Квартиры дорожают, но спроса нет. Как война изменила рынок недвижимости

Рынок недвижимости с начала большой войны даже в крупных городах до сих пор пребывает в стагнации. Из-за скачка курса доллара и подорожания стройматериалов цены квартир в новостройках выросли. Желающих покупать жилье на первичном рынке мало даже в Киеве, говорят эксперты по недвижимости.

Но сейчас кардинально снизились цены на вторичном рынке – по реальным сделкам цены могут снижать чуть ли не на 50% от той стоимости, которую публикуют в объявлениях на сайтах.

РБК-Украина узнавало, сколько стоит жилье в Киеве и других городах Украины, почему недвижимость дорожает и повышается ли спрос на покупку квартир.

Рост на 30%. Жилье в новостройках дорожает

С начала полномасштабного вторжения России средневзвешенные цены на первичном рынке Киева выросли в гривне на 37% или 13 300 гривен за квадрат, говорит РБК-Украина эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

"Это связано, прежде всего, с курсовыми ралли: доллар вырос с 29,25 до 36,6 гривен, что потянуло вверх и себестоимость. Второй фактор – инфляция и рост цен на основные составляющие себестоимости – строительные материалы и рабочую силу", – отмечает она.

Однако цены в долларах не слишком выросли, говорит эксперт. Прежде всего это связано с курсом, который длительное время был фиксированным НБУ, а затем резко подскочил. Однако девелоперы в условиях ограниченного платежеспособного клиента на рынке не могли поднять цены, более того – низкая строительная динамика им это также не позволяла делать.

До сих пор на рынке практикуют специальный курс, который ниже. Это делают, чтобы покупатель с деньгами согласился на приобретение квартиры. Однако Виктория Берещак считает, что скоро стоит ждать роста цен на жилье в долларах.

Фото: Цены на первичном рынке Киева выросли в гривне на 37% или 13 300 гривен за квадратный метр (Виталий Носач/РБК-Украина)

"Растет себестоимость строительства, что будет влиять на конечную цену квадрата. Также реальный курс, а не номинальный, уже стал обычным явлением во всех сферах экономической жизни и расчетах. А закупка стройматериалов, горюче-смазочных материалов, ремонт и обслуживание техники, расчет с подрядчиками будет по официальному курсу, а не предыдущему. Так что, думаю, в ближайшие месяцы будет постепенный рост стоимости квартир и в долларах", — говорит она.

Курс доллара и остановка заводов. Почему растут цены на квартиры

Первичный рынок во время войны практически не активен, и через полгода войны он не восстановился даже на 10%, говорит РБК-Украина специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.

По его словам, из-за низкого спроса с рынка недвижимости полностью ушли те, кто перепродавал квартиры, спекуляций нет, потому что "нечем спекулировать". В целом в новостройках жилье подорожало на 20-30%.

"На первичном рынке все грустно. К тому же был принят закон, который установил для застройщика жесткие условия. Например, ключи от квартиры люди будут вручать, когда на жилье получены все документы, и дом должен быть подключен к коммуникациям. (15 сентября Владимир Зеленский подписал законопроект (№5091), который предусматривает ряд мер от недобропорядочных застройщиков – ред.)", — говорит Костецкий.

По его словам, мало кто из застройщиков возобновил строительство объектов, которые остановились после 24 февраля. Объясняет это тем, что спроса на жилье в новостройках практически нет, даже в Киеве.

Фото: Примеры стоимости жилья в Дарницком районе Киева (скриншот с сайта uk.bn.ua)

"Может кто-то и возобновил работы, но это единичные случаи. Часто потому, что этого потребовали уже купившие квартиру люди. Тогда застройщику важно показать, что работы идут. Если до войны в доме продали 50% квартир, то шанс на сдачу объекта в ближайшее время крайне низкие. Дома будут достраивать или за счет тех жильцов, или просто не будут строить", — прогнозирует собеседник.

По словам Костецкого, в договорах такая ситуация попадает под форс-мажор, и "в какие бы суды на застройщика не подавали, все равно это форс-мажор и застройщик будет прав".

"Застройщики привязаны к доллару. А курс валют растет, материалы дорожают, многие заводы на востоке Украины разбомбили, и приходится везти много импортных материалов. Которые, конечно, тоже дороже", — добавляет он.

В среднем сейчас можно говорить о росте стройматериалов на 35% от начала войны из-за нарушенных логистических цепочек, потери производственных мощностей, ажиотажа вокруг отдельных внезапно оказавшихся в дефиците материалов, говорит Виктория Берещак. Есть категории товаров, которые подорожали и на 50-70%. К примеру, качественный бетон, керамоблок, лакокрасочные изделия, поясняет эксперт.

Спад цен на "вторичке". Сколько стоит жилье в крупных городах

На вторичном рынке сейчас можно купить квартиру иногда даже на 50% дешевле, чем в недостроенной новостройке рядом с ней, говорит специалист SV Development.

Фото: Стоимость квартир в Одессе снизилась на фоне постоянной угрозы войны (скриншот с сайта olx.ua)

"На вторичном рынке по реальным сделкам цены там сейчас практически в два раза ниже, чем до войны. Если мониторить базы данных, то там какого-то глобального отличия вы не увидите. Но если человек реально хочет продать квартиру, то из-за низкого спроса реальная цена может быть в два раза ниже довоенного уровня. Если стоит задача продать, а спрос небольшой, то другого варианта как снизить цену пока нет. Если у вас есть деньги в долларах, то сейчас вполне можно покупать жилье на "вторичке", — поясняет Костецкий.

На вторичном рынке продают квартиры две категории людей. Первые - те, кому психологически важно сбыть с рук жилье и обналичить здесь и сейчас. Это люди, которые не могут жить в условиях неопределенности войны. Вторая категория – собственники жилья, давно имеющие планы продаж, говорит Виктория Берещак.

"Эти люди более выносливы и сдержанны, они не идут на дисконты и специальные условия, не гоняются за покупателем, часто готовы ждать дольше. Кстати, экспозиция квартир на "вторичке", то есть срок, за который они ждут покупателя, вырос примерно в среднем еще на 2,5-3 недели после начала войны", — объяснила эксперт.

По ее словам, на "первичке" покупают жилье, как правило, для себя. Хотя категория инвесторов равномерно возвращается и сюда. Однако это все же точечные истории, когда человек давно и сознательно покупает у определенного девелопера, доверяет ему и уверен, что компания выполнит все обязательства. Если говорить о доле инвесторов в том объеме находящегося спроса, то она достигает примерно 7% по рынку.

Фото: На вторичном рынке сейчас вполне реально купить квартиру дешевле, чем до полномасштабной войны (Виталий Носач/ РБК-Украина)

Виктория Берещак приводит примеры актуальных цен на жилье в крупных городах Украины на тех объектах, где восстановили работы:

• Киев: от 35 тыс. грн/кв.м до 65 тыс грн/кв.м (вилка цен для комфорта, комфорта+ и бизнес-класса)
• Львов: от 28 тыс. грн/кв м до 47 тыс. грн/кв.м (вилка цен для комфорта, комфорта+ и бизнес-класс);
• Одесса: от 29 тыс. грн/кв.м до 35 тыс. грн кв.м (вилка цен для комфорта, комфорта и бизнес-класс).

"Говорить о рынке Харькова и Днепра пока не можем: в Харькове он просто замер, а в Днепре - нерепрезентативный", — говорит она.

Признаки жизни. Начал ли рынок восстанавливаться

Первые почти три месяца до открытия реестра спрос на покупку жилья упал фактически до нуля. Люди думали о том, как сохранить свою жизнь, кто-то выехал за границу или в другие регионы. Через несколько месяцев ситуация стала меняться.

"Нам всем важно было выжить как людям и выжить как государству. Постепенно, когда ситуация менялась, освобождались территории Киевщины, Черниговщины, Житомирщины, приходило понимание, что Украина выстоит и победит, рынок недвижимости постепенно начинал подавать признаки жизни. Девелоперы брались проводить аудит на площадках, покупатели и продавцы на "вторичке" присматривались друг к другу и ждали открытия реестров", — говорит Виктория Берещак.

Она считает, что говорить о довоенном уровне спроса в настоящее время абсурдно.

Фото: Примеры стоимости квартир во Львове в 2022 году (скриншот с сайта flatfy.ua)

Колоссальное падение доходов, полномасштабная война в стране и сложная экономическая ситуация значительно снизила спрос, отмечает эксперт. Тем не менее уже сейчас есть постепенное восстановление желающих приобрести квартиру на "первичке".

"Это примерно о 1/4 от довоенного объема, но уже важный сдвиг для рынка. На "вторичке" был короткий всплеск спроса. Это связано с психологией: с открытием реестров была небольшая прослойка продавцов, которым важно было сбыть лот как можно быстрее, поэтому дисконты были довольно привлекательны, достигали 10-15% кое-где и цены тоже. это продолжалось около месяца и уже закончилось", — поясняет Берещак.

Иногда в СМИ пишут, что в западных регионах ситуация лучше, и там понемногу возобновляют строительство тех домов, которые "заморозили" с начало полномасштабной войны. Но Сергей Костецкий с таким мнением не согласен. Ведь на всю страну сейчас влияет один фактор – война.

"Мало какой застройщик будет глобально заниматься покупкой квартир на первичке. Застройщики привязаны к материалам, привязаны к спросу на рынке. Мое мнение – на практике рынок сможет восстанавливаться только после отмены военного положения и полного окончания войны", — прогнозирует он.