Зачем нужен закон о реконструкции устаревшего жилья

О том, в каком состоянии сейчас находится украинский жилищный фонд и какие законодательные изменения предлагаются для его реконструкции и восстановления – в колонке для РБК-Украина рассказала глава партии "Слуга народа" и парламентского комитета по организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк.

Законопроект 6458 об осуществлении комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда был разработан еще до полномасштабного вторжения. Сейчас он готовится ко второму чтению и уместно было бы расширить его действие на восстановление поврежденного в результате войны жилья. Ведь документ предусматривает четкие процедуры и механизмы, необходимые для комплексного восстановления – порядок принятия решений, варианты отселения жителей, способы предоставления компенсаций.

Комплексный подход к планированию

Реалии войны и восстановления требуют переосмысления организации пространства городов и сел, функционального назначения территорий и объектов. Старые планировки не отвечают потребностям людей – не хватает публичных пространств, зеленых зон, школ, больниц, транспортной инфраструктуры. Значительная часть жилищного фонда, например, печально известные "хрущевки", не отвечает современным требованиям комфорта и энергоэффективности.

Нельзя просто перестраивать – необходимо проанализировать актуальные потребности и смоделировать стратегию развития территории. Даже если ресурсов пока недостаточно, планировать нужно уже сегодня. Количество поврежденного и устаревшего жилья, демографические изменения, спрос на жилье, обеспеченность населения необходимыми услугами, экономическая ситуация – все это должно учитываться в новой качественной градостроительной документации. В частности, в прошлом году был принят закон, предлагающий системный подход к восстановлению благодаря разработке комплексных программ восстановления территории.

Новые стандарты: безопасность, энергоэффективность, безбарьерность

Главным принципом планирования и реконструкции должна стать ориентация на человека, создание безопасной среды для всех категорий граждан. Летом был принят разработанный нами закон 7398, значительно повышающий требования к безопасности при планировании и застройке территорий. Вся региональная и местная градостроительная документация должна содержать обязательный раздел инженерно-технических мероприятий гражданской защиты. А новостройки класса последствий СС2 и СС3, в которых будут находиться постоянно более 50 человек или периодически более 100 человек, будут иметь надежные бомбоубежища и другие меры безопасности.

В результате войны повышается актуальность создания безбарьерного пространства. Осенью вступили в силу новые государственные строительные нормы, предполагающие улучшение инклюзивности зданий и сооружений. Отдельные ГСН регулируют требования к садам и школам, а также соблюдение принципов безбарьерности при благоустройстве улиц. Кроме комфорта передвижения маломобильных и уязвимых групп, речь идет об адаптации под их потребности способов эвакуации.

Повышение энергоэффективности – обязательный элемент реконструкции кварталов, микрорайонов и городов. Это предусмотрено в действующей редакции законопроекта 6458. В строительстве энергоэффективного жилья и термомодернизации заинтересованы все граждане, местные власти и государство для достижения энергонезависимости.

Урегулирование вопросов реконструкции

Новый закон о комплексной реконструкции кварталов критически необходим. Имеющееся законодательство, принятое еще в 2006 году, не предусматривает реальных инструментов для осуществления модернизации. Например, для реконструкции все 100% жителей должны дать согласие на отселение, что очевидно нереалистично. Также не определено, кто именно должен быть заказчиком реконструкции. Соответственно, за более чем 15 лет закон так и не заработал.

В декабре 2022 года Киеврада утвердила Проект Программы комплексной реконструкции кварталов устаревшего жилищного фонда в городе Киеве. В столице насчитывается 5 395 домов с неудовлетворительным техническим состоянием. Но без законодательных изменений эту программу, равно как и программы восстановления в других городах, воплотить на практике очень сложно.

Законопроект 6458 должен дать четкий алгоритм принятия решений, определить процедуры компенсации владельцам жилья, разные варианты отселения людей при реконструкции. Следует четко прописать мероприятия по реконструкции квартала в зависимости от того, речь идет о модернизации с отселением жильцов или без, или о сносе многоквартирного дома. Также документом необходимо расширить список источников финансирования проектов.

"Хрущевки" (фото: dom.ria.com)

Перед рассмотрением во втором чтении законопроекта необходимо улучшить механизмы защиты прав жителей и владельцев жилья. Важно прописать четкие механизмы развития социальной и транспортной инфраструктуры модернизированных кварталов.

Еще один нюанс – следует устранить все коррупционные риски. Большая ответственность в этом вопросе возлагается на органы местного самоуправления. Речь идет о налаживании сотрудничества, исключении коррупционных рисков и создании благоприятных условий для инвесторов. При принятии в первом чтении законопроекта о реконструкции кварталов мы обратились в НАПК и Институт законодательных идей, чтобы они указали на слабые моменты.

ИЗИ отметил, что в законопроекте отсутствует четкая и прозрачная процедура определения инвесторов-застройщиков. Следовательно, в процессе подготовки к комплексной реконструкции устаревшего жилья градостроительную документацию должны разрабатывать местные власти, а не инвестор. Ибо, к сожалению, есть практика, когда созданные карманные проектные организации разрабатывали детальный план территории, и только они могли быть допущены к работе с определенными инвесторами.

Поэтому мы поддерживаем идею, что именно местные власти должны планировать развитие. А чтобы нормально реализовать программы по комплексной реконструкции жилья, мы должны решить вопрос о прозрачном взаимодействии местных властей с застройщиками и проведения конкурсов на реконструкцию. Потому что иногда нынешнее "заигрывание" самоуправления с участниками строительного рынка несет только вред как для людей, так и страны в целом.

Более того, непрозрачные процессы и потенциальные коррупционные риски блокируют вход в наш строительный рынок инвесторов, в которых после победы в процессе восстановления мы будем очень нуждаться. На сегодняшний день имеем негативный опыт: до сих пор в Украине из-за коррупции не заработал ни один иностранный инвестор, который стремился восстанавливать жилье, строить новые дома в рамках квартальной застройки. Поэтому именно для местных властей есть важная задача: создать благоприятные условия для того, чтобы государство могло заинтересовать не только украинские строительные компании, но и привлечь международные инвестиции.

Подытожу: работы у нас много. И она касается не только нашего комитета и коллег-парламентариев. На законодательном уровне мы сделаем все, что в наших силах. Впрочем, должны собрать лучшие идеи, предложения от экспертных организаций и общественности, а еще – заручиться поддержкой местных властей, на территориях которых будет происходить реконструкция и восстановление. Сейчас как никогда ранее следует объединить усилия, потому что цель у нас одна – качественное возрождение страны. Вне процесса стоять не следует, критика ради критики не приведет к результату. Впереди обсуждение законопроекта ко второму чтению, а сейчас мы продолжаем призывать всех заинтересованных к сотрудничеству. Хочется верить, эта просьба не будет проигнорирована.