Когда человек арендует квартиру и внезапно умирает владелец жилья, возникает много вопросов относительно того, кому платить арендную плату, с кем вести переговоры по продлению аренды, и как избежать возможных правовых проблем.
РБК-Украина узнало, как действовать в условиях смены собственника, и можно ли продлить аренду на тех же условиях.
Юрист практики семейного права Виталина Вильчинская ЮК "Приходько и партнеры" в комментарии для РБК-Украина отмечает, что после смерти владельца квартиры наследники имеют право на наследство, к которому относится и право собственности на съемную квартиру. После завершения оформления наследства они становятся новыми собственниками, и арендатор имеет дело именно с ними. Однако до завершения этого процесса существует несколько важных аспектов, на которые следует обратить внимание.
Переход прав на наследство. После смерти владельца его наследники имеют право на наследство, содержащее и право собственности на квартиру. Наследники становятся новыми владельцами после оформления наследства.
Арендатору важно продолжать платить арендную плату по установленному договору, но следует временно хранить эти средства или передавать их через нотариуса, если неизвестные наследники. Когда наследники определятся, арендатор должен обратиться к ним для согласования дальнейших условий аренды.
Перезаключение договора аренды. После того как наследники получат права на имущество, они могут потребовать перезаключения договора аренды на новых условиях или вообще его расторжения. В таком случае арендатору нужно будет договориться с новыми собственниками о дальнейших условиях аренды или искать новое жилье.
Иногда наследников может быть несколько, и они еще не определились с распределением наследства. В этом случае возникают особые опасности для арендатора.
Например, по словам юриста, арендаторы имеют право не производить выплаты, пока не будет официально установлено, кто является наследником имущества. Но в таком случае существует риск расторжения договора судом по требованию наследников.
Виталина Вильчинская рассказывает, что Верховный Суд в постановлении от 06.02.19 г. (дело № 134/1676/16-ц) отметил, что право на получение арендной платы возникает сразу после открытия наследства, то есть с момента смерти собственника.
"В процессе оформления наследства арендатор может вносить арендную плату на депозит нотариуса (частный или государственный) или нотариальной конторы. Такое внесение является надлежащим исполнением арендатора своих обязательств по договору. И тогда в дальнейшем не возникнет негативных последствий (расторжение договора, начисление пени)", – объясняет юрист.
Она отмечает, что таким образом арендатор защищает себя от осуществления двойных платежей и может быть уверен, что его средства не будут утрачены и ему не придется платить за аренду дважды.
Также решение производить оплату на счет нотариуса является показателем того, что арендатор продолжает выполнять свои обязанности по договору аренды.
В таком случае защищены и права наследников – после того, как наследство будет распределено, нотариус перечислит средства наследнику, имеющему право на получение арендной платы.
В то же время, объясняет Вильчинская, пока наследство не будет официально разделено, производить любые выплаты арендной платы наследникам придется на собственный риск арендатора.
Ранее РБК-Украина рассказывало о правилах оформления наследства, которое находится на временно оккупированной территории.
Также мы писали, как оформить наследство во время войны и что делать, если не успели вовремя обратиться к нотариусу.
Срочные и важные сообщения о войне России против Украины читайте на канале РБК-Украина в Telegram.