Інвестиції в нерухомість: як уникнути неприємностей?
Завжди є ймовірність того, що забудовник продасть одну квартиру двом покупцям або не введе в експлуатацію будинок. Від неблагополучних господарів «вторинки» може залишитися шлейф у вигляді прописаних чужинців або судових позовів. Тому операцію треба готувати максимально ретельно.
Якщо зв'язалися з новобудовою - для початку вивчаємо забудовника. Крім репутації девелопера, історії його діяльності та портфоліо побудованих об'єктів, дуже важливо звернути увагу на наявність усієї необхідної документації.
«Забудовник підтверджує наявність правовстановлюючого документа на земельну ділянку; дозвіл на будівництво або декларацію на початок будівельних робіт; експертизу проекту і сам проект, техумови на комунікації; ліцензію на будівельні роботи», - перераховує керуючий партнер правової групи «Домініон» Олександр Пінчук.
Операція може проводитися шляхом придбання майнових прав на житло (якщо будинок все ще будується) або за допомогою покупки вже готової квартири. Якщо мова йде про майнові права, інвестору запропонують стати учасником фонду фінансування будівництва (ФФБ) або придбати цільові облігації. Будь-які інші способи покупки недобудованої квартири не схвалюються українськими законами, пише SV Development.
У ФФБ майнові права на об'єкт переходять до інвестора відразу після повної оплати вартості квартири. Облігаційна схема виглядає інакше: інвестор купує не квадратні метри, а цільові облігації. Після введення об'єкта в експлуатацію між забудовником і інвестором укладається договір купівлі-продажу або міни, при цьому інвестор розраховується за квартиру облігаціями.
Контроль, тільки контроль
На жаль, придбання майнових прав - не найкращий механізм. По-перше, будівництво може завмерти в будь-який момент. По-друге, строки, як правило, зриваються. По-третє, недобудова не є об'єктом майнових прав. Грубо кажучи, квартири просто не існує до моменту здачі будинку в експлуатацію. Вона лише на папері, в проекті. «Тому не рекомендується виплачувати повну суму за житло до завершення його будівництва», - радить партнер ЮФ «ОМП» Кирило Левтеров.
Взаємовідносини з забудовником потрібно чітко формалізувати в договорі: виписати порядок переходу права власності від забудовника до покупця після введення об'єкта в експлуатацію; зафіксувати зобов'язання забудовника не відчужувати майнових прав на квартиру третім особам (інакше девелопер може продавати одну квартиру кілька разів); вказати терміни здачі будинку та відповідальність за зрив цих строків; окреслити витрати, які несуть сторони (іноді забудовники намагаються витребувати комісію за свої послуги і навіть додати до ціни житла ПДВ).
Якщо забудовник продає вже готовий об'єкт нерухомості, угоду потрібно засвідчити нотаріально. При цьому щоб не було подвійного продажу, нотаріус повинен перевірити всю інформацію через єдиний державний реєстр нерухомого майна (див. «Полегшили»).
Беремо з рук
Процедура купівлі житла у господаря-фізособи значно простіше. Хоча в цьому випадку потрібно більш ретельно перевіряти історію нерухомості. В першу чергу - вимагати документ, який дав право на нерухомість в результаті її приватизації, купівлі-продажу, обміну і т. д.
Продавець також повинен надати дані про прописаних мешканців та рішення опікунської комітету (якщо прописані неповнолітні діти), довідки про відсутність боргів за комунальні послуги, згода другого з подружжя на угоду. Трапляється, що продавець не є прямим власником, а здійснює операцію по довіреності. Без особистої зустрічі з господарем укладати договір навряд чи розумно.
Дуже небезпечно, якщо в квартирі залишилися прописаними передостанні або попередні власники - це ознака юридичної «нечистоти» об'єкта.
Ділимо справедливо
При продажу готового житла сторони повинні сплатити 1% державного мита 1% пенсійного збору. Як ділити ці витрати - продавець і покупець вирішують самі. Так само як і вартість послуг нотаріуса. Оцінку сплачує покупець, а на продавця лягає ще й податок з продажу нерухомості. Його ставка 5% (якщо квартира в недобудованому будинку або людина володів нею менше трьох років) або 15% - якщо продавець нерезидент. Причому не виключено, що господар житла зажадає ділити навпіл і суму податку.
При розрахунку з забудовником схема цілком зрозуміла: або разово на поточний рахунок компанії, або порційно, якщо квартира продається у розстрочку. Між фізособами можливі різні варіанти розрахунку. Наприклад, розтягнути оплату за квартиру на кілька платежів. Тоді можна провести операцію «повз» банку і розрахуватись не в гривні, а у валюті. «Іноді сторони укладають договір дарування (відповідно, у цьому випадку оплата відбувається з рук в руки). Однак цей договір легко заперечити, що створює додаткові ризики», - зазначає Кирило Левтеров. Взагалі, в такому випадку договір дарування має всі ознаки «мнимої угоди», яку можуть заперечити - з великими втратами для обох її сторін.
Полегшили
З початку 2013 року в реєстрації нерухомості відбулися зміни. Замість БТІ права власності на нерухомість засвідчує Державна реєстраційна служба. Всі маніпуляції вчиняють нотаріуси при посвідченні угод. Вони не вимагають матеріалів технічної інвентаризації, тому необхідність звертатися в БТІ відпадає. До того ж права на нерухомість, зареєстровані до 2013 року, залишаються дійсними.
Їх реєстрація в держреєстрі відбудеться лише тоді, коли власник вирішить ці права передати іншій особі. Крім того, органи реєстраційної служби та нотаріуси мають доступ до старого Реєстру прав власності на нерухоме майно, тому відомості в ньому не пропадуть. Крім того, якщо раніше при вкладенні грошей в новобуд покупець для реєстрації своєї квартири повинен був надати пакет документів на весь будинок, то з лютого 2014 року цим буде займатися забудовник, а власник житла - подавати документи лише на свою квартиру.
З 1 вересня Міністерство юстиції спростило процес отримання акта оцінки при купівлі-продажу нерухомості, завдяки чому різко розширилося коло оцінювачів, яким дозволено видавати такі акти. В результаті вартість подібної послуги впала до 800-1000 грн. у столиці та 400-500 грн. - у регіонах. Крім того, акт не потрібно відтепер при даруванні та передачу нерухомості у спадок.
