Что происходит со спросом и ценами на сельскохозяйственную землю в Украине, действительно ли цены начали падать, как государство неожиданно спровоцировало подорожание земли, и чего ждать дальше, – в обзоре финансового редактора РБК-Украина Руслана Кисляка.
Содержание:
Три четверти третьего года полномасштабной войны в Украине растут цены на сельскохозяйственную землю. Дорожала она и раньше, но допуск к рынку земли юридических лиц с 1 января текущего года прибавил этой тенденции внутренний импульс. И хотя война оказывает влияние на аппетиты потенциальных латифундистов скорее как холодный душ, чем теплая ванна, рынок сельхозземли продолжает демонстрировать медленный, но стабильный рост.
В первый месяц осени на рынке появилась информация, что якобы спрос на покупку земли (а с ним и цены) начал падать на фоне ожиданий аграриев появления доступной государственной земли для долгосрочной аренды, но действительность оказалась более радужной для владельцев земли. Опрошенные РБК-Украина участники рынка и эксперты в один голос убеждают – спрос и цены на сельскохозяйственную землю в Украине продолжают расти. Другое дело, что военные действия накладывают свой отпечаток на особенности ценообразования в разных регионах.
Ценовая динамика на рынке сельскохозяйственных земель в Украине с начала года остается в основном стабильной, хотя наблюдаются определенные региональные отличия. Если анализировать общий рынок, то значительного роста цен в 2024 году не происходит, но проседания также не наблюдается. Средняя взвешенная цена с начала года растет постепенно в пределах до 10%, констатирует коммерческий директор компании "Твоє Коло" Егор Лесничий.
Однако при более глубоком анализе можно выявить интересные тенденции.
В настоящее время сформировался постоянный спрос на земельные участки с краткосрочными договорами аренды, особенно в стабильных регионах с качественными землями. Это приводит к повышению цен и ужесточению конкуренции в этом сегменте. При этом земельные участки с долгосрочными договорами аренды, напротив, не демонстрируют значительного роста цен и пользуются меньшим спросом.
Наблюдается повышенный интерес к землям в центральных регионах Украины. Так, цены в Винницкой и Хмельницкой областях достигли самых высоких отметок в 2024 году – до 3100 долларов за гектар (далее – долл./га). Сумская и Черниговская области продолжают демонстрировать нестабильную динамику с тенденцией к снижению из-за близости к территориям военных действий.
"Хотя даже сейчас есть инвесторы, готовые принять на себя повышенные риски, которые покупают земли в этих регионах, рассчитывая на высокую премию за этот риск, когда ситуация стабилизируется. На примере Полтавской области можно увидеть, как быстро земля отыгрывает утраченные позиции, как только линия фронта отодвигается от границ. Если в декабре 2022 года здесь цены просели до 1800 долл./га, то уже в декабре 2023-го подскочили до 2526 долл./га", – рассказывает Егор Лесничий.
По данным руководителя проекта Concorde Capital "Kupy Pay" Владимира Радько, самыми популярными по количеству сделок регионами являются: Сумская, Полтавская, Хмельницкая, Винницкая, Черниговская области. Хмельницкая и Винницкая области – наиболее желательные регионы среди инвесторов. Цена гектара здесь держится в пределах 1900 – 2100 долл./га.
"Иная ситуация с Сумской и Черниговской областями. В этих регионах спрос держится за счет цены. Покупать участки в прифронтовых областях по довоенным ценам желающих гораздо меньше. Но продать там свою землю хочет большое количество людей", – объясняет собеседник РБК-Украина.
Для того, чтобы сделка состоялась, продавцы вынуждены снижать цену, что автоматически приводит к увеличению доходности по таким сделкам для инвесторов. Срабатывает хорошо известный принцип – чем выше риск, тем выше доходность. Эта тенденция прослеживается еще с 2023 года, поэтому стоимость земли в этих регионах почти не изменилась: 1050 – 1200 долл./га в 2023 против 1050 – 1100 в 2024 году.
В то же время, по данным координатора земельного комитета Украинского клуба аграрного бизнеса Игоря Лисецкого, самые высокие цены по Украине выглядят так: Ивано-Франковская область – 111,7 тыс. грн/га, Киевская область – 92,2 тыс. грн/га, Львовская область – 91,3 тыс. грн/га.
Важно отметить, что официальные данные по стоимости земли следует рассматривать только в относительных показателях как общий тренд. Реальные рыночные цены могут быть на 30-40% выше официально задекларированных, предостерегает Егор Лесничий. По данным исследования Киевской школы экономики, только в 19% сделок купли-продажи регистрируется фактическая цена. В большинстве случаев информация о стоимости сделки вообще отсутствует, что свидетельствует о непрозрачности договоренностей между сторонами. Кроме того, 60% сделок с указанной ценой фиксируют ее на уровне нормативной денежной оценки, минимально допустимой по закону.
"Этому есть простое объяснение: требование подтверждения реальных источников дохода при покупке земли создает проблемы для некоторых покупателей. Еще одним фактором являются налоговые обязательства, рассчитываемые от стоимости сделки. В частности, рост военного сбора с 1,5 до 5% может усилить эту тенденцию", – говорит собеседник РБК-Украина.
Ценовая динамика на рынке сельскохозяйственных земель продолжает формироваться под влиянием как отрицательных, так и положительных факторов. Отрицательный фактор – очевидно, военное положение, боевые действия и мобилизационные процессы, создающие неопределенность для инвесторов. Однако открытие возможности для юридических лиц покупать землю дало рынку положительный импульс. Появились новые игроки, среди которых не только агропроизводители, но и другие юридические лица, покупающие землю именно в инвестиционных целях.
Среди других значимых факторов, влияющих на цены, следует упомянуть о конкурентной среде. В местах с высокой концентрацией аграриев наблюдается рост цен, в то время как в регионах с монополией одного производителя цены почти не изменяются.
В случае с арендой земли на цену влияет срок договоров аренды – чем короче, тем ценнее актив для агрария, а для инвестора больше возможностей оптимизации условий и повышения капитализации земли.
"Интересным индикатором стали онлайн аукционы по аренде в рамках проекта "Земельный банк", где цена в течение торгов росла в 7–10 раз. Хотя еще рано говорить, устойчивый ли это тренд, аукционы показали, что в высококонкурентных регионах крупные агрохолдинги готовы платить минимум в 2–3 раза выше среднерыночных ставок аренды", – рассказывает Егор Лесничий.
Такие результаты аукционов создают основания повышения арендных ставок для частных собственников земли. Это также может привести к увеличению рыночной стоимости земли в целом. Фактически можно констатировать, что государственный земельный банк создал большую прозрачность на рынке и показал реальный спрос на землю.
Сейчас есть тенденция, свидетельствующая об устойчивости и развитии сектора. Во-первых, можно констатировать определенную стабильность арендных отношений. Во-вторых, даже в условиях военных действий стоимость земли продолжает расти. В третьих, развиваются новые инвестиционные инструменты, например, растет популярность земельных инвестиционных фондов.
"И хотя активность частных инвесторов может быть несколько снижена из-за текущей ситуацию в стране, это компенсируется институциональными инвесторами и новыми формами инвестирования. В целом рынок демонстрирует признаки адаптации и развития, а не кризиса", – резюмирует Егор Лесничий.
До конца года вряд ли следует ожидать резкого изменения цен на землю в Украине. Возможен умеренный рост цен в центральных регионах до 5-10% от текущего уровня. Однако эта динамика может варьироваться в зависимости от многих факторов, сходятся во мнении опрошенные участники рынка.
"Стоит отметить, что изменение механизма налогообложения, в частности, повышение военного сбора, может повлиять на чистую доходность аренды земли. Однако общая тенденция к повышению цен сохранится", – уверен Егор Лесничий.
В 2025 году, скорее всего, рынок земли продолжит восходящую динамику с умеренным ростом цен и арендных ставок.
"По нашим оценкам, земля в центральных регионах может прибавить в стоимости 8-10% годовых в долларах, или 15-20% в гривнах. Количество привлекательных земельных участков с оптимальными параметрами, вероятно, не будет расти, а возможно даже будет уменьшаться. Это создаст дополнительное давление на цены и усугубит конкуренцию. Мы также ожидаем роста стоимости аренды", – прогнозирует собеседник издания.
И здесь есть несколько факторов, придающих оптимизм. Во-первых, аукционы по аренде государственных земель создали предпосылки, когда государство само заинтересовано в регулярном пересмотре нормативной денежной оценки (НДО) земли. Это может повлиять на договоры аренды, где ставки аренды привязаны к НДО, и потенциально привести к росту этих ставок.
Во-вторых, те же аукционы продемонстрировали, что аграрии могут платить значительно более высокую аренду. Поэтому в сегменте краткосрочных договоров можно ожидать пересмотра текущих условий и роста аренды на 20, или даже 50%.
Ну и, конечно, окончание войны победой Украины будет стимулировать стремительный рост рынка земли, а значит и цен. Рост может быть кратным.
Фактор, способствующий удорожанию земли, – рост доходов от продажи сельхозпродукции, что будет положительно влиять на заработки производителей, а следовательно – и на потенциальный спрос на землю со стороны этих производителей. Но этот фактор имеет отложенный эффект, поэтому можно ожидать умеренного роста цены уже в 2025 году, прогнозирует аналитик Центра исследований продовольствия и землепользования Киевской школы экономики Роман Нейтер.
Руководитель проекта Concorde Capital "Kupy Pay" Владимир Радько убежден, что в условиях войны спрос и ценовая ситуация на рынке земли будут зависеть в первую очередь от возможностей агропроизводителей обрабатывать свои земли и экспортировать продукцию. Также немаловажное значение будут иметь темпы разминирования сельхозземель на деоккупированных территориях.
При подготовке материала использовались эксклюзивные комментарии участников рынка земли, представителей инвестиционного бизнеса, экспертов Киевской школы экономики, а также информация, предоставленная замглавы Государственной службы Украины по геодезии, картографии и кадастру Ярославом Штикером.