Ринок нерухомості готовий до євроінтеграції
Президент АФНУ Сергій Злидень розповів про нові тенденції, що намітилися на ринку нерухомості, ціноутворення і деяких змінах, що вселяють стриманий оптимізм.
Сергій Анатолійович, на прес-конференції АФНУ 9 жовтня Ви говорили про зонування вітчизняного ринку нерухомості і побіжно згадали про нові для нього явища, спровокованих політичною ситуацією, що склалася. Що це за тенденції і що саме стало причиною їх виникнення?
Насправді, все досить просто. Люди, які встигли вивезти з проблемної зони свій капітал, воліли вкладати його в нерухомість, розташовану подалі від зони АТО - Київ, Львів, західна Україна. Крім того, наші співгромадяни почали купувати нерухомість в Європі . В результаті, ми можемо зіткнутися з таким явищем, як виведення капіталу за кордон.
З одного боку, це не дуже добре - українська нерухомість його «не дорахується». Але з іншого боку, далеко не всі, хто придбав нерухомість за кордоном та, насамперед в курортних регіонах Європи, живуть там. Багато хто продовжує орендувати житло в Україні, тоді як своє закордонне здають туристам, маючи можливість, тим не менш, в будь-який момент покинути країну. І навіть якщо ситуація тут, не дай Бог, погіршиться, вони не втратять свої капітали.
Крім того, така тенденція дозволяє говорити про прискорення процесів інтеграції українців із світовим співтовариством - ці люди вже фактично чинять так, як багато європейців.
Друга категорія вимушених переселенців - люди, чиї капітали залишилися в зоні АТО у вигляді нерухомості, заморожених депозитів тощо. Вони розраховують на повернення своїх коштів у тому чи іншому вигляді. Власне, це схоже нерухомості в Криму залишилися на материковій частині країни.
І ось ці мігранти якраз і формують друге явище - зростання ринку відкладеного попиту. Це означає, що як тільки вони отримають доступ до грошей, ми будемо спостерігати різкий стрибок на ринку нерухомості. І перш за все, зрозуміло, стрибок цін. Ситуація ускладнюється і тим, що залишилися нам в спадок від Радянського Союзу повсюдним гострим дефіцитом житла. Вирішити цю проблему повинен був би будівельний бум, який ми спостерігаємо, наприклад, у європейських країнах колишнього соцтабору - Болгарії, Польщі, Угорщини. На жаль, в Україні такого буму ніколи не було, тому відкладений попит вже можна назвати «бомбою сповільненої дії» для ринку нерухомості.
Чи сьогодні відбувається на ринку хоч щось позитивне? Або він повністю завмер в очікуванні стабілізації політичної і, як наслідок, економічної ситуації?
Вважаю, що одним з позитивних моментів є своєчасні грошові транші від МВФ. На перший погляд, вони не стосуються безпосередньо ринку нерухомості. Проте, йдуть переважно на здійснення реформ, в тому числі, фінансової системи, що дозволяє сподіватися на те, що наші співгромадяни будуть мати доступ до адекватних кредитами та іпотекою. З іншого боку, співпраця з МВФ дає посил більшості країн світу про те, що Україну підтримує Євросоюз, а отже, ця країна має майбутнє. Відповідно, потенційні інвестори розглядають Україну як майбутнього партнера, і, як тільки закінчаться військові дії і ситуація трохи стабілізується, будуть шукати точки дотику з місцевим бізнесом.
Іншими словами, на сьогоднішній день, відбувається пожвавлення інвестиційного клімату ще не в самій Україні, але вже навколо неї. А цей факт, в свою чергу, вже зараз уповільнює падіння вітчизняної економіки, в тому числі, і ринку нерухомості, а в майбутньому стане одним із чинників її зростання.
І які ж можуть бути прогнози для ринку нерухомості на найближче майбутнє?
Давайте згадаємо попередні два кризи 1998 року і 2008-2009. У першому випадку ми спостерігали обвал національної валюти і, відповідно, абсолютно непередбачуване розхитування ціноутворення у всіх сегментах ринку.
Природно, в 2008 році багато пророкували аналогічну картину. Однак сталося по-іншому. На той момент первинний ринок нерухомості працював у національній валюті, але очікуваної індексації цін, відповідно до рівня інфляції, не сталося - ринок просто-напросто обвалився майже вдвічі, в тому числі, і в цінах на нерухомість. Природно, вторинний ринок змушений був привести ціноутворення в сегменті у відповідність з первинним - ціни тут також впали на 45%. В результаті ми мали затяжну депресію, відгомони якої ринок відчував ще в минулому році - до початку чергових коливань, пов'язаних з відомими політичними подіями.
Що ж відбувається тепер? Ринок очікував подібного 2008 році обвалу, проте цього не сталося - ціни поступово індексуються, відповідно до рівня девальвації національної валюти. На первинному ринку ціни у гривневому вираженні дійсно зросли, але в доларах при цьому залишилися практично на тому ж рівні. І оскільки, треба думати, пік ситуації нами вже пройдено, очікувати падіння не варто.
Виходячи з цього, можна прогнозувати, що до кінця року ніяких змін на вітчизняному ринку нерухомості, швидше за все, вже не буде. Можливо, відбудеться невеликий сплеск інтересу до нерухомості ближче до нового року, але це явище сезонне і щорічне, пов'язане із закриттям фінансових документів і необхідністю вкласти капітали. В цьому році сплеск навряд чи буде масовим і не вплине на ціноутворення.
Навесні, як правило, починається період ділової активності. І якщо до того часу політична ситуація в країні почне стабілізуватися, цілком ймовірно, будуть і перші результати і економічного зростання. А якщо військові дії завершаться, бізнес-активність будемо спостерігати вже у січні, хоча зазвичай цей місяць вважається мертвим сезоном.
Потрібні сьогодні профільні організації? Які завдання в нинішніх умовах стоять перед АФНУ?
Саме тепер роль громадських організацій як невід'ємною частиною професійного співтовариства важко переоцінити. Зараз наше суспільство готове до кардинальних змін і, перш за все, новому європейському стилю ведення бізнесу. Тому і своєю головною, але не єдиною, завданням ми вважаємо побудову цивілізованого ринку послуг в сфері нерухомості, підвищення попиту на послуги ріелторів як невід'ємної частини ринку нерухомості, зростання їх кваліфікації та професіоналізму.
Для цього ми вже сьогодні пропонуємо нашим ріелторам підвищувати рівень освіти і кругозору - з нами співпрацюють провідні світові організації ріелторів, які готові ділитися досвідом і знаннями з вітчизняними операторами ринку. Причому співпраця вони пропонують не тільки в сфері освіти, але й безпосередній бізнес-активності: завдяки нашим спільним програмам, члени АФНУ вже мають доступ до зарубіжних ринків нерухомості, а також ексклюзивних представників за кордоном, що дозволяє представити світовій громадськості вітчизняний ринок нерухомості. Звичайно, про масовість явища говорити занадто рано, але перші спроби такого співробітництва є. А значить, ми будемо першими, хто зможе безпосередньо працювати з іноземними компаніями, коли цей попит з'явиться.
Ну і, звичайно ж, гострим питанням для вітчизняного ринку залишається повна відсутність законодавчої бази в сфері ріелторських послуг . На що пройшов в минулу п'ятницю Раді Асоціації було прийнято рішення, що АФНУ як провідна громадська організація галузі, акумулює не тільки український, але і зарубіжний досвід і досягнення у сфері ріелторської діяльності, просто не має права залишатися осторонь від законодавчого процесу. Тим більше, що законодавча база країни в цілому змінюється, відповідно проєвропейського курсу країни, потрібен свіжий погляд і професійна об'єктивна оцінка. Тому ми будемо брати найактивнішу участь у формуванні прогресивного і корисного законодавчого регулювання ріелторського бізнесу.
Джерело: domik.ua
