Куди котиться гривня і що буде з ринком нерухомості?
У листопаді ринок нерухомості пожвавився. З точки зору багаторічної статистики, в цьому немає нічого незвичайного. Зазвичай у цей період проявляється прагнення учасників ринку не відкладати вирішення житлових і фінансових проблем на майбутній рік, зробити собі та своїм близьким новорічний подарунок. Та й держава неодноразово стимулювало листопадовий зростання ділової активності прийдешніми новорічними змінами законодавства. Чиновники щоразу виходили з того, що нововведення поліпшать ситуацію; учасники ж ринку часто дотримувалися протилежної думки, а тому намагалися оформити документи і угоди «старими правилами», і мало не з ночі займали черги в БТІ.
Але в цьому році основна причина листопадового пожвавлення ринку абсолютно інша. В основі її - різке зростання недовіри наших громадян до національної валюти та банківської системи. Люди активно шукали способи перекладу накопичених гривень у щось більш стабільне і, на їх погляд, надійне.
Наскільки ми можемо судити, в більшості випадків мова йшла не про примноження сімейних накопичень, а про їх збереження, нехай навіть з втратами. Враховуючи складнощі, пов'язані з купівлею валюти, банківських металів і веденням бізнесу, багато понесли гроші на первинний ринок житла, де ціни, як правило, у гривнях. Власникам банківських вкладів нерідко було значно легше перевести гривні на розрахункові рахунки забудовників , ніж забрати їх з банків готівкою.
Активізація первинного ринку житла сприяла і деякої активізації вторинного. Далеко не всі власники депозитів могли придбати квартиру в новобудові без додаткових коштів, отриманих при продажу квартири на вторинному ринку. Тому охочіше звичайного йшли назустріч покупцям.
Найбільш важливі процеси, події і тенденції
Як і в попередні місяці, основним фактором, що впливає практично на все, була війна на Донбасі. Війна самим негативним чином впливало на економіку, банківську сферу, на настрої та життєві плани наших громадян. І, природно, впливала на київський ринок нерухомості.
Зростання проблем у банківській сфері
Проблеми в банківській сфері давно стали однією з найбільш важливих особливостей вітчизняної економіки. Для пом'якшення цих проблем Нацбанк спочатку обмежив максимальні суми готівкових платежів, потім крок за кроком вводив і посилював обмеження на зняття грошей з рахунків, продаж банками валюти та банківських металів.
Забрати депозити стало проблемою. За один операційний день банк має право видати з валютного рахунку суму, що не перевищує в еквіваленті 15000 гривень; з рахунку в національній валюті не більше 150000 гривень. Оскільки в останні місяці валюта в банках була далеко не завжди, то вкладникам нерідко доводилося переоформляти валютні депозити у гривневі і знімати гривні.
Збільшилася кількість проблемних банків. Деякі з них припинили видачу грошей, деякі видавали по 200-500 гривень на добу. У жовтні тимчасова адміністрація була введена в чотири банку, в листопаді - на п'ять. Всього за 11 місяців 2014 року тимчасова адміністрація була введена в 31 банк.
Спроби НБУ підтримати комерційні банки, надаючи їм досить значні суми рефінансування, далеко не завжди були ефективними. Отримані гроші банки нерідко витрачали на купівлю валюти, опускаючи курс гривні все нижче і нижче. Рекордну суму 26,5 млрд. гривень рефінансування НБУ виділив саме в листопаді, прийнявши при цьому заходи, що блокують можливість витрати цих коштів на купівлю валюти.
Складно сказати, чи приведуть подібні заходи до оздоровлення банківської системи. А якщо і приведуть, то коли саме і за яких умов. Інерція системи дуже велика, а тому швидко налагодити її не вийде.
Різке просідання курсу національної валюти
Проблеми в банківській сфері особливо явно проявилися в першій декаді листопада. Всього за тиждень з 4 по 11 листопада гривня по відношенню до долара США офіційно просіла майже на 22% (курс НБУ зріс з 12,954 до 15,7714).
Зростання курсу долара США в комерційних банках був ще вище (близько 25%). Однак придбати долари навіть за таким курсом було вкрай складно. Валюти у вільному продажу практично не було, якщо ж у деяких банках валюта і з'являлася, то придбати її можна було не більш ніж на 3000 гривень в одні руки. Більш великі суми можна було придбати на «чорному ринку». Але там і ціни помітно вище, і ризиків більше.
Це стрибкоподібна зміна - прямий наслідок тривалого заморожування курсів валют. Як тільки держава спробувала припинити вкрай дороге підтримання стабільного курсу гривні, відразу ж проявилися згладжені перш протиріччя. Курс гривні різко обвалився, економіка і громадяни понесли збитки, а «чорний ринок» отримав значну підтримку.
Активізація ринків нерухомості
Яка частина вилучених депозитів з банків надійшла на ринок житла, сказати складно: немає відповідної статистики. Тому доводиться покладатися на бази даних пропозицій, розрізнену інформацію про угодах, особисті спостереження і контакти з учасниками ринку, насамперед, з допомогою ріелторів.
Більшість забудовників надають доступ лише до переліків «вільних квартир» в конкретних будинках. Аналіз зміни цих переліків дозволяє судити про динаміку продажів лише в першому наближенні. Бо, з одного боку, нерідко використовується практика закріплення квартир за підрядниками і «довіреними особами». З іншого боку, далеко не всі інвестори відразу ж вносять 100% необхідних коштів; хтось вносить 25%, а хтось 50%.
Тим не менш, про суттєве пожвавлення первинного ринку житла можна говорити досить впевнено. І це при тому, що Головне управління статистики в Києві опублікувало в листопаді далеко не райдужні цифри: за перші 9 місяців 2014 року обсяг введеного в експлуатацію житла скоротився на 36% (порівняно з аналогічним періодом 2013 року). При цьому грошей на спорудження житлових будинків було витрачено майже стільки ж, як і в минулому році.
У відділах продажів цілого ряду забудовників були черги. І ці черги, наскільки ми можемо судити, не викликали неприйняття інвесторів, навпаки, вселяли впевненість у правильності вибору. До того ж в чергах нерідко можна було почерпнути інформацію про хід будівництва, почути різні думки і сумніви.
В умовах відсутності офіційних даних - перш за все, про угоди, інвестиції, фінансовий стан забудовників - подібні спостереження в сукупності з обговореннями новобудов на інтернет-форумах мимоволі стають однією з основ аналітики первинного ринку.
Не менш складні проблеми зі збором достовірної інформації про вторинному ринку. Тут ми спираємося на свою актуальну базу даних об'єктів, відповідну статистику цін пропозицій, а також на дані і спостереження ріелторів АН «Планета Оболонь»
Порівняно з попередніми місяцями, рівень ділової активності на вторинному ринку дещо зріс. Стало більше заявок на купівлю, дзвінків по рекламі, договорів про наміри, а, головне, - угод. Істотно збільшилася кількість пропозицій. Багато продавців йшли на дуже значні поступки, погоджувалися на оплату в національній валюті, плануючи практично відразу ж витратити отримані гроші на первинному ринку.
Прогноз на грудень і найближче майбутнє
Вважаємо, що в грудні на ринку нерухомості буде стагнація.
Ділова активність буде низькою; передумови для цього намітилися в кінці листопада, коли зростання ділової активності застопорився, а в окремих сегментах ринку активність пішла на спад.
Середні ціни пропозицій у гривнях, швидше за все, зростуть, в доларах - знизяться.
Темпи зниження середніх цін пропозицій у доларах будуть визначатися жорсткістю планів валютного регулювання та боротьби з тіньовими доходами, про які заявляють лідери політичних партій, а також представники Кабміну і Нацбанку. Якщо плани з моніторингу дорогих покупок, порівняно витрачених на них коштів з доходами покупців знайдуть зримі риси, то ціни можуть просісти істотно. Бо багатьом покупцям доведеться платити додаткові податки, які фіскальні органи зможуть нараховувати самостійно.
В таких умовах робити довгострокові прогнози вкрай складно. Крім перерахованих економічних і політичних факторів дуже багато залежить від розвитку подій на Донбасі, проблем в енергетиці, готовність Києва до зимових холодів.
Джерело: domik.ua
