Ринок нерухомості: інвестування в новобудову
В умовах відсутності реальної іпотеки, розстрочка від забудовників стає чи не єдиною схемою кредитування при придбанні нерухомості. І багато покупці продовжують активно використовувати цю можливість.
Девальвація національної валюти, природно, призвела до перегляду цінової політики у всіх сферах вітчизняної економіки. Нерухомість, та, в першу чергу, первинна не стала винятком. До початку кризи будівельні компанії , які прагнули подолати високий рівень конкуренції, навперебій пропонували різноманітні програми лояльності, знижки і розстрочки. У зв'язку із зростанням ціни на квадратний метр у гривні і загальним зниженням доходів населення, це стало ще більш актуальним.
З іншого боку, при коливному курсі гривні і невизначених економічних перспективах, зростаючих цінах на будівельні матеріали та послуги, компанії-забудовники також змушені шукати оптимальний баланс між задоволенням запитів клієнта і власною вигодою.
Розстрочення та знижки: плюси і мінуси
Найпоширеніший вид кредиту сьогодні - до закінчення будівельних робіт і введення будинку в експлуатацію. В даному випадку, компанії пропонують при першому внеску в 10-30% решту суми вносити рівномірними платежами до кінця будівництва. Перевага такої пропозиції полягає в тому, що покупець має часовий проміжок для акумуляції потрібних коштів. Крім того, подібна схема може допомогти мінімізувати втрати у випадку, наприклад, довгобудів або заморожування будівництва. Хоча довгобуд сьогодні рідкість.
Основний недолік даної схеми для клієнта полягає в тому, що нестабільність національної валюти змушує будівельні компанії постійно індексувати ціну квадратного метра. При цьому, як правило, для покупця фіксується тільки вартість фактично оплаченої площі.
Деякі забудовники додатково пропонують розстрочку протягом 2-3 років по закінченню будівельних робіт. За їх словами, це дозволяє додатково залучити клієнтів, особливо на завершальних етапах будівництва. Така розстрочка може бути безпроцентною, так і під невеликі, порівняно з банківськими, 5-10%, тому, у будь-якому випадку, для покупця пропозицію виявляється вигідним.
Зустрічаються і нестандартні пропозиції. «Одна з наших програм, - розповідає Дмитро Плосконос, керівник відділу продажів об'єктів нерухомості ПБГ «Ковальська», - 50% на 50%. Це означає, що при покупці квартири інвестор має можливість оплатити половину вартості об'єкта в період будівництва, а другу погасити після введення будинку в експлуатацію. Термін може бути більше року, без жодних щомісячних платежів. При цьому, вартість квадратного метра фіксується на момент підписання договору».
А ось при 100% передоплаті будівельні компанії, як правило, готові надати покупцеві суттєві знижки - до 10-15% від вартості. Негативними моментами в такому випадку можуть стати, по-перше, необхідність мати на руках велику суму. По-друге, покупцеві слід переконатися, що згідно подписываемому договором, вартість квадратного метра буде зафіксована. В іншому випадку, може виявитися, що після завершення будівництва доведеться доплачувати різницю курсу на момент вчинення правочину і здачі будинку в експлуатацію. Ну і звичайно, при 100% передоплаті є ризик втрати всіх коштів у разі припинення будівельних робіт.
Позитивним моментом тут при правильному оформленні всіх документів та з урахуванням надійності компанії-забудовника буде очікування своєчасного закінчення будівництва без необхідності подальших витрат.
«Розстрочка від забудовника була і залишається одним з основних інструментів в системі купівельної лояльності, - стверджує Андрій Савчук, керівник відділу продажів компанії Geos. - Практично всі забудовники надають дану послугу. У той же час, в сьогоднішній ситуації мало хто готовий фіксувати ціну квадратного метра».
Девальвація та страхування ризиків
Будь-який бізнес починається з метою отримання прибутку. Будівництво нерухомості - не виняток. Тому в умовах нестабільності економіки і тривалих коливань курсу національної валюти, з одного боку, і ціноутворення у гривні - з іншого, забудовники прагнуть не тільки запропонувати вигідні умови клієнтам, але і застрахувати власні ризики.
«Ризики, викликані можливою девальвацією, можуть бути мінімізовані за допомогою індексації ціни продажу квадратного метра за визначеною формулою. Такий підхід гарантує певний рівень рентабельності, номінований у твердій валюті», - вважає Олеся Перчак, заступник директора з питань маркетингу компанії UDP.
У разі надання клієнтам розстрочення забудовники також передбачають, наприклад, неповну фіксацію вартості житла. Це означає, що вартість квадрата фіксується в договорі лише в тому обсязі, який фактично сплачений. Тобто розмір щомісячних платежів в подальшому може переглядатися залежно від курсу гривні.
Деякі стабільні компанії при цьому пропонують своїм клієнтам протягом певного терміну, зазвичай близько місяця, виплатити всю суму за старим курсом.
Як страхують ризики інвестори?
Мова тут йде не про оформлення страхового поліса, хоча така практика може стати додатковою гарантією у разі придбання нерухомості на первинному ринку.
Девальвація, як це ні дивно, стимулює і темпи будівництва. «Багато забудовників, - розповідає Оксана Голобородько, начальник департаменту продажів корпорації «Укрбуд», - намагаються застрахувати ризики, пов'язані з можливою подальшою девальвацією, випереджаючими темпами будівництва. Покупець, зі свого боку, може зафіксувати власні ризики 100% оплатою вартості об'єкта інвестування».
Згідно інформації від компаній-забудовників, розстрочка оформляється у 95% випадків, коли мова йде про початок реалізації проекту, а по мірі наближення термінів здачі пропорційно знижується, поступаючись першістю 100% передоплатою і, відповідно, знижкам.
Розстрочка - для економ-класу
Цікаво, що співвідношення схем оплати (розстрочення або передоплата), за спостереженнями деяких будівельних компаній, залежить від класу нерухомості. Так, наприклад, в економ-класі житла зазвичай близько 55% від усього обсягу угод проводяться з допомогою схем розстрочки. У бізнес-сегменті цей показник становить вже близько 45% від загального числа продажів. Ну а в преміум-класі - не більше 30%.
Однак нестабільна політична та економічна ситуація внесла свої корективи і в даний питання. Останнім часом забудовники зазначають значне зниження відсотка угод на придбання первинної нерухомості з розстрочкою платежів. «За даними нашого аналітичного відділу, - зазначає Юлія Горох, комерційний директор групи компаній «Інтергал-Буд», - цей показник в останні місяці становить лише 20-25% від загального обсягу угод. Основні причини падіння попиту на розстрочку - очікування покупцями подальшої девальвації національної валюти і зниження рівня доходів, а також бажання істотно заощадити за рахунок надання забудовниками знижок до 10-15% при 100% оплаті».
До речі, саме схема знижок при 100% передоплаті є для забудовників - і представники багатьох компаній про це говорять - більш вигідною, оскільки дозволяє в більш стислі терміни повернути вкладені в проект власні кошти і перенаправити їх на розробку нових об'єктів. Такий формат роботи особливо актуальне для компаній, що використовують кредити та інші схеми позики коштів.
З іншого боку, компанії, що розраховують, в першу чергу, на власні фінанси при зведенні об'єкта, можуть дозволити собі більш гнучкі та зручні клієнту схеми розрахунків, у тому числі, і розстрочку до здачі будинку в експлуатацію і навіть після закінчення будівництва.
Таким чином, і розстрочка, знижки по раніше залишаються дієвими маркетинговими інструментами багатьох будівельних компаній. І хоча девальвація національної валюти зумовила зменшення кількість скоєних за цією схемою угод, вона буде користуватися попитом у вітчизняного споживача до тих пір, поки банки не запропонують конкурентний продукт у вигляді доступного іпотечного кредиту.
Джерело: domik.ua
