На що звернути увагу при купівлі квартири на вторинному ринку
За даними Мін'юсту, 58% угод в нерухомості проводяться на ринку вторинного житла. На придбання "мотузка" квартири йдуть з кількох причин. Основна - найчастіше вторинне житло дешевше нового. Мінімальна ціна однокімнатної квартири в панельній дев'ятиповерхівці - близько 35 тисяч доларів, найбільш економний варіант в новобудові - 50 тисяч доларів, при тому що площа квартири в старому і новому будинках порівнянна. Хоча, можна вважати, що це стереотип, так як вторинне житло часто потребує ремонту, який компенсує дешевизну. Позначається і амортизація: навіть якщо квартира розташована в будинку, якому всього кілька років, не помітити сліди перебування людей у ній буває складно. Ще один фактор - "обжитість" району, наявність шкіл, магазинів - того, чого не вистачає в районах новобудов. Крім того, можна заощадити на ремонті - на відміну від квартир в новобудовах, які здаються з голими стінами і без комунікацій.
Але, як і інші угоди нерухомості, придбання квартири на вторинному ринку не застраховане від ризиків. Як і у матеріалі, присвяченому новому житлу, нам допоміг експерт з нерухомості Вадим Піскун.
Людський фактор
Крім перевірки конструкційних якостей будинку в цілому і квартири зокрема, у разі вторинного житла з'являється ще й людський фактор. Якщо вдома вже багато років, не буде зайвим перевірити історію прописаних в квартирі людей - це можна зробити в паспортному відділі місцевого Жеку, а чутки та історії зібрати по сусідах. Люди, які продають вам квартиру, можуть бути цілком порядними, але невідомо, хто жив там раніше. Приклад з життя: одним з господарів квартири був злочинець-рецидивіст з неповерненими кредитами в декількох банках. Наступні власники (квартира перепродувалася) не раз піддавалися телефонним атак колекторів і дзвінків незрозумілих особистостей у двері. Як правило, доводити їм, що ви - не той самий боржник або його родич - марно, тому просто змініть телефонний номер, а консьєржа строго-настрого заборонив пускати до вас незнайомців.
Якщо з попередніми мешканцями все в порядку, можуть піднести сюрприз сусіди. Причому незалежно від благополуччя будинку - якщо в "хрущовці" турбувати можуть алкоголіки, то в елітних будинках цим фактором можуть стати галасливі вечірки золотої молоді. А від нескінченних ремонтів не застраховані ні ті, ні ті. Ріелтори і попередні господарі навряд чи повідомлять вам про неблагополучних сусідів, адже це може перешкодити вашим вибором квартири. Дізнатись про сусідів можна і самостійно - у консьєржа, двірників, сторожів прилеглої паркування. Крім того, слід звернути увагу на стан сходової площадки та квартирних дверей - це може сказати багато про що.
Зовнішні причини
Отже, які проблемні місця можуть бути у квартир на вторинному ринку? Їх можна розділити на два типи - господарські, пов'язані з станом будинку, і правові.
Експерти стверджують, що 130 тисяч багатоповерхових будинків в Україні 50 тисяч є аварійними і потребують ремонту. Державні програми з ремонту житла існують, але вони просуваються дуже повільно, тому українцям доводиться самостійно стежити за своїми будинками. При купівлі квартири в старому будинку потрібно звернути увагу на:
• Стан даху (якщо квартира розташована на останньому поверсі). Неякісно зроблена дах взимку або в дощ може давати текти;
• Якщо квартира знаходиться на першому поверсі, джерелом неприємностей у вигляді запахів і тарганів може стати підвал;
• Перепланування, її законність і безпека. У разі порушення законодавства розплачуватися доведеться "чинному" господареві;
• Товщину, матеріал стін, орієнтацію вікон - від цього залежить, наскільки тепло у вашій квартирі буде взимку і прохолодно влітку. У цьому допоможе техпаспорт будинку, його потрібно шукати в Жеку або на сайтіhttp://www.municipal.kiev.ua (для киян). Як правило, цегляні будинки краще зберігають тепло і мають меншу теплопровідність. А вікна повинні бути орієнтовані на сонячні сторони - південь, захід або схід, інакше в ваші вікна не буде заглядати сонце. Бажано двостороннє або кутове положення квартири для можливості провітрювання;
• Перекриття, стан стін, балконів - не кришиться бетон, чи немає тріщин. У довоєнних будинках можуть бути дерев'яні перекриття - вони не забезпечують достатньої шумоізоляції, при зносі становлять небезпеку, а замінювати їх - надто дорогою справу;
• Шумоізоляцію від сусідніх квартир і вуличного шуму;
• Інфраструктуру району - наявність магазинів, шкіл, дитячого садка в пішохідної доступності; зручне транспортне сполучення;
• Благоустрій прибудинкової території - наявність лавочок, дитячих майданчиків;
• Криміногенну ситуацію в районі.
Можливість залишитися без житла за покупку "вторинки" значно нижче, ніж при купівлі нової квартири. Будинок-то вже варто, квартира - ось вона, вселяйся хоч зараз. Загрозу становлять лише налагоджені шахрайські схеми, вберегти від яких може допомога ріелтора. Бажано, перевіреного або з великого агентства нерухомості з великим стажем, має всі можливості для всебічної перевірки і організації юридичної угоди. Тим, хто захоче заощадити на послугах ріелтора і перевірити все самостійно, слід знати про таких підводних каменях:
• Квартира може продаватися з підробленими документами. Справжність потрібно перевіряти у всіх конторах, пов'язаних з житлом - Жеку, БТІ;
• Також може продаватися арештована нерухомість;
• Неправильно оформлена приватизація;
• Ускладнена процедура продажу за наявності зареєстрованих в квартирі дітей;
• Наявність укладених угод, у яких були порушені права третіх осіб, наприклад, спадкоємців.
Ціни та можливості
На що можна розраховувати на ринку вторинного житла? В цілому по ринку нерухомості найбільш ходовий товар - малометражні однокімнатні квартири площею близько 30 м2. Найчастіше вони розташовуються в так званих "гостинках" або "малосімейках" - багатоповерхівках з 10-20 однокімнатними квартирами на поверсі. Такі будинки в основному розташовані у спальних районах, контингент там неблагополучний, так і площі занадто маленькі - зустрічаються квартири та 20 м2. Втім, якщо абстрагуватися від контингенту, то це цілком непогане житло для однієї людини. Ціна такої квартири - близько 30 тисяч доларів.
На другому з кінця місці за популярністю - квартири в "хрущовках". Асортимент тут ширше - від однієї до трьох кімнат, площею більше, але з'являються свої недоліки - прохідні кімнати і незручні планування. Вартість трикімнатної "хрущовки" в більш-менш пристойному районі може досягати 80 тисяч доларів.
Житло 1980-х - 1990-х по комфорту практично не поступається сучасним домівках і порівнянно зі "сталінки" - роздільні кімнати, високі стелі і роздільні санвузли. Ціна однокімнатної квартири стартує від 50 тисяч доларів, крім двох - і трикімнатних, в наявності є чотирьох - і іноді п'ятикімнатні квартири. Географія розповсюдження - як окраїнні райони, так і центри міст.
Найбільш елітна пропозиція на вторинному ринку - елітні будинки 1990-х і середини 2000-х. Зовсім недавно ці будинки були новими, але пройшли роки, і величезні квартири, які ще пам'ятають помпезні ремонти 90-х, встигли змінити господарів. Ціни на таке житло, розташоване в основному в історичному центрі обчислюються сотнями тисяч доларів.
За матеріалами:UBR
