Чому завмер ринок столичної нерухомості?
Курс долара, політична нестабільність і військові дії на Донбасі б'ють по ринку.
Після невеликого пожвавлення на ринку житлової нерухомості , у вересні 2014-го знову застопорилися продажу. "Кількість угод упала. Люди ходять, дивляться, цікавляться знижкою, але не поспішають купувати квартири", - говорить брокер Іван Єфименко .
За його словами, цього року найбільшим користувалися квартири економ-класу: "одинички" вартість до 55 тис. дол. і "двушки", не дорожче 70 тисяч. Причому це заявлена вартість квартир, а реальна ціна могла бути на 10-15% нижче вказаної в оголошенні.
Під тягарем обставин
Після кризового 2009-го ринок нерухомості так і не відновився. Однак у 2011-му -на початку 2013-го у ріелторів з'явилася невелика надія на збільшення продажів - банки почали знижувати ставки на іпотечне кредитування, а українці - більше заробляти. Але зростання курсу долара, політична нестабільність, воєнні дії на Донбасі звели нанівець всі шанси досягти докризових обсягів.
"Можливо, на активізацію продажів в серпні вплинули заможні біженці з Донбасу, люди втекли від війни в столицю. Зараз ті, хто міг купити квартиру - вже її купили, і нині ринок просто завмер", - говорить брокер Стефанія Макицкая .
Не на користь ринку нерухомості зіграли і валютні обмеження. Тиждень тому Нацбанк обмежив продаж валюти в одні руки не більше еквівалента в 3 тис. гривень, а це близько 200 доларів за поточним курсом. А зняти з доларового депозиту в день суму, еквівалентну 15 тис. гривень, тобто близько тисячі доларів. Неважко підрахувати: при середній ціні в 45 тис. доларів за однокімнатну квартиру в Києві, забирати валютні депозити доведеться майже півтора місяця.
"У документах ми записуємо вартість в гривні за поточним курсом. Але на ринку нічого не змінилося - продавці раніше воліють отримувати на руки долари. А зараз, коли курс нестабільний і долари не купити - особливо", - пояснює Макицкая.
"Люди призупинили покупки ще й тому, що їм незрозуміло, як буде розвиватися ситуація в країні. А ті, у кого залишилася більша частина заощаджень в доларах, вирішили ще почекати - ціни на квартири в доларах знижуються", - додає Єфименко.
Ціни на квартири в доларовому еквіваленті, дійсно, впали. Так, за минулі 12 місяців ціни на квартири впали майже на 30%. Для порівняння: за підсумками 2012 року ціна квадратного метра зросла майже на 6%.
Нерухомі метри
Експерти песимістично налаштовані щодо ринку нерухомості.
"Це буде дуже непростий рік для фахівців з нерухомості. Боюся, що для нашого агентства він буде навіть гірше, ніж кризовий 2009-й", - говорить Ольга Жукова , співвласниця невеликого агентства нерухомості в Києві.
Немає ажіотажу і у потенційних покупців. "Платоспроможність українців падає. Курс долара вплинув на все - від продуктів харчування і ліків до проїзду в транспорті і комунальних послуг. Зарплати ж мало хто переглянув, в основному вони залишилися колишніми. А в деяких компаніях, користуючись тим, що в місто приїхали біженці, які готові йти на будь-яку зарплату, навіть знизили ставки", - зізнається один з рекрутерів, наглядає собі житло в Києві.
"Люди стали заробляти менше, а витрачати більше. Нерухомість вже не таке вигідне вкладення. От на Донбасі, після обстрілу, у що перетворилося житло? Скільки воно тепер може коштувати?", - міркує Ірина Демченко , банківський працівник.
Практично зникло з ринку іпотечне кредитування. А у тих банків, які все ще пропонують іпотеку, процентні ставки перевищують 20% річних. Зник з ринку і спекулятивний капітал - люди перестали купувати квартири для перепродажу, як це відбувалося до 2008 року.
Призвести до подальшого зниження цін можуть і законодавчі ініціативи народних депутатів. Нагадаємо, в Кабміні пропонують встановити податок на нерухомість для всіх категорій мешканців (зараз податком оподатковуються лише ті українці, чия площа квартир перевищує 120 м кв). Гранична ставка, якщо таке нововведення запровадять, складе 2% від мінімальної заробітної плати за 1 м кв. Іншими словами, за "троячку" площею 65 кв. метрів доведеться платити більше 1600 грн на рік, за стандартну "одиничку" в 35 квадратів - понад 800 гривень.
Зростуть і комунальні послуги: вже цієї зими за трикімнатну квартиру доведеться викласти 1300 грн в місяць. А за прогнозами уряду, в наступному році українців чекає як мінімум ще одне подорожчання.
"Подорожчання витрат на обслуговування житла зробить його менш інвестиційно привабливим. Менше людей будуть купувати квартиру, щоб потім заробляти на її оренду. Адже з такими витратами - дорогі комунальні послуги і податок на нерухомість - квартира буде окупатися більше 15 років. Для українців це дуже довго. У нас звикли відбивати вкладення за 5-7 років", - резюмує брокер Єфименко.
Цей ряд факторів має призвести до подальшого здешевлення квартир. Правда, падати ціни на "вторинці" будуть тільки в доларах, у гривні ціни залишаться на колишньому рівні. А ринок первинної нерухомості і зовсім ризикує залишитися без клієнтів і зменшити свої обсяги в кілька разів.
Джерело: domik.ua
