Як ростуть ціни на первинну нерухомість

Забудовники, абсолютно не соромлячись, намагаються піднімати цінники. За два місяці осені цифри зросли в середньому на 10%. І девелопери погрожують переглянути їх знову. Зрозуміло, це те, що продавці хочуть. А ось задовольняються вони куди меншими сумами.

Девелопери готові миритися зі сверхмедленной реалізацією квартир в новобудовах. А покупці відчайдушно торгуються - вони за останні шість років відмінно засвоїли, що той, хто з готівкою, - той і король.

Чому так? Та дуже просто: будівництва загальмовуються, швидкість появи нових об'єктів явно впала. А раз нове і ліквідне житло на ринок надходить в годину по чайній ложці, з'являється спокуса буцатися з продавцем до останнього. Розстрочка? Поки про неї не згадуйте. Варіант платити відразу половину, а другу виплачувати 2-3 роки, практично канув в Лету. Прив'язка ціни до так званим «пільговим курсом», на рівні 8-10 грн./дол.? Це теж величезна рідкість.

Торг з приводу ціни? Це як пощастить. Якщо мова йде про квартири бізнес-класу, то знижки починають пропонувати навіть до того, як покупець про них заїкнеться. А якщо квартири невеликого метражу, за які просять по 9-10 тис. грн. за квадратний метр, то в такому випадку торг йде дуже і дуже туго.

Дорожчають будматеріали - забудовник переписує цінники на бюджетні квартири. Будинок стає все ближче до здачі? Цифри знову ростуть. «Бувають і зовсім унікальні випадки. Наприклад, майже при повній готовності житлового комплексу у забудовника залишається кілька непроданих квартир. У підсумку девелопер погоджується приймати від покупців тільки долари, розуміючи, що до угоди може минути чимало часу, і потрібно підстрахувати свої ризики», - розповідає ріелтор з Києва Андрій Іванов. Так, це протизаконно, але участь «придвороного» ріелторського агентства допомагає продавцю.

Звичайно, торгуватися з продавцями на вторинному ринку простіше і результативніше. І все ж первинка все одно у багатьох випадках залишається для покупця вкрай привабливою, особливо в економ-сегменті.

По-перше, ціна на квартири спочатку вказується в гривні, що робить розрахунки з продавцем більш комфортними. По-друге, якщо об'єкт близький до здачі, ризиків «недобудови» практично немає. У третіх, при оплаті відразу всієї суми можна результативно поторгуватися з забудовником. Так само як і в разі, якщо в житловому комплексі кілька квартир «зависають» - верхні, нижні поверхи, вид на сусідній будинок, а не на озеро, наприклад. Тоді девелоперу нічого не залишається, як йти на поступки.

Пишіть ціни

Найбільш значний перегляд цінників для економ-квартир в новобудовах Києва відбувся навесні 2014 року. Якщо в березні в середньому ціна квадратного метра на первинне житло, за даними порталу 100realty.ua, декларувалася на рівні близько 13,6 тис. грн., у травні вона перевищила 15 тис. грн. Влітку ціни продовжили переписувати, і до вересня вони досягли 15,7-16 тис. грн.

«Як правило, після коливань курсу необхідно близько двох місяців, щоб сформувати нові ціни. Тому говорити про фінальної вартості квадратного метра можна буде судити не раніше, ніж в листопаді», - прогнозує Олена Шуляк, голова ради «Українського будівельного спільноти». Зрозуміло, ми всі прекрасно розуміємо, що до ринкової ціни бажання забудовника мають лише опосередковане відношення. Та тому, що є вторинка, куди легко перетікають купівельні гроші. Та тому, що забудовники ніяк не отвыкнут від захмарною рентабельності девелоперських проектів. І тому, що часто в ціну закладаються не поточна ціна будматеріалів і робіт, а та, що буде, на думку забудовника, діяти через кілька місяців.

Експерти з нерухомості, у свою чергу, пояснюють, що зростання цін пов'язане не лише з девальвацією гривні. Багато вкладників поспішили вилучити свої депозити з банків, а потім пішли шукати, куди їх вкласти. У результаті значна грошова маса хлинула на ринок нерухомості, спровокувавши сплеск попиту і, як наслідок, зростання апетитів забудовників.

Певну роль у підігріванні запитів продавців відіграли переселенці із зони проведення АТО - Донецької і Луганської областей. Точніше, зростання числа звернень і переглядів. Але реальних угод з «донбассовскими» грошима все ж небагато.

Десь поряд

Передмістя та околиці Києва практично повторюють картинку, яка складається в столиці.

Правда, з-за високої конкуренції забудовники на периферії довше утримували ціни на відносно стабільному рівні. Однак до осені девелопери зітхнули з полегшенням і слідом за столичними колегами взялися переписувати цінники, наростивши цифри на 10-12% у порівнянні з літом. Хоча вартість житла в передмісті все ще залишається на 15-20% нижче, ніж у столиці. При цьому відстань, скажімо, між Києвом і Броварами або Ірпенем практично не має значення, так як час на поїздку від Ірпеня до найближчої станції метро практично не відрізняється від часу, який потрібен на подорож від Виноградаря або Троєщини до, знову-таки, станції метро.

Неспішно, але цілком упевнено, перегляд цінників відбувається в інших великих обласних центрах. Найактивніше забудова ведеться у Львові та Одесі. Так само як і в Києві, там забудовники підняли цінники за вересень-жовтень на 5-10%. В середньому до 9-10 тис. грн. за квадратний метр. У Харкові та Дніпропетровську ревізія цін трапилася, але вона поки що не настільки відчутна. «Взагалі, на периферії будується трохи нових об'єктів, а приїжджих більше цікавить готове житло з ремонтом. Тому різниця в цінах між Києвом та іншими мільйонниками буде зберігатися», - вважає директор консалтингової компанії City Development Solutions Ярослава Чапко.

У центрі попиту покупців економ-житла - невеликі квартири, малометражки, але з продуманим плануванням і зручним розташуванням (транспортною розв'язкою, інфраструктурою). Найбільш ходові «одинички» площею 30-40 кв. м, двокімнатні квартири від 45 до 60 кв. м і «трійки», площею 60-75 кв. м.

Забудовники, слідуючи бажанням інвесторів, ще на етапі зведення житлових комплексів готові відхилятися від плану і здійснювати перепланування. «Рухати» стіни, міняти розміри приміщень і т. д. Хоча для цього, зрозуміло, треба гарантувати девелоперу покупку квартири і внести хоча б завдаток. А краще всього - повну вартість.