Оцінювачі пропонують механізм ліквідації корупційних схем на своєму ринку

Останнім часом у ЗМІ набирає обертів обговорення порядку роботи оцінювачів при виконанні робіт з оцінки майна для цілей оподаткування. При цьому, в багатьох коментарях на різних сайтах звучать негативні відгуки, що зводяться до того, що різні "угрупування" оцінювачів намагаються ділити фінансові потоки від оціночної діяльності. Щоб визначити, чи відповідає така думка дійсності, згадаємо, що відбувалося на ринку оцінки останні півтора-два роки, і проаналізуємо аргументи сторін.

Оскільки основним каменем спотикання для обох груп оцінювачів є постанова Кабінету міністрів України №231 від 04.03.2013р. (ПКМУ №231), для ясності розділимо оцінювачів на тих, хто "підтримує ПКМУ №231" і тих, хто "не підтримує ПКМУ №231".

Підтримують ПКМУ №231 оцінювачі, які отримали право на здійснення оціночної діяльності саме на підставі даної постанови, незважаючи на те, що його норми суперечать нормам законодавства України у сфері оціночної діяльності.

Відповідно, не підтримують ПКМУ №231 ті оцінювачі, які отримали право на проведення оцінки майна на підставі спеціального закону "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Не підтримують ПКМУ №231 ці оцінювачі саме з тієї причини, що в результаті його прийняття, право на проведення оцінки майна отримали особи, які не пройшли обов'язкового курсу підготовки, прописаного в зазначеному законі, в той час, як фахівців, що пройшли повний курс навчання, було від роботи усунено.

Якщо коротко викласти історію розвитку оцінки для цілей оподаткування в Україні, то історія ця буде виглядати наступним чином:

1. Початок оцінки для цілей оподаткування можна відраховувати від моменту набрання чинності постанови КМУ №1103 від 26.10.2011р. "Деякі питання визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)".

Варто відзначити, що даною постановою право на проведення оцінки для цілей оподаткування було надано всім суб'єктам оціночної діяльності (СОД), які мають право проводити роботу з оцінки на підставі закону.

Також, дана постанова чітко встановлювало, що "оціночна" вартість, яка визначається для оподаткування, відповідає "ринковій" вартості майна, і зобов'язувала всіх СОД щомісяця звітувати перед Фондом держмайна (ФДМУ) про результати проведених робіт з оцінки для оподаткування.

2 . Другим етапом становлення ринку оцінки для цілей оподаткування стала публікація 14.05.2012 р. наказів ФДМУ №554, 555, 556 і трохи пізніше деяких інших. Відповідно до даних наказів, в Україні право на проведення оцінки для цілей оподаткування отримали 12 компаній, не тільки пов'язані між собою, а й такі, що належать одним і тим же особам. Всі діючі оцінювачі від даного виду оцінки майна були відсторонені.

Монопольне становище невеликої групи осіб, які проводять оцінку в Україні, призвело до того, що ціни на послуги з оцінки протягом одного дня злетіли у декілька десятків разів. Під тиском оціночної громадськості, а також в силу виборів, що наближались, до Верховної Ради, дані накази були скасовані, і ринок оцінки для оподаткування продовжував регулюватися постановою КМУ №1103, про який згадувалося вище.

3 . Третій етап розпочався з оприлюднення 17.04.2013 р. ПКМУ №231 від 04.03.2013 р., остаточно набрав чинності з 01.02.2014г . На підставі даного ПКМУ №231 сьогодні і проводиться оцінка майна для цілей оподаткування.

Згідно з даною постановою, як і в 2012 році, діючі оцінювачі втратили право на проведення оцінки для цілей оподаткування. А отримали таке право обмежена кількість спеціально створених приватних компаній, в більшості своїй належать обмеженому колу осіб, тих самих, яких належали ті 12 компаній, що отримали право на проведення оцінки для оподаткування в 2012 році.

Однак, варто відзначити, що на відміну від 2012 року, в цей раз кількість компаній збільшили до майже 600, і ціна на послуги таких компаній не піднялася миттєво в десятки разів, а піднімається поступово, піднявшись за два минулі з 01.02.2014р. місяці лише в 3-4 рази.

При цьому, безпосередньо оцінку виконує лише одне підприємство, а інші 500 з гаком - виконують функції «приймального пункту», в завдання якого входить прийняття замовлення на оцінку і передача даних за замовленням тієї самої компанії, яка єдина на всю Україну і виконує роботу з оцінки майна.

Повертаючись до питання про те, що ж сьогодні ділять оцінювачі, можна сказати, що близько 10 тис. оцінювачів, які не підтримують ПКМУ №231, просто хочуть, щоб їх законне право на проведення оцінки в Україні було їм повернуто. У свою чергу, та частина оцінного спільноти, яка підтримує ПКМУ №231, що налічує від сили 200-300 чоловік, вважає, що право на проведення оцінки для цілей оподаткування повинно залишатися тільки у них.

Які аргументи наводять сторони в процесі суперечки?

Оцінювачі, протестуючи проти ПКМУ №231, призводять вже типовий сьогодні для багатьох сфер діяльності в Україні комплекс аргументів:
- необхідність дотримання законодавства України, при якому норми закону мають пріоритет перед нормами постанови Кабміну;
- виконання всієї оцінки в Україні однією компанією - є не що інше, як типова монополізація ринку, яка не може задовольняти демократичним прагненням нашої держави;
- прийняття ПКМУ №231 переслідувало лише одну мету: створення корупційної інфраструктури в оціночної діяльності шляхом монополізації ринку.

Аргументи тих, хто обожнює ПКМУ №231 і підтримує введений цією постановою порядок оцінки, не менше типові:
- завдяки ПКМУ №231 в оціночної діяльності вдалося перемогти корупцію;
- завдяки даній постанові до бюджету держави від податків, що стягуються при угодах купівлі - продажу нерухомості, надійшло в 2,5 рази більше коштів, ніж до введення в дію даної постанови.

Якщо аргументи противників ПКМУ №231 виглядають логічними, обгрунтованими і такими, які підтверджені практикою, то до аргументів захисників ПКМУ №231 варто було б придивитися.

Перше, що звертає на себе увагу, це те, що ПКМУ №231, нібито, покликана "боротися з корупцією". Можна багато писати про юридичні і практичні свідоцтва того, що ця теза необгрунтована. Але, замість цього закличемо на допомогу звичайну логіку.

Зокрема, згадаємо, що безпосередньою підготовкою ПКМУ №231 і питаннями його прийняття в Кабміні займався міністр юстиції Олександр Лавринович, який був обличчям, особливо наближеним до групи, званої "Родиною". Брав відповідне рішення і підписував ПКМУ №231, надаючи йому законної сили, колишній прем'єр-міністр Микола Азаров, наближеність якого до "Родини" також ні у кого сумнівів не викликає.

Завдяки подіям останніх місяців і спливла в результаті зміни влади інформацією, сьогодні тільки не дуже розумна людина стане стверджувати, що документ, підготовлений членами "Родини", може бути направлений проти корупції, а не на створення можливостей для ще більшої корупції...

Керуючись таким простим логічним висновком, можна сміливо стверджувати, що ПКМУ №231 ніколи не переслідувало мети зменшувати корупцію і з тієї смислової і структурної навантаженні, яка в даній постанові міститься, її для цих цілей і використовувати не вийде навіть при бажанні.

Аргумент захисників ПКМУ №231 про зрослі в 2,5 рази платежі до бюджету теж не підкріплений конкретними показниками і при найближчому розгляді викликає серйозні сумніви в правдивості. Відомо, що ні органи статистики, ні податкові органи подібної інформації ніколи не оприлюднювали.

До того ж, відомо, що при купівлі - продажу нерухомості, 93-95% угод оподатковуються за ставкою 0%. Як би не вважали оцінювачі вартість такого майна, податок з його продажу все одно дорівнюватиме нулю.

Лише від 5% до 7% угод оподатковуються, відмінним від "нульової" ставки. Яким чином від дій оцінювачів зміни вартості 5-7% угод могло призвести до зростання відрахувань до бюджету в 2,5 рази? Таке зростання відрахувань не міг відбутися навіть теоретично.

Ці заяви більше схожі на типову "локшину", яку у нас так люблять "вішати на вуха". Тим більше, що ще буквально місяць тому "зростання надходжень до бюджету", згідно із заявами тих же самих захисників ПКМУ №231 , становило не сьогоднішні 2,5 рази, а "всього лише" 1,5 рази. Будемо з нетерпінням чекати, коли ж нам почнуть розповідати про 5-кратне зростання...

Тим більше, що все одно дані цифри ніякими конкретними даними підкріплювати, схоже, ніхто не збирається. А якщо навіть ми побачимо документальне підтвердження зростання надходжень, то повірте, воно грунтується на зростанні долара, який з 8 грн піднявся до 13,5 грн, і пропозиції продавців нерухомості в доларах просто коригуються на курс, що призводить до автоматичного зростання суми податку. Але це ні як не заслуга захисників ПКМУ №231, а результат глибокого кризового процесу.

Підводячи підсумок даному екскурсу в історію оціночної діяльності, можна дійсно говорити про боротьбу за ринок. Адже і правда, зараз оцінювачі борються за те, щоб вирвати ринок оцінки з рук корумпованих монополістів і повернути цей ринок малому і середньому бізнесу. При цьому, основне обурення викликає той факт, що очевидну корупційну схему, яку можна прибрати з України шляхом скасування лише однієї постанови КМУ, на що потрібно всього півгодини часу (і це з перекурами), вже два місяці прибрати не можуть. Невже монополізовані "Родиною" Януковича фінансові потоки вже наші нових господарів зі складу нової влади?

Оцінювачі, протестуючі проти ПКМУ №231, наполягають на наступних кроках, підтвердивши це рішенням Третього надзвичайного з'їзду оцінювачів і консультантів від 2 квітня 2014 року, на якому були присутні більше 1000 осіб з усіх регіонів:

1 . Зв'язатися з новим керівництвом держави, головою Верховної Ради України, прем'єр-міністром, народними депутатами, Міністерством юстиції, ФДМУ щодо:
- внесення змін до ст. 172-173 Податкового кодексу України, замінивши поняття "оціночна вартість" на "ринкова вартість";
- термінового скасування абзацу 5 ст. 5 закону "Про Фонд державного майна України", абзацу 3 п.4 . прикінцевих положень закону "Про внесення змін до деяких законів України з питань приватизації щодо реалізації положень Державної програми приватизації на 2012-2014 роки";
- відкликання законопроекту "Про державне мито" (нова редакція);
- термінового скасування постанови КМУ №231 від 04.03.2013 року і всіх наказів Фонду держмайна, що вийшли на її виконання;
- скасування незаконно виданих сертифікатів суб'єктів оціночної діяльності та кваліфікаційних свідоцтв оцінювачів за напрямом оцінки для цілей оподаткування (1.8; 2.3; 3);
- притягнення до відповідальності посадових осіб ФДМУ за причетності яких відбулося впровадження найбільшої в історії України корупційної схеми на ринку оцінки;
- прийняття всіх законопроектів та нормативно-правових актів, які стосуються ринку оцінки, виключно на принципах їх відповідності профільного закону "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та "Міжнародним Стандартам Оцінки", загальновизнаних у Європейському Союзі;
- розробки законодавства щодо розкриття інформації по операціях купівлі-продажу, при цьому, ми готові увійти у відповідні робочі групи з розробки відповідного законодавства яке дозволить зробити ринок оцінки прозорим.

2 . Зв'язатися з головою Верховної Ради та народними депутатами з приводу створення тимчасової слідчої комісії з розслідування діяльності народного депутата Антона Яценко, надання правової оцінки його діяльності та залучення його до відповідальності.

3 . За участю представників оціночного спільноти розробити процедури контролю якості оціночних послуг та впровадити їх у життя.

А також, враховуючи, що для змін до законів, «завдяки» яким була впроваджена схема податкової оцінки, очевидно потрібен час, як першочерговий захід пропонується прийняття Кабміном постанови на заміну постанови № 231 від 04.03.2013 р.

Ось кілька найважливіших проблемних питань, які воно дозволяє:

1. Схема монополізації ринку оціночних послуг, призначених для цілей справляння податків і зборів, анулюється. При цьому, громадяни, які здійснили в минулому операції з майном не постраждають, тому що постанову №231 пропонується визнати такою, що втратила свою дію.
2. При цьому до прийняття змін у законодавстві визнається як оціночної вартості ринкова вартість майна , яка визначається відповідно до національних стандартів та іншими нормативно-методичними документами.
3. Наша пропозиція полягає в тому, щоб привести всю нормативно-правову базу проведення оцінки майна та майнових прав, використовуваної для справляння податків і зборів, до норм профільного закону про оцінку майна. При цьому, відновивши в правах всіх суб'єктів оціночної діяльності та оцінювачів , незаконно позбавлених права працювати через постанову №231 та наказів Фонду держмайна, прийнятих на його виконання.
4. Оцінку для цілей справляння податків і зборів повинні проводити суб'єкти оціночної діяльності та оцінювачі , які мають дійсні сертифікати та кваліфікаційні свідоцтва за напрямами, передбаченими законом про оцінку та спеціалізаціями 1.1. - 1.7, 2.1-2.2.
5. При цьому, сертифікати суб'єктів оціночної діяльності за напрямом 3 з моменту прийняття нової постанови повинні вважатися анульованими з дати цієї постанови.
6. Всім особам, які не були оцінювачами і отримали кваліфікаційні свідоцтва для проведення т.зв. «податкової оцінки» за наказами Фонду та з постановою №231 , пропонується за їх власним рішенням пройти стажування і скласти кваліфікаційний іспит в порядку , встановленому законом про оцінку за обраною ними спеціалізаціями з їх існуючого переліку. Щоб не порушувати їх права на отримання кваліфікації пропонується дати їм можливість зарахувати навчання на курсах з податкової оцінці як навчання на базовому курсі і час з 01.11.2013 р. (але не раніше виданого кваліфікаційного документа) до дати прийняття нової постанови в якості стажування, якщо вони нададуть належним чином оформлені документи по базі і керівникові стажування.
7. Процес здійснення такої оцінки не буде безконтрольним. Усі суб'єкти оціночної діяльності, які захочуть вести практичну роботу в цьому напрямку повинні отримати безперешкодний доступ до системи реєстрації звітів. Для цього їм необхідно в довільній письмовій формі звернутися до Фонду та отримати у встановлений проектом постанови термін свій індивідуальний код доступу до реєстру звітів про оцінку.
8. Для зведення до мінімуму ризику блокування роботи суб'єктів оціночної діяльності з боку адміністратора такого реєстру ( Фонду держмайна ) на реєстрацію звіту про оцінку пропонується давати 1 робочий день. Цей захід сприятливо позначиться на ринку нерухомості і ринку оціночних послуг , оскільки терміни для забезпечення організаційних процедур угод через необхідність оцінки практично не збільшаться.
9 . Щоб не було непотрібної бюрократичної тяганини , проектом постанови пропонується ввести жорсткі терміни для Фонду держмайна на здійснення повідомних процедур та приведення своїх наказів у відповідність.
10 . Для громадського контролю рівня ціноутворення на різні типи майна Фонду держмайна пропонується щоквартально надавати у відкритому доступі статистичну інформацію про діапазон ринкової вартості з різних видів майна в регіональному та територіальному розрізах . При цьому така інформація повинна надаватися протягом 30 -ти календарних днів наступного кварталу через сайт Фонду держмайна і може публікуватися в пресі.
11 . Розуміючи, що зараз, в умовах кризи, дана інформація не може служити основою для формального аналізу об'єктивності виконаної оцінки, вважаємо, що її наявність дасть можливість для реального аналізу і узагальнень, а також вироблення процедур контролю в майбутньому.

Ті, що боготворять ПКМУ №231, провели чергове підвищення цін на послуги, так званої, "податкової оцінки". Це вже третє за рахунком централізоване підвищення ціни за період з 01 лютого 2014 року. За цей період вартість послуг з оцінки зросла з 300 грн до, мінімум, 1700 грн, а також з 17.02.2014 р. були введені додаткові рахунки, суми яких оціночні компанії повинні були обгрунтовувати на свій розсуд.

В усній формі всім суб'єктам оціночної діяльності було роз'яснено , що додаткові рахунки вони повинні виставляти клієнтам самі, відповідно з цифрою, яка просто наводиться після заповнення основного рахунку на чистому аркуші і не підкріплена реквізитами та іншими обов'язковими даними (призначення платежу також відсутня , навіть валюта, в якій ця цифра повинна минуле оплачена). Тобто, оцінювач повинен на підставі цієї цифри самостійно сформувати рахунок, надати до оплати клієнту (при цьому, ні в якому разі платником не може бути замовник послуг з оцінки, тільки підставну третя особа). Потім від цієї суми оціночна компанія має оплатити 80% в наступний після оплати день «Інституту управління якістю в оціночної діяльності».

Фактично вартість послуг з оцінки майна зросла в рази. Наприклад, додатковий рахунок (до основного, що становить вже 1700 грн) для оцінки земельної ділянки становить від 500 до 4700 грн, для оцінки житлового будинку - від 500 до 2700 грн, квартири - від 300 до 700 грн, офісної та торговельної нерухомості - від 1 200 до 9700 грн.

«Благими намірами вистелена дорога до пекла». Прикриваючись красивими фразами, «про покращення життя», про викорінення корупції, додаткового надходження грошей до бюджету, насправді «псевдооцінювачами», спеціально створеними під корупційну схему, відбувається пограбування наших громадян і України. Мабуть, це така винагорода тим, хто боготворить ПКМУ №231.

А також виникає питання: «А куди дивиться нова влада, органи контролю, народні депутати?!».

Українське товариство оцінювачів та Незалежна клуб оцінювачів «ОКНО», спеціально для РБК-Україна