі вказується лише оціночна вартість майна. Таким чином, якщо компанія-оцінювач зможе знизити ринкову вартість відчужуваної нерухомості, це зможе значно скоротити витрати сторін на оплату державних платежів", - зазначає Ольга Спектор, партнер Spektor Law Firm.
Крім того, відповідно до Податкового кодексу, при угодах купівлі-продажу майна зобов'язання по виплаті податку на доходи фізичних осіб покладається на продавця, так як саме він з цієї операції отримує дохід у вигляді грошових коштів. У разі ж вчинення правочинів щодо дарування нерухомості податкове навантаження в розмірі 5% від оціночної вартості майна лягає на обдаровуваного (тобто покупця), так як він де-юре безоплатно отримав майно, а відповідно, повинен заплатити прибутковий податок. Це дуже вигідно для продавців, у яких відпадає необхідність завищувати вартість об'єкта продажу і сплачувати з цієї суми відповідний податок.
До того ж, як відзначають гравці ринку, позитивна динаміка зростання угод дарування нерухомості пов'язана і проходить в Україні люстрацією чиновників. "Чиновники різних рівнів поспішають переписати свою нерухомість на родичів", - констатує президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов.
Ризикують усі
Однак прагнення заощадити може обернутися для покупця нерухомості через оформлення следка дарування суттєвої грошової втратою: недобросовісний продавець (колишній власник нерухомості) може через суд, відповідно до строків позовної давності, передбачених Цивільним кодексом України (3 роки), домогтися розірвання договору дарування і повернути квартиру назад у свою власність. А так як квартира була офіційно "подарована", то покупцеві буде дуже складно повернути назад свої гроші.
"Купуючи нерухоме майно за договором дарування, покупець не зможе в разі оспорювання угоди отримати свої фактично сплачені кошти за придбане майно, так як договір дарування є безоплатним. Ніяка сума у ньому не вказується. При цьому, наприклад, якщо договір дарування визнано недійсним у судовому порядку, покупець буде зобов'язаний повернути "безкоштовно" отриману нерухомість, а продавець в крайньому разі може бути зобов'язаний компенсувати тільки витрати, понесені покупцем на утримання майна. Це основний і самий небезпечний момент, про який варто пам'ятати", - застерігає партнер правової групи "Павленко і Побережнюк" Лариса Побережнюк.
Щоб убезпечити себе, юристи радять покупцям вимагати від продавців розписку про отримання коштів в рахунок майбутнього відчуження нерухомого майна. "Розписка буде досить вагомим доказом у суді", - запевняє Ольга Спектор.
Продавець, у свою чергу, несе ризики в тому випадку, якщо сторони домовилися про оплату після операції. В такому разі, маючи правовстановлюючий документ, покупець може відмовитися від виплати залишку суми, і у продавця будуть відсутні юридичні підстави для витребування цієї суми. Також продавець несе ризик, якщо після угоди дозволить покупцеві зберегти розписку про отримання коштів (якщо такий складався). У цьому випадку покупець може подати позов про витребування безпідставно набутих коштів і отримати їх назад, не розриваючи при цьому договір дарування.
