ua en ru

Реальная стоимость земли в Украине: анализ и прогнозы

Реальная стоимость земли в Украине: анализ и прогнозы Как украинский рынок земли изменился за последние годы (фото: GettyImages)
Андрей Усенко
Андрей Усенко
СЕО и соучредитель "Твоє Коло"

В финансовом мире все просто: есть учетная ставка НБУ – главный ориентир для всего рынка. Когда она растет, следом повышаются ставки по кредитам, депозитам и государственным облигациям. Когда снижается – дешевеют деньги в экономике. Один показатель – и все понимают тренд. Но что делать когда рынок только начал свое становление, какие ориентиры есть для участников земельного рынка?

Исторический контекст и первые ориентиры цен на землю

Когда 1 июля 2021 года после 30-летнего моратория заработал рынок земли, участники имели только два ориентира: европейские цены и нормативно денежную оценку (НДО). Размер аренды также является важным, но о нем подробно будет дальше.

В то время средняя цена сельскохозяйственной земли в Европейском Союзе составляла 8 000 евро за гектар. По данным Eurostat, в Польше гектар стоил почти 11 тысяч евро, в Чехии –10,6 тысячи, в Румынии – 7,6 тысячи, в Болгарии – 6 тысяч евро.

Динамика роста цен в этих странах после открытия рынка поражает. В Польше среднегодовой прирост стоимости земли составлял 33% в течение первых пяти лет, в Чехии – 43% за первые три года, в Румынии – 28%, в Болгарии – 20%.

Именно такого роста эксперты ожидали и для Украины, ведь все эти страны начинали с подобных стартовых позиций: Польша – с 1,5 тысячи евро за гектар, Чехия – менее 2 тысяч, Болгария – около 1 тысячи евро. Особенно учитывая масштаб земельного фонда Украины: сельскохозяйственные угодья охватывают 41-42 миллиона гектаров, то есть почти 71% территории страны. Из них 33 млн га приходится на пашню – основной ресурс для выращивания сельскохозяйственных культур.

Какие же на самом деле украинские реалии

Украина оказалась в уникальной ситуации: после 30 лет моратория в XXI веке появился совершенно новый рынок недвижимости, а через восемь месяцев началась полномасштабная война. Ни одна из европейских стран не проходила подобных испытаний на этапе становления рынка земли.

Стартовали мы с показателя 32 972 гривны за га (около 1000 евро по курсу в 2021 году) – уровень, похожий на начальные цены в восточноевропейских странах. За три с половиной года несмотря на войну количество сделок демонстрирует стабильный рост. Если в 2021 году было заключено 28 тысяч сделок на общую площадь 100 тысяч га, то в 2024 году (до кибератаки на госреестры) уже продано более 104 тысячи участков общей площадью 314 тысяч га. То есть объем рынка вырос втрое.

А вот с ценами ситуация неоднозначная. Официальная статистика показывает рост средней стоимости до 46 683 грн за га на конец 2024 года – прирост 41,6% в гривне (около 11,9% в год). Однако, если пересчитать в евро, то рост еще скромнее – всего 8,66% за весь период, или 2,47% в год (по курсу на конец 2024 года). Это разительно отличается от темпов роста, которые демонстрировали восточноевропейские страны. Однако стоит обратить внимание на интересный факт: официальная статистика не отражает реальных рыночных предложений. В высококонкурентных центральных регионах, в частности в Винницкой и Хмельницкой областях, цены на качественные земельные участки уже сегодня достигают более 3000 долларов за гектар.

Что не так с ценами на землю в Украине

По данным исследования Киевской школы экономики, только 19% сделок регистрируется с фактической ценой продажи, а 60% сделок фиксируют стоимость на уровне минимально допустимой – нормативной денежной оценки. Такая ситуация сложилась из-за особенностей формирования рынка на начальном этапе. До 1 января 2024 года действовало ограничение – не более 100 га в одни руки и только для физических лиц. Требование о подтверждении официальных источников дохода и желание оптимизировать налоги привели к занижению официальной стоимости сделок.

Приход на рынок юридических лиц ощутимо изменил картину. По официальной статистике они платят на 47% больше, чем физические лица. Сегодня их доля составляет 21,6% всех сделок, что заметно влияет на рыночные цены.

Как считать справедливую стоимость

Мировая практика предлагает простую формулу: стоимость земли = годовая арендная плата/ставка капитализации. Ставка капитализации для сельхозземель обычно составляет 5-8%.

Сегодня типичная арендная плата в Украине колеблется от 100-150 долларов за гектар на севере страны до 150-300 долларов в центральных регионах и возле портов. Если взять среднюю ставку капитализации 6%, то справедливая стоимость гектара должна составлять:

  • На севере: от $1667 до $2500 (при ставке аренды $100-150)
  • В центральных регионах и возле портов: от $2500 до $5000 (при ставке аренды $100-300)

То есть даже при текущих, относительно невысоких арендных ставках, земля должна стоить от 2 до 5 тысяч долларов за гектар.

Феномен государственных аукционов

В 2024 году Фонд госимущества Украины запустил проект "Земельный банк" –систему прозрачных онлайн-аукционов по аренде государственных сельхозземель через Prozorro.Продажи. Цель проекта – эффективное управление государственным земельным банком, который составляет 806 тыс. га (для сравнения: общая площадь сельхозземель в Украине – 33 млн га).

Результаты аукционов впечатляют. При стартовой цене около 10 тыс. грн/га в год, конечная стоимость аренды возрастает в среднем в 7-10 раз, достигая отметок 600-1300 долларов за гектар в год. За каждый участок соревнуются в среднем 14 участников, а на некоторых аукционах их количество превышает 20.

Это в три-четыре раза выше среднерыночных показателей. Если применить формулу справедливой стоимости к ставке аренды $500 за гектар при норме доходности 6%, стоимость земли может достигать $8333 – вполне европейский уровень.

Почему за земли на аукционах аграрии готовы платить больше

  • Реальная конкуренция: за каждый участок соревнуется до 20 компаний
  • На торги выставляются сплошные массивы, не требующие дополнительных затрат на консолидацию
  • Долгосрочные контракты на 14 лет позволяют планировать инвестиции в переработку и развитие инфраструктуры
  • Аграрии учитывают потенциал роста доходности в течение длительного срока аренды

Стоит ли владельцам частных земель рассчитывать на аукционные цены

На сегодня арендные ставки частных земель держатся на уровне $100-300 /га/год и пока слабо реагируют на результаты государственных аукционов. Однако эксперты прогнозируют постепенный рост ставок до уровня $500 /га/год.

Главное условие такого роста – окончание действующих долгосрочных договоров аренды (10-15 лет), заключенных по старым ценам. Именно момент переподписания договора становится ключевым для собственника: появляется возможность выбора лучшего предложения на конкурентном рынке, а для арендатора возрастает ценность участка из-за риска его потери. При таких условиях арендные ставки могут вырасти в несколько раз от текущего уровня.

В подтверждение этого тезиса приведу пример из практики Твое Коло: один из наших инвесторов за год получил 30% прибыли в долларах благодаря стратегии формирования консолидированного массива из 6 участков (12,68 га) в конкурентной локации. Ключевыми факторами успеха стали правильный выбор расположения с высоким спросом среди агропроизводителей, короткий срок аренды и профессиональный подход к управлению активами. Сейчас мы готовим к закрытию еще ряд подобных сделок, что говорит об устойчивом тренде.

Вывод

Как учетная ставка НБУ является маяком для финансовых рынков, так государственные земельные аукционы стали ориентиром для рынка земли. Они впервые "подсветили" реальный потенциал украинских черноземов, показав, куда будут двигаться цены на аренду и стоимость земли в условиях прозрачной конкуренции. И хотя путь к таким ценам для частного рынка не будет быстрым из-за действующих долгосрочных договоров, тренд очевиден – украинская земля постепенно приближается к своей справедливой стоимости.