Квартира без сантехніки: недбалість забудовника чи норма?

Статут від "експертів" у нерухомості, які часто не володіють повною інформацією і не є фахівцями, ми, девелоперська компанія Kanzas Real Estate спільно з проектом ЖК "Престиж Хол", спираючись на свій багаторічний досвід продовжуємо інформаційно—освітній проект в сфері нерухомості!

Придбання житлової нерухомості вимагає від інвестора хоча б мінімальної обізнаності у відповідній термінології. Наприклад, варто розуміти, що таке «базова комплектація» та які нюанси при огляді та прийомці квартири в новобудові є принципово важливими для інвестора.

ДЕЩО ПРО ДЕРЖАВНІ НОРМИ

Зрозуміло, що Державні будівельні норми (ДБН) передбачають базову комплектацію та мінімальне оздоблення новобудови. Але ці правила вельми загальні, окреслюють ключові моменти і дають забудовнику чималий оперативний простір. Тому практично кожен забудовник, хоч і дотримується ДБН (якщо хоче, аби об’єкт був прийнятий в експлуатацію), проте може варіювати певні параметра на власний розсуд. Забудовник має забезпечити інвестору стіни, дах над головою, вікна та двері, ліфти, підведення комунікацій до квартири. Все інше –деталі, що обумовлюються в інвестиційному договорі.

ЩО РОЗУМІТИ ПІД ОПОРЯДЖЕННЯМ КВАРТИРИ

В залежності від вартості квадратного метра та класу житла, забудовники розуміють опорядження по-різному. Термін опорядження (рос. – отделка) - вкрай неформалізований, не має чіткого визначення. Люди, які мало стикаються з будівництвом та нерухомістю, вважають що квартира з опорядженням - це така, де можна не робити ремонт, вселятися та жити. І навпаки. Однак, обидва твердження мають дуже мало спільного з реаліями.

Якщо мати на увазі житло економ-класу, то дійсно – в новій квартирі без опорядження ще необхідно робити ремонт, доводити її до придатного для проживання стану. Тут все очевидно. В такій ситуації є свої нюанси. Квартира економ-класу без опорядження примножує турботи інвестора: потрібно вибирати за своїм смаком та бюджетом шпалери, ламінат, лінолеум, тощо.

Під опорядженням в квартирі економ-класу у більшості випадків мається на увазі мінімальна електропроводка та штукатурка. На якість опоряджувальних робіт теж не варто розраховувати. Тому термін «житло з опорядженням» фахівці рекомендують розуміти так: в квартирі можна прожити певний час, але невдовзі інтер'ер доведеться міняти.

З квартирами вищих класів комфортності ситуація інша. Там наявність низки параметрів, що в економ-класі ще може бути предметом обговорення, розуміється як обов’язкова. Наприклад, штукатурка стін (причому якісна - «під маяки»). Тому житло такого класу вже можна вважати опорядженим. Але не будемо забувати, що в дорогих квартирах відразу після покупки починається ремонт під керівництвом дизайнера. Робити якесь більш-менш значне опорядження в такому випадку недоцільно. Наразі різниця між житлом економ-класу та елітним лише в якості та вартості матеріалів, що використані в будівництві.

ПРО БАЗОВУ КОМПЛЕКТАЦІЮ

Також досить невизначений термін. В економ-класі базовою вважається стяжка підлоги, наявність дверей та вікон, що відповідають певним вимогам. Іноді передбачене встановлення радіаторів опалення. В загальному випадку більшість комунікацій підведена, образно кажучи, до входу в квартиру. Тобто наявні введені в експлуатацію та опломбовані лічильники електроенергії та автомати-запобіжники, лічильники з запірними вентилями води та тепла. Все інше покупець повинен робити за свій кошт і на свій розсуд.

Як і у випадку з опорядженням, ситуація з базовою комплектацією житла вищого класу ще більш розпливчаста. Дуже часто другою людиною, яка заходить в квартиру (мається на увазі - комфорт-класу і вище) після інвестора – це дизайнер. Він відразу розказує, яку перегородку потрібно знести і де тепер буде умивальник. Тому дуже часто базова комплектація квартири може виглядати такою самою, як і в житлі економ-класу.

Цілком впевнено можемо говорити, що базова комплектація включає стіни, стяжку підлоги, вікна, двері, стояки з підведеними до квартири комунікаціями. Наприклад, у ЖК «Престиж Хол» в базовому рівні обробки нерухомості вказують інформацію щодо вхідних дверей, матеріалів стін зовнішніх, внутрішніх, міжквартирних та санвузлових, інформацію щодо підлоги, стелі, висоти поверху, зовнішніх віконних і дверних блоків, лоджії, систем опалення, вентиляції, водопостачання, електропостачання, каналізації тощо.

ФОРМАЛІЗУЄМО СИТУАЦІЮ

Цим інструментом є так звана «картка технічних рішень по квартирі». Цей документ є або окремим пунктом інвестиційного договору, або додатковою угодою до нього. В картці зазначаються всі елементи опорядження та базова комплектація майбутньої квартири.

Потрібно поставитися максимально відповідально до заповнення та узгодження цього документу. Саме в ньому деталізовані та формалізовані більшість параметрів майбутньої покупки. Бо можливий, наприклад, випадок, коли, інвестор отримує квартиру, де є шпалери та лінолеум. Але відсутня ванна! Тому що в картці технічних рішень вказано, що сантехнічні прилади забудовник не встановлює. А інвестор не звернув уваги на цей пункт. Або в картці не зазначено в деталях які склопакети вставлені в рами на вікнах. А сперечатися в такій ситуації вже нема сенсу. Договір підписаний і забудовник чітко дотримався його умов.

ПРИЙМАЄМО КВАРТИРУ: НА ЩО ЗВЕРНУТИ УВАГУ

Тепер уявімо, що будинок готовий. Інвестор приходить, аби прийняти свою квартиру та підписати відповідний документ. На які моменти потрібно звернути увагу в першу чергу?

В першу чергу перевірте вікна. Тому що їх ставлять відразу після того, як піднятий бетонний каркас, та закладені стіни. При внутрішніх роботах та утепленні фасадів існує безліч шансів пошкодити вікна. Уважно огляньте скло, фурнітуру, підвіконня, відкоси. Фурнітура повинна працювати легко, без прикладання сили. Скло – не повинно мати пошкоджень.

Далі приділіть увагу вхідним дверям. Обов’язково прискіпливо огляньте замок, перевірте його роботу. Хоча в 99% замки міняються або відразу після покупки, або після завершення ремонту.

Якщо карткою передбачена чистова стяжка, перевірте її горизонтальність за допомогою ватерапаса.

Перейдемо до електрики та комунікацій. Цілком можливо, що розводка електричними дротами по квартирі не робилася. Але у будь-якому випадку напруга на вході в квартиру має бути.

Звертаємо увагу на лічильники. Вони мають відповідати типам, зазначеним в картці техрішень, бути опломбованими та встановленими у зазначеному місці. Гіпотетичний наслідок недбалості в цьому моменті – вам доведеться у майбутньому пускати в дім контролерів аби вони зняли покази з лічильника. Хоча в картці зазначений прилад з дистанційним зняттям показань.

Коли квартира багатокімнатна, то варто з’ясувати – чи зроблені заздалегідь в стінах отвори для прокладки труб водогону та каналізації до майбутньої кухні чи ванної кімнати. Якщо будівельники забули їх зробити, то вже власникам квартири доведеться попрацювати перфоратором. Але і в цій ситуації можливі варіанти. Справа в тім, що далеко не кожен покупець зазадалегідь може сказати, де буде розміщатися сантехніка. Бо метраж приміщень дозволяє «погратися» з компоновкою. А ще й дизайнер своє слово скаже… Тому без свердління якихось технічних отворів скоріше всього не обійтися…

У більшості випадків забудовники облаштовують квартири підключенням до інтернету. Виглядає це так - в житло заводиться необхідний кабель. Власник квартири сам вибере провайдера та домовиться з ним про підключення.

Доволі несподіваною виявилася ситуація з протипожежною сигналізацією. Нормативи вимагають від забудовника її робити. Але немає ніяких законів, які б зобов’язали мешканців її використовувати. Тому ситуація вирішується на розсуд покупця. Якщо він бажає, аби протипожежна сигналізація в квартирі була та готовий платити за неї – то має перевірити роботу системи. Хоча дуже часто протипожежна сигналізація просто обривається в ході ремонту.

Отже, давайте зробимо невеликий підсумок. Поняття базової комплектації та оздоблення на практиці виявляються доволі розпливчатими. Аби уникнути конфліктних ситуацій на етапі приймання квартири, інвестор має відповідально підійти до узгодження картки технічних рішень під час укладання інвестиційного договору. Цей документ представляє собою повну деталізацію того, що має бути в майбутній квартирі. Апелюючи до картки технічних рішень, інвестор може вимагати від забудовника доопрацювання житла перед тим, як підписати акт прийомки.

ПОРАДА: ЩО ВЗЯТИ З СОБОЮ НА ОГЛЯД

Для того, аби швидко оцінити якість роботи будівельників, необов’язково запрошувати експерта, який за чималі гроші виконає таку роботу. Досить мати в розпорядженні кілька предметів та приладів, які допоможуть вам самостійно отримати певні оцінки та зробити висновки.

Отож, екіпіровка інвестора, що має виконати місію «оцінка роботи забудовника складається з:

Бульбашковий рівень (ватерпас). Його бажано брати довжиною з метр. Знадобиться для контролю горизонтальних площин, та коротких вертикалей. Відверто кажучи, коли говоримо про базову комплектацію квартири, то ватерпас ні до чого. Все одно підлогу потрібно доводити до ідеальної горизонталі перед тим, як на стяжку буде настелено ламінат чи паркет.

Висок. Допоможе перевірити вертикальні поверхні. А також перевірити висоту стелі в різних місцях приміщення.

Рулетка. Багато пояснювати не потрібно. З її допомогою контролюємо довжини якихось елементів. Важливо, аби вона мала метрів з 5 довжини.

Запальничка. Незамінний індикатор тяги у вентиляційних ходах. Підносимо увімкнену запальничку до решітки вентотвору. Якщо язичок полум’я нахиляється до решітки, то з тягою все добре. Якщо ж відхиляється у бік вікна, варто перевірити якість віконних профілів.

Ліхтарик. Візьміть не кишеньковий варіант з кількома світлодіодами, а пристрій більш потужний. Яскравий потік світла допоможе знайти темні плями в кутках та на стиках стін, стелі й підлоги. Темні плями свідчать про погану ізоляцію та можливість появи плісняви у майбутньому. Також з ліхтарем оглядаємо ніші, де встановлені лічильники, вентилі, тощо. Там не повинно бути вологих плям, підтікань, іржі на сталевих трубах.