Ілюзія "будівельного буму": чому в Києві прискорилися будівництва житлових комплексів
Панорама будівельних кранів у столиці створює враження, ніби ви повернулися в 2005-2007-е - житлові комплекси зводяться з тією ж швидкістю, що і в роки буму. Але зараз причини зовсім не у вибуховому попиті
Статистика будівельного ринку Києва за 9 місяців 2014 року виглядає більш ніж оптимістично: з січня по серпень він поповнився 23 новими проектами з загальним обсягом пропозиції більше 6,5 тис. квартир, і до кінця року очікується завершення ще п'яти РК. При цьому до 10% комплексів будуються з випередженням графіка, що для кризового періоду і ледве живого попиту - економічний нонсенс.
Причини псевдобудівельного буму стають очевидними, якщо проаналізувати ціни на будівництво і на будівельні роботи. За 9 місяців 2014 року вартість останніх зросла на 7% порівняно з аналогічним періодом попереднього року. До кінця року ця цифра, очевидно, наблизиться до 10%. Тому забудовники в один голос твердять: з урахуванням швидкості, з якою змінюється ситуація в країні, завершити будівництво будь-якими силами потрібно зараз. Адже далі може не бути ні можливості, ні грошей на це, пише Дело.
Поспішають
Найбільше, очевидно, туманність перспектив лякає компанії "Київміськбуд", UDP, "К. А. Н. Девелопмент", "Інтергал-Буд" і "Укрбуд" - саме вони завершують зараз проекти швидше всього. "У другому півріччі 2014 (з липня по жовтень) вже стартували продажі у восьми житлових проектах цих компанія - "Квартет", "Сонячна Рів'єра", "Академ-парк", "Перспектива", "Печерськ-плаза", Hoffmann Haus, Renaissance Residence і Lemonade", - розповідає директор консалтингової компанії City Development Solutions Ярослава Чапко.
"У нашій компанії в планах завершення будівництва четвертої черги ЖК "Сонячна брама" (а це близько 50 тис. кв. м.) та продовження будівництва житлового комплексу преміум-класу Alter Ego, загальною площею близько 55 тис. кв. м." - приєднується до хору поспішають закінчити будівництво заступник генерального директора ТММ з маркетингу та розвитку Олексій Говорун. Правда, сьогоднішня поспіх не означає, що компанія ставить хрест на 2015 році. "У наступному році ми плануємо почати будівництво двох нових проектів, один під Києвом, а другий - в Харкові. Сумарно близько 200 000 кв. м заплановано до введення в експлуатацію в найближчі кілька років", - додає Говорун.
Кому продавати
Відразу відзначимо, що кредитних грошей в нинішніх будівництвах фактично немає: банки втратили віру у девелоперів після обвалу 2008 року, так досі і не ризикують давати їм гроші. Причому ні безпосередньо, ні через покупців квартир - навіть у тих банках, де іпотечні програми де-юре продовжують існувати, де-факто отримати позику можна тільки якщо клієнт готовий внести 50% вартості житла самостійно, а стабільність його доходу не викликає ні найменших сумнівів. А таких, зізнаються банкіри, на сьогоднішній день фактично немає.
Правда, на ринку все ще існує схема кредитування покупки квартир в афілійованих компаній-забудовників або коли забудовник є великим боржником, банку і хочеш не хочеш доводиться фінансувати покупки квартир у нього щоб просто отримати шанс на повернення грошей девелопером. Так, сьогодні деякі проекти компанії "Укрбуд" кредитує "Укргазбанк", проекти компанії "Київміськбуд" - "Ощадбанк" і "Укргазбанк". Але це швидше виняток з правил. Основна частина будівництв фінансується за рахунок власних коштів забудовника (як, наприклад, у "К. А. Н. Девелопмент") і за рахунок безпосередньо залучених у покупців грошей. Які, як це не дивно, все ще є.
За 2014 рік у столиці було проведено понад 6 тис. операцій з продажу первинного житла. "Нерухомість традиційно залишається одним з найбільш безпечних способів зберегти накопичення. Крім того, зробити покупку підштовхує велику різноманітність пропозицій житла в бюджетному сегменті, підкріплене акціями, пільговими розстрочками від девелоперів", - розповідає Алла Куценко, керівник департаменту маркетингу консалтингової компанії City Development Solutions. Тобто, мотиваційно ситуація повертається до витоків будівельного буму на початку 2000-х, коли криза 1998 року підірвав довіру українців до грошовим заощадженням і вони почали масово вкладати в нерухомість саме з інвестиційними, а не споживчими цілями.
Тим більше, що забудовники готові йти на зустріч як мінімум курсових питаннях: багато з пропонованих зараз програм з купівлі нерухомості пропонують вважати по давно забутому курсу 10 грн/1$. І абсолютно всі готові фіксувати в договорі розстрочення вартість квадратного метра в гривні, якщо вноситься від 35% вартості квартири.
Щоправда, навіть такі програми лояльності не рятують від зростання цін на житло. Що примітно, самі забудовники зізнаються, що валютна складова в їх бізнесі не так і велика, але підвищення ціни мотивують саме зростанням курсу.
"На сьогоднішній день з урахуванням постійно зростаючого курсу валюти ми підняли ціни в гривні на 25%. У доларах ціна впала на 20%. Буде зростати курс буде зростати ціна, незважаючи на те, що імпортна складова в будівництві відносно невелика - близько 15%. Плюс до всього не варто забувати про те, що існує середня ринкова ціна за квадрат в кожному класі нерухомості, нижче якої забудовник опускатися не буде. З іншого боку, якщо порівнювати ціни, сьогодні реальні угоди на первинному ринку здійснюються за курсом 10-11 грн за долар", - розповідає Олексій Говорун.
В умовах відсутності банківського кредитування надання кредиту на покупку нерухомості безпосередньо забудовником з екзотичного інструменту перетворилася в абсолютно стандартний. Найдовші розстрочки готові надавати сьогодні KAN Development і UDP - за квартиру в їх комплексах можна розплачуватися до 10 років. Інші забудовники поки тримаються в рамках звичних 2-3 років, але тенденція явно йде до збільшення термінів надання розстрочки.
