Перевір свого забудовника: п'ять головних питань покупця
Другий за останні шість років фінансова криза змушує забудовників активно рекламувати свою продукцію, а покупців - обережним при виборі житла. У кого купувати нову квартиру - найголовніший питання покупців незалежно від того, для чого призначається житло для проживання або як спосіб вберегти, а бажано і примножити гроші.
Зрозуміло, запропоновані питання і правила не замінять хорошого юриста, який повинен ретельно перевірити всі документи, але дозволять як мінімум звузити коло претендентів на звання будівельника вашої квартири.
1. Коли почалися продажі житла?
Реалізація квартир на етапі котловану, звичайно, не є кримінальним злочином. Але ймовірність того, що навіть до зведення стін справа не дійде, у таких забудовників набагато вище, ніж у тих будівельних компаній, які продають житло хоча б на рівні 50-60%, а краще - 70-80% готовності будинку.
Звівши 2/3 поверхів, причому без продажу квартир, тобто за власні або кредитні кошти, забудовник вже навряд чи відмовиться від свого дітища. А якщо це і станеться, постраждалих буде істотно менше, ніж при продажах, розпочатих з нульового циклу. Починати продавати квартири з 100%-ої готовності можуть собі дозволити тільки компанії, в арсеналі яких є власний завод будматеріалів.
Звичайно, купувати з фундаменту на 20-30% вигідніше, ніж коли квартира вже має реальні стіни і вікна, але кризові часи ставлять у главу кута не економію чи примноження грошей, а їх збереження. Тому варто шукати в першу чергу надійного, а вже в другу - недорогого забудовника.
2. Скільки секцій/черг в будинку? Як швидко вони здаються?
Ідеальна схема покупки квартир в кризу - придбання житла у другій черзі будівництва. По-перше, при наявності зданих в експлуатацію перших секцій на їх прикладі можна оцінити реальне, а не деклароване у відділі продажів якість будівельних робіт - як фасадних, так і внутрішніх.
По-друге, будівництво декількох секцій і успішне введення першої черги, як правило, означає підведення набору необхідних інженерних комунікацій під весь комплекс. Складно собі уявити забудовника, який кинув на півдорозі такий проект, адже інженерія може займати до 30% його собівартості.
По-третє, темпи будівництва першої черги (за ними варто поспостерігати з самого початку або вивчити "ретроспективу" по форумах і іншим відгуками покупців) дають можливість приблизно змоделювати, в які терміни буде здана друга.
Якщо мова йде про зведення свічки на один під'їзд маловідомим забудовником, до такого проекту слід підходити з особливою пересторогою: прогнозувати що-небудь тут досить складно, навіть якщо (особливо якщо!) компанія будує декілька об'єктів одночасно.
3. В якому стані здаються квартири?
Наявність вже готових квартир для огляду - хороший показник того, чи збирається забудовник в принципі доводити почате до кінця. Голі бетонні стіни - одна з передумов перейматися долею проекту. Сьогодні кожен другий забудовник намагається віддавати покупцеві рівні стіни зі стяжкою стель і підлоги, тому проект без чистової обробки повинен як мінімум насторожити. А в поєднанні з дуже незручною локацією і відсутністю інфраструктури (дитсадків, доріг, громадського транспорту, магазинів) від такого проекту потрібно бігти куди подалі. Звичайно, можна сказати, що на кожен товар є свій покупець, і на дешеве житло теж є свій попит. Відповідь буде такою: ризики, що демпінгуючий за рахунок локації і низької якості забудовник швидко піде з ринку, сьогодні зросли багаторазово.
4. Чи є у забудовника власний ЖЕК / експлуатуюча компанія?
Сьогодні багато хто сприймають наявність свого Жеку або експлуатуючої компанії у забудовника як спосіб тривалого заробітку на мешканцях після здачі в експлуатацію будинку за рахунок невисоких накладних витрат (будинок новий, ремонти не потрібні). А даремно. Насправді на етапі вибору майбутньої квартири цей факт повинен додавати балів забудовнику при інших рівних, а не навпаки. Особливо якщо контора вже обслуговує інші проекти забудовника. У цьому випадку потенційний інвестор може оцінити якість такого обслуговування (форуми, рівень тарифів тощо).
5. За яким механізмом фінансування продаються квартири?
Українське законодавство передбачає два фіксованих механізму фінансування будівництва житла - фонди фінансування і цільові облігації. Деякі забудовники пропонують свої ще не збудовані квартири продавати через схему закладних - інструменту, описаного в Законі "Про іпотеку". Це саме по собі не є протизаконним. Однак ризики щодо отримання такої квартири після її добудови в обмін на свою заставу зростають багаторазово. Навіть побудовані і введені в експлуатацію квартири можуть бути перепродані іншим власникам вже готові об'єкти, а не як права власності. А власники заставних можуть просто залишитися ні з чим.
Природно, ці питання - лише перший крок до вибору свого забудовника. Але навіть на цьому етапі краще максимально звузити зону потенційних пошуків, щоб у підсумку зробити правильний вибір і зберегти власні заощадження.
За материалам:domik.ua
