Как девелоперу оптимизировать бизнес и выстоять во времена максимальной неопределенности

Как девелоперу сохранить и оптимизировать бизнес в условиях войны? Как привлечь внимание инвесторов, готовых рассматривать варианты вхождения в сегменте профессиональной недвижимости, обещающей сохранность средств и пассивный доход от эксплуатации? Об этом в колонке для РБК-Украина рассказывает Игорь Ильчишен, основатель девелоперско-инвестиционной компании Arha Group.

Позитивные ожидания в военной и экономической плоскости 2023 сменились осторожным наблюдением 2024-го. Инвесторы с интересом смотрят в сторону объектов доходной недвижимости в западных регионах Украины, однако решения принимаются очень взвешенно.

На третьем году большой войны аргумент вложить деньги для сохранения, который двигал рынок в предыдущие годы, не всегда превалирует над желанием взять паузу, чтобы оценить ситуацию и перспективы развития событий в стране.

Что происходит на рынке и как это видит инвестор

Рынок доходной недвижимости держится на двух китах – репутация девелопера и опыт управляющей компании. И первое, что нужно сформировать в глазах инвестора для того, чтобы он рассмотрел возможность вложить средства в проект – это доверие. Только опыт, подтвержденный реальными кейсами и идеальным пониманием ситуации на рынке, сможет убедить инвестора поверить в идеи и цифры, которые предлагает девелопер.

Сейчас ситуация на рынке недвижимости, безусловно, зависит от событий на фронте, политических решений руководства страны, финансовой стабильности, условий мобилизационной кампании и демографических процессов, непосредственно влияющих на рынок рабочей силы.

С начала вторжения врага в 2022 году и до середины лета, рынок находился в состоянии анабиоза. Затем интерес инвесторов стал возвращаться. В 2023 году ситуация разворачивалась по оптимистическому сценарию. Спрос был активным, ожидания инвесторов – высокими. Все ждали контрнаступления, успехов на военной и политической арене.

В 2024 году спрос снизился в среднем по сегменту примерно на 40%. Появилось больше напряжения и неопределенности. Плюс в целом по сегменту увеличилось количество новых проектов, а значит, возросла конкуренция.

Проектам, выходившим на рынок 1,5-2 года назад, было легче, чем выходящим сейчас. Но и в текущих условиях можно создать продукт, который будет востребованным и интересным. Главное учитывать имеющиеся реалии и видеть будущее развитие проекта, подкрепленное реальными цифрами.

Базовые требования и конкурентные преимущества

В такой ситуации, чтобы привлечь внимание инвестора, девелоперу важно отличаться и создавать конкурентное преимущество. Среди базовых требований – оригинальная концепция, безопасная локация, выгодные условия оплаты, качественное строительство. Обязательно также наличие всей разрешительной документации и репутация девелопера, реализующего проект. Но, кроме этого, важна идея.

Каждый проект, чтобы на него был спрос, должен принципиально отличаться от других, иметь уникальное предложение, создавать для гостей новый опыт и незабываемые впечатления, отвечать их запросу в текущий момент. К примеру, коттеджный рекреационный комплекс для уединения и перезагрузки с красивыми видами и живописным окружением. Или отель в центре Буковеля, рядом с известными заведениями, лыжной и развлекательной инфраструктурой курорта.

Это две совершенно разные концепции, которые могут быть востребованы как у разных аудиторий, так и среди тех же людей в разные периоды. И если эти объекты объединены под именем одного девелопера – это создает соответствующую репутацию и спрос среди посетителей.

По этим же соображениям инвесторам в гостиничную недвижимость важно оценивать и выбирать проект с точки зрения привлекательности для гостей, ведь если будет комфортно гостям – комплекс будет популярным и прибыльным. Это взаимосвязанные вещи.

Девелоперу со своей стороны стоит изучать уже существующие проекты и делать ставку на то, чего не хватает. Например, коттеджи семейного типа, где может комфортно располагаться большая семья – это сегодня уникальное предложение для Буковеля. Потому своих ценителей она найдет всегда.

Правильная реализация, позиционирование и сервис способны создать постоянный спрос и своих амбассадоров, промотирующих объект среди своего круга общения. Особенно в текущих реалиях, когда зарубежные курорты недоступны для отдыха всей семьей.

Нивелировать риски из-за выгодных условий

Некоторые инвесторы, не понимая перспектив на местном рынке, переключили свое внимание на объекты за границей. Но нигде в Европе, да и других странах мира нет такого соотношения концепция-качество-цена вхождения-уровень прогнозируемого дохода, как в Украине. Бюрократические ограничения, сложные условия налогообложения и вывода денег для иностранцев, низкие проценты доходности не могут объективно конкурировать с условиями на украинском рынке.

На рынке доходной недвижимости Буковеля и соседних локаций предлагаются очень выгодные условия – первый взнос от 15%, рассрочка на весь период строительства (в среднем 2-2,5 года), операционная доходность 10-12%, приумножение на капитализации – 3-4 % в год. Такими условиями девелоперы пытаются нивелировать и разделить с инвесторами риски текущих украинских реалий.

Что делать девелоперу, чтобы оптимизировать и сбалансировать работу

Есть несколько оговорок, которые продиктованы собственным опытом и анализом ситуации на рынке:

• Не заходить в длинные проекты. Так как большой срок реализации увеличивает риск того, что будут затянуты сроки сдачи. 2-2,5 года – оптимальный срок реализации от старта до ввода в эксплуатацию.
• Выбирать безопасные локации, что ценно и для девелопера, и для инвестора. Для гостиничной недвижимости это курорты на Западе Украины.
• Планировать все процессы заранее. Потому что имеем ситуацию дефицита рабочей силы, ведь сейчас многие работники мобилизованы в ряды ВСУ.
• Инвестор должен быть уверен, что все заявленное девелопером соответствует действительности, тогда проект будет успешным.

Если смотреть со дня сегодняшнего, 2025 год вряд ли будет сильно отличаться от 2024-го. Часть проектов будет введена в эксплуатацию и начнет принимать гостей, инвесторы увидят реальную доходность, но в целом больших взлетов или падений не ожидается, как и достижение показателей 2023 года. Прежде всего, из-за общей ситуации в стране, ведь рынок недвижимости не существует в вакууме, он тесно связан с событиями и прогнозами в других отраслях.

На самом деле, неопределенность, в которой мы сейчас живем, несколько сдерживает от инвестирования. Это нормально, ведь деньги любят тишину. Но кризисные времена – это всегда не только испытания на устойчивость и смелость, но и возможности для роста и нового опыта для всех сторон.