Парадокси ринку нерухомості: чому при низькому попиті ціни на квартири ростуть?
За минулий тиждень змін на краще на Донбасі, на жаль, не сталося.Що ж стосується київського ринку нерухомості, то тут намітилися певні зміни тенденцій. І вони багато в чому мають суперечливий характер.
З одного боку, зростає кількість пропозицій. З іншого боку, незважаючи на досить низький попит, у багатьох сегментах ринку ростуть середні ціни пропозицій. Причому ростуть вони не тільки в гривнях, але і в доларах. А це явне порушення загальновизнаних ринкових законів, згідно з якими, при мінімальному попиті, збільшення кількості пропозицій повинне вести до зниження цін.
Основних причин такого парадоксу, на наш погляд, три.
По-перше, із збільшенням кількості об'єктів, що продаються помітно змінився склад пропозиції. У багатьох сегментах ринку збільшилася частка «дорогих квартир», а це потягло вгору середні ціни пропозицій.
По-друге, значний вплив справила множинність курсів долара. Те, що курс НБУ істотно відрізняється від «готівкових курсів» банків, це ще півбіди. Погано те, що «готівкові курси» банків різко відрізняються від тих реальних курсів, за якими можна купити значні суми валюти. Продавці нерідко встановлюють ціни в гривнях, відштовхуючись від того курсу, за яким можна реально придбати долари на «сірому» або «чорному» ринках. В нашій базі ціни в гривнях автоматично перераховуються в долари за поточним «готівкового курсу» банку. Ось це розбіжність курсів і призводить до подібних ефектів.
По-третє, достовірних даних про ціни продажу вкрай мало, про тенденції їх зміни судити складно. Тому далеко не всі продавці можуть адекватно оцінити свої квартири. Як показує практика, більшість нових продавців виставляють завищені ціни, припускаючи скоригувати їх у ході прозвонов і переглядів.
Якщо ж перейти від середньостатистичних цін до реальних цін торгів, то в доларах вони знижуються практично у всіх сегментах ринку. А ось у гривнях продавці поступаються вкрай неохоче, деякі навіть піднімають ціни. Тому при проведенні торгів у гривнях загальна цінова картина досить строката. У кожному вузькому сегменті ринку вона своя.
Змінилися цінові тенденції і на ринку оренди житла. На загальному тлі загального подорожчання тарифів, товарів і послуг, орендодавці піднімають ціни в гривнях. Аргументуючи це тим, що зросли видатки по утриманню квартири в належному стані, заміні та ремонту побутової техніки, сантехнічного обладнання, меблів і т. д. Крім того, цілком можливо, що орендодавцям, зареєстрованим в якості приватних підприємців, доведеться платити податок за всі наявні у них квадратні метри.
Далеко не всі орендарі готові платити більше. Тому значна частина квартир простоює по кілька місяців. Тим не менше, попит на оренду житла є. В значній мірі забезпечує цей попит потік біженців з Донбасу, який останнім часом поповнився мешканцями Маріуполя.
Джерело: domik.ua
