Коаліційна угода: що чекає будівельну галузь?

У коаліційній угоді реформ у сфері будівництва присвячений окремий підрозділ. Всі п'ять пунктів якого є актуальними і в дійсності відображають основну проблематику галузі. Питання в тому, якими будуть механізми і терміни реалізації зазначених реформ.

Зонінгу бути не скоро

Насамперед учасники коаліції пропонують до 2016 року впровадити зонування територій (цільове призначення і детальне планування територій), по меншій мірі, в обласних центрах. На сьогоднішній день воно є не більш ніж на 10-15% міст. Уряд вже більше п'яти років намагається впровадити зонування територій, яке може врятувати українські міста від безконтрольної забудови, однак у практичній реалізації так і не приступив.

"Питання зонування навряд чи буде вирішене до 2016 року, оскільки він вимагає значних фінансових вливань з місцевих бюджетів, а грошей у них на ці потрібні просто немає", - говорить керівник відділу продажів ЖК "Park Stone" Дмитро Шостя

При цьому в ситуації, коли галузь і без того ледь зводить кінці з кінцями, навряд чи хтось піде на те, щоб блокувати роботу девелоперів, забороняючи виділення ділянок без генплану (подібна ініціатива вже ні один раз озвучувалася в Кабміні). "Виходом могло б стати співфінансування розробки зонінгу за рахунок коштів держбюджету або за рахунок відрахувань забудовників", - міркує Дмитро Шостя. Зазначимо, що у невеликих населених пунктах, де працюють 2-3 будівельні компанії, саме вони й фінансують роботи по зонування територій. Вони ж, що не дивно, і отримують всі комерційно привабливі ділянки під забудову.

Ще одним важливим аспектом, за словами Олега Бойчука, радника практики злиттів і поглинань та корпоративного права, керівника практики нерухомості ЮБ "Єгоров, Пугінскій, Афанасьєв і партнери", є забезпечення публічного доступу до генеральних планів (у тому числі планів зонування) територій Україна. А для цього потрібна насамперед політична воля. "Чітке зонування територій - це ключ до прозорості містобудівної галузі і те, без чого нинішній стан справ у галузі важко назвати цивілізованим", - зазначає юрист.

Боротьба з монополіями

Удосконалення процедури приєднання до мереж суб'єктів природних монополій (електро -, газо-, тепло-, водопостачання і водовідведення) учасники ринки називають однією з найбільш нагальних реформ будівельної галузі. Врегулювання підключення до мереж монополістів значною мірою вирішить проблему непередбачуваності будівельного процесу як у технічній, так і в фінансовій площині. Так, на сьогоднішній день монополії часто за право приєднатися до своїх мереж дають забудовникам "громадське навантаження". Це може бути і ремонт мереж в іншому кінці району, і оплата додаткових лінії електропередач для соціальних об'єктів.

Як працює процедура приєднання до мереж зараз, розповідає віце-президент ПАТ "ХК "Київміськбуд" Василь Дудурич: "Поясню на прикладі електропостачання. На даний момент діє постанова НКРЕ про те, що процедура приєднання до електричних мереж доступна всім. Тобто, забудовник звертається до "Київенерго" з проханням приєднання до мереж, воно, у свою чергу, видає технічні умови. На їх основі забудовник розробляє проект, кошторисну документацію. Потім весь цей пакет документів разом з проектом та кошторисом передається "Київенерго" на виконання робіт. "Київенерго" проводить тендер, укладає договір і починають проводити роботи за рахунок забудовника. При цьому компанія не має абсолютно ніякого впливу на процес, вона не може прискорити проведення робіт. В результаті своєчасна здача об'єкта в експлуатацію може бути під загрозою".

Крім того, за словами Василя Дудурича, необхідно також прив'язати вартість робіт з підключення до мереж газо-, тепло-, водопостачання до вартості постійної одиниці (наприклад, кубометрів води чи газу). "Тоді забудовник міг би планувати свої витрати виходячи їх засхода цих постійних одиниць (на одну квартиру) і загальної кількості квартир у будинку", - відзначають в "ХК "Київміськбуд".

Ще однією позитивною новацією учасники ринку називають надання права забудовникам на будівництво автономних систем інженерного забезпечення. "У результаті навіть в густонаселеному районі, де потужностей водопроводу не вистачає, можна буде побудувати висотний будинок, і, пробуривши свердловину і встановивши на ній насос, забезпечити його водою, - пояснює Дмитро Шостя. - Реалізувати аналогічне право з електропостачання і системою опалення - особливо для багатоквартирних будинків - буде складніше, адже це забудовнику необхідно буде будувати міні-ТЕЦ чи електропідстанцію. Проте вже сама наявність такого права істотно розширить перелік претендентів на забудову, оскільки у проектантів з'явиться можливість експериментувати з інфраструктурою і шанс знизити фінансові витрати на будівництво".

Документів стане менше?

Обіцяє майбутня коаліція і боротися з бюрократією. Так, в майбутньому забудовників може чекати скорочення терміну видачі дозвільних документів у сфері будівництва, а також створення вичерпного переліку підстав для повернення декларації про початок виконання будівельних робіт та дозволу на виконання будівельних робіт, декларації та сертифікат готовності об'єкта до експлуатації.

В даний час терміну видачі дозвільних документів у сфері будівництва становить 10 днів. Однак, фактично, рішення всіх паперових питань може займати у забудовників і ні один місяць. "Нерідко буває так, що ми подаємо документи, а нам їх повертають без пояснення причин. Або при заповненні були допущені несуттєві помилки, які можна виправити і в процесі отримання дозволів. Але в результаті нам доводиться все подавати по-новій і кожен раз документи знаходяться на розгляді рівно 10 днів", - нарікають в "ХК "Київміськбуд". Як відзначають в компанії, оптимальним було б скоротити час розгляду документів до 5 днів.

З року в рік ще однією проблемою в будівельній сфері є передача прав на орендовані ділянки землі від однієї компанії до іншої. Сьогодні передача таких ділянок відбувається через продаж компаній, що володіють відповідними правами на землю. Але покупець разом з компанією і привабливим ділянкою отримує і її проблемні транзакції і контрагентів. Продавець змушений, по суті, реструктуризувати весь бізнес, щоб позбутися від однієї ділянки. Розірвати договір оренди достроково і спробувати переукласти його з новою компанією - ризиковано, оскільки міськрада може і не переоформити оренду. Врегулювання питання передачі прав на орендовані ділянки істотно спростило б життя бізнесу: у тих, хто не мав доступу до хороших ділянках, з'явиться доступ до них, а тих, у кого земля просто "висіла" на балансі - вивільняться ресурси для розвитку інших проектів.

Захист від "Еліта-центр"

Подумали члени майбутньої коаліції і про жертви аферистів. Вони обіцяють запровадження прозорої процедури набуття права власності на об'єкти незавершеного будівництва.

Так, за даними Мінрегіонрозвитку, станом на III квартал 2014 року в Україні налічувалося близько 3 тис. недобудов, з них роботи велися тільки на 1 тис. об'єктів. Якщо пропозиції коаліції будуть схвалені, то права на завершення будівництва проблемних об'єктів можна буде передати іншим компаніям або об'єднання інвесторів будівництва. Що це за компанія/об'єднання, як вони будуть розпоряджатися отриманими активами - самостійно проводити тендер або залучати до цього органи влади - питання відкрите. Але точно зрозуміло, що універсального підходу для всіх недобудов бути не може. Один будинок може бути "кристально чистим", просто колишній забудовник не розрахував бізнес-модель або його "донорський" бізнес не приніс очікуваного прибутку. Інший же проект може бути тричі перепродана і взагалі спочатку не планувався до здачі в експлуатацію. Навіть в цих двох ситуаціях шляху захисту інтересів інвесторів будуть різними.

Бажання будівельного лобі в уряді отримати такий ласий шматок ринку, як недобудови (у таких проектів є готовий проект, майданчик, інженерні комунікації), та ще й з законодавчими гарантіями. Не виключено, що під це будуть просити виділити ще й державні гроші - що може призвести до корупційних схем.

Джерело: delo.ua