Іпотека на нерухомість: ситуація на ринку Києва
Банки побоюються видавати "довгі" іпотечні кредити, позичальники побоюються їх брати. Кому зараз має сенс брати кредит на купівлю житла?
Навесні 2014 року киянка Анастасія С. продала свою однокімнатну, щоб придбати в кредит простору трикімнатну в споруджуваному будинку. «Ми не вибирали будинок, в якому будемо жити, ми вибирали кредитну програму. Адже в інших будинках забудовники вимагали 100% оплату за квартиру. І тільки з цим РК вдалося домовитися про п'ятирічний кредит, оскільки у забудовника був банк-партнер», - розповіла пані Стахова. За її словами, завдання - отримання кредиту - була вирішена досить оперативно. «Ми протягом тижня підписали кредитний договір і оформили угоду. Нам пощастило - я є клієнтом банку за зарплатним проектом, до того ж, вся зарплата «біла». Інакше кредиту нам б не «світила», - впевнена щаслива власниця квартири в новобудові.
Коли «Гроші» стали з'ясовувати - а навіщо Анастасія зв'язалася з кредитом, по якому переплата за п'ять років складе майже 70%, з'ясувалося, що плани у позичальника виявилися дещо відмінними від декларованих.
Чи надовго?
Феномен нинішніх українських іпотечних кредитів полягає в тому, що вони:
а) реально закриваються багато разів швидше заявленого строку;
б) беруться на меншу частину вартості покупки (до 30-40% максимум), коли до оплати всієї суми залишається зовсім небагато - банкіри це називають «докредитовка»;
в) а все тому, що вони дико дорогі як для іпотеки.
«Кредити на нерухомість? Вторинний ринок? Так, видаємо», - порадували в колл-центрі одного з великих українських банків. На кредитному ринку потепліло? Цілком можливо. Адже ще навесні 2014 року банки готові були говорити про іпотеку хіба що пошепки і без особливого оптимізму. Зараз же з іпотечними кредитами працюють мінімум 10 банків, серед яких - Укрэксмибанк, Укрсоцбанк, Банк, ОТП Банк, Креді Агріколь Банк, банки «Хрещатик» і «Київська Русь».
Втім, у багатьох інших банках видача кредитів на покупку житла все ще заморожена, як і на початку 2014 року. «Ні, ця програма не працює, банк тимчасово не видає кредити», - розповіли «Грошам» в ПУМБ. Також припинено іпотечне кредитування в Ощадбанку Росії, Банку Кредит Дніпро, Universal Bank, ВБР. Хоча на їх веб-сторінках і красується опис кредитних програм на придбання нерухомості. «Ми не можемо сказати, що з'явилися нові гравці, навпаки, деякі банки припинили іпотечні програми», - зазначає Андрій Осіпов, заступник начальника управління моніторингу кредитних програм банку «Хрещатик».
Так, кредитують покупку житла банків дуже мало. А ті програми, що є, відлякують потенційних позичальників дорожнечею і жорсткими вимогами до платоспроможності позичальника.
Заявлені банками номінальні процентні ставки - на рівні 22-26% річних. І це - не рахуючи витрат на разову комісію і щорічні страхові платежі (страхування позичальника від нещасного випадку та страхування нерухомості). За підрахунками «Грошей», п'ятирічний іпотечний кредит обійдеться позичальникові в переплату в 57-70%. Тобто, наприклад, при сумі кредиту 500 тис. грн. загальні виплати за нього складуть близько 785-850 тис. грн. Ефективна ставка - саме її треба використовувати для об'єктивної оцінки вартості позики становить вище 30%. Саме така цифра виходить, якщо розраховувати ефективну ставку за методикою НБУ, яка враховує всі супутні витрати.
До речі, банки готові кредитувати і на 20 років. Але в цьому випадку переплата досягає 150% і вище. Вимоги щодо розміру початкового внеску - 20-40%. Хоча, звичайно, з більшою радістю кредит банки видадуть позичальникові, який готовий надати 50-60% суми угоди.
З початку 2014 року, номінальні процентні ставки за іпотечними кредитами зросли на 1,5-2 п. п. Ряд банків пропонують фіксовану ставку в цьому випадку ціна кредиту не змінюється протягом усього терміну дії договору. Інші ж готові зафіксувати ставку на один-три роки, після чого вона стає плаваючою.
Плаваюча ставка формується банком досить просто: беруть якийсь із індексів, що відображають середній рівень ставок для вкладів на 12 місяців (рідше на три місяці), плюс маржа банку - 3,5-7,5%. В якості такого депозитного індексу беруть UIRD (Український індекс депозитних ставок), який розраховується агентством "Thomson Reuters" та публікується щодня на сайті Національного банку України. Наприклад, 19 вересня UIRD на 12 місяців склав 20,38%. Тобто, в залежності від маржі банку, плаваюча ставка могла бути встановлена на рівні 24-28% річних, якщо, звичайно, зараз у кого-то з них прийшла дата перегляду. Банки зазвичай переглядають плаваючу ставку за договорами іпотеки раз на квартал або раз на півроку.
Нове й незрозуміле
Кредити на купівлю житла в споруджуваних будинках банки практично не пропонують. Рідкісні їх програми пов'язані з окремими житловими комплексами - з тими, будівництво яких ці ж банки і кредитують. Як правило, така співпраця забудовника і банку бере свій початок ще в 2011-2013 роках, коли банки хоча б трохи кредитували будівельні компанії.
Сьогодні ж, щоб хоч якось підтримати своїх боржників-забудовників, банки просто змушені пропонувати кредити на купівлю квартир в їх об'єктах. Просто так - без прив'язки до конкретного забудовника - кредити видають хіба тільки Ощадбанк і Укрексімбанк. Правда, в Укрексімбанку кажуть, що для кредиту на споруджувану квартиру потрібна застава у вигляді іншої (вже побудованої) нерухомості позичальника. Інші ж банки (див. табл.) кредитують тільки в рамках співробітництва з певною компанією. «Сьогодні банк впроваджує кілька спільних проектів з одним із найбільших забудовників Києва і України - ИнтергалБудом», - говорить Тетяна Хортів, начальник відділу продажу іпотечного кредитування Укрсоцбанку.
Традиційно на ринку кредитування первинної нерухомості активно працює банк «Аркада». Раніше він співпрацював з ХК «Київміськбуд», але у 2013 році виник конфлікт між банком і київським забудовником - тоді суд визнав за банком борг перед Київміськбудом в розмірі 110 млн. грн. Так що тепер «Аркада» кредитує об'єкти компанії «Будэволюция». За умовами іпотечної програми банку, процентна ставка - 16% річних, а термін кредиту - до 30 років при первинному внеску 30%. А от придбання квартир в об'єктах Київміськбуду нині кредитує державний "Укргазбанк". Банк також співпрацює з компаніями-забудовниками «Еркер», «Граніт-Плюс» і «Укрбуд», видає кредити на купівлю житла в ЖК «Чайка-2» і ЖК «Акварелі».
В цілому, процентні ставки за партнерських програм банків і забудовників трохи вигідніше, ніж стандартні умови для вторинного ринку. Такі кредити банки готові надати при номінальній ставці в 16-22% річних.
Перевірять і повірять
При появі на горизонті потенційного позичальника банки, природно, в першу чергу намагаються з'ясувати «серйозність його намірів. «А яка сума вам потрібна? 600 тис. грн.? А ви зможете погасити кредит за п'ять років, як плануєте? Який у вас офіційний дохід?», - такий телефонний опитування - природна реакція банківських менеджерів на дзвінок охочих придбати квартиру в кредит.
Причому, вимог до потенційних позичальників не так і багато. Головне - довести власну спроможність, іншими словами, вселити банкірам довіру до своєї платоспроможності.
«Клієнт повинен мати позитивну кредитну історію, його фінансовий стан з урахуванням існуючих у нього щомісячних зобов'язань за діючими кредитами та витрат на утримання сім'ї повинно дозволяти йому сплачувати щомісячні платежі в рамках запланованого графіка», - зазначає Тетяна Хортів. Цікаво, що питання платоспроможності кожен банк сприймає по-своєму. Для одних банків діє традиційне правило 40/60 - коли щомісячний платіж по кредиту не перевищує 40% щомісячного доходу клієнта. Інші готові розглядати пропорцію 80/20 - коли щомісячний платіж по іпотеці досягає 80% сукупного доходу сім'ї позичальника.
У будь-якому випадку підтвердити свої доходи клієнтові доведеться документально, і зарплата в конверті врахована банком не буде. Хоча зрозуміло, що 80/20 однозначно свідчить про те, що банк розраховує на наявність у клієнта солідних неофіційних доходів.
Якщо клієнт порушує умови договору, наприклад, затримує виплати по кредиту, його чекають банківські санкції. Зазвичай вони полягають у штраф за прострочення. «Найчастіше банки прописують у договорах прив'язку плати за прострочені платежі до розміру облікової ставки НБУ. Наприклад, вказується подвійна облікова ставка НБУ за кожен день прострочення, яка нараховується на всю прострочену суму», - пояснює Андрій Осіпов.
Зараз облікова ставка - 12,5%. Тобто при прострочений на 30 днів платіж у розмірі 15 тис. грн. позичальникові доведеться заплатити близько 300 грн.
Крім того, банк може стягнути штраф за порушення встановленого договором графіку платежів, а це - 0,5% від існуючої на дату такого порушення суми фактичної заборгованості за основною сумою кредиту. І при борг, наприклад в 300 тисяч, складе ще 1500 гривень.
Втім, якщо клієнт вчасно звернутися в банк і пояснить поважними причинами власний промах, то штраф можуть і списати.
Кому дають іпотеку:
1. Вік 25-55 років (не старше 60 років на момент закінчення терміну іпотечного договору).
2. Трудовий стаж - від чотирьох років.
3. Стаж на останньому місці роботи - від 6 міс.
4. Підтверджений щомісячний дохід: щомісячний платіж по кредиту не повинен перевищувати 40% загального щомісячного доходу позичальника.
5. Бажано: наявність додаткових джерел доходу (наприклад, дохід від здачі нерухомості в оренду).
6. Бажано: наявність нерухомого майна та/або автомобіля власності - як показник майнового стану.
