Ціни на житло: купівля, оренда та очікування
Ком проблем, що обрушився на Україну після зимової революції, похитнув, крім усього іншого, і ринок нерухомості.
Ще у квітні експерти відзначали, що він завмер, і подальший його розвиток буде пов'язано з політичною й економічною обстановкою. Зважаючи на те, що глобальних поліпшень і змін за півроку так і не відбулося, особливо в частині економічної, сьогодні мова йде вже про те, що, наприклад, ринок вторинного житла перебуває в кризовому стані. Втім, як і економіка країни в цілому, від якої він невіддільний. Найбільше пожвавлення ринку традиційно спостерігається в Києві. Також в цю категорію можна віднести Львів і Вінницю. А ось зона АТО, з відомих причин, - в числі аутсайдерів. Оскільки там взагалі здійснювати операції подібного роду практично неможливо.
Ціни ж на покупку квадратного метра на «вторинці» у деяких регіонах дещо просіли. Але навіть при такому розкладі населення все ж вибирає більш бюджетні варіанти. Що не дивно. Адже життя подорожчало, а доходи залишилися незмінними.
В тому, у скільки зараз обійдеться українцям покупка або оренда житла, розбирався ForUm.
Купівля
Керівник комітету з інформаційних технологій та аналітики Асоціації фахівців з нерухомості України Едуард Бразас, оцінюючи сьогоднішній стан ринку «вторинки», говорить, що багато відклали вирішення питань, пов'язаних з нерухомістю, до кращих часів. Деякі взагалі починають придивлятися до нерухомості за кордоном. Попит же, зважаючи на ситуацію в країні, в основному змістився на ринок оренди або у бік покупки бюджетного житла.
Якщо брати до уваги платоспроможність населення, то, приміром, у столиці переважна більшість угод (близько 80%) припадає саме на цей бюджетний сегмент. Це однокімнатні квартири за ціною до 40-45 тисяч доларів, «двушки» вартістю до 55-65 тис. грн і «троячки» - до 70-80 тис. грн. Найпопулярніші, за словами експерта, - двокімнатні та однокімнатні квартири, на які в попиті доводиться відсотків на 40.
Директор консалтингової компанії Ярослава Чапко пояснює, що стійка динаміка зростання попиту, хоча його обсяги поки і не настільки високі, пов'язана з низкою чинників. Зокрема, це поява на ринку тих же бюджетних пропозицій. Крім того, за її словами, активізувався так званий інвестиційний попит. «Адже нерухомість на сьогодні залишається практично безальтернативним варіантом заощадження коштів. Тобто депозити, гроші, що зберігалися «під подушкою», фактично були виведені на ринок житлової нерухомості. Ті, хто встиг придбати житло на початку року за курсом 8-9 гривень за долар, сьогодні вже по суті заробили 30-40% прибутковості, оскільки з того часу курс виріс практично в два рази. Тому інвестиційний попит сьогодні різко пішов вгору, і в першу чергу виріс попит на недороге житло», - говорить Чапко.
Серед іншого експерт також виділила і той факт, що цього літа угод на «вторинці» було укладено більше, ніж на ринку первинного житла. В першу чергу це пов'язано з тим, що багато людей змушені були покинути свої будинки в зоні АТО і переїхати в інші регіони країни. А вони готові вкладати гроші в максимально готове житло. Адже часу на те, щоб десь перечекати ремонт або добудову будинку, у них немає. Так і жити-то в цей період особливо ніде.
Проте в цілому, за словами керівника комітету з інформаційних технологій та аналітики АФНУ, ринок порівняно з минулим роком скоротився мінімум в два рази і позитивних тенденцій поки не спостерігається.
Що ж стосується цінової політики, то в залежності від регіону картина спостерігається різна. Де-то ціни впали, а десь, навпаки, трохи виросли. Приміром, за даними АФНУ, в січні в Києві один квадратний метр коштував $1656. Станом на серпень показник опустився до $1617. Природно, обвалилася вартість житлової нерухомості в Донецьку. Різниця середньої вартості квадратного метра з січня по серпень склала $294. Якщо на початку року можна було продати квартиру за ціною $869 за кв. м, то в серпні - в розпал бойових дій - по $575. Трохи просіли ціни також в Одесі: з $1092 до $1075. А от у Харкові та Львові, навпаки, сталося незначне їх зростання: з $849 до $858 і з $1060 до $1063 відповідно.
Безумовно, за словами Едуарда Бразаса, на цінову політику на ринку вторинного житла впливають і курсові коливання. «Але опосередковано - через зниження доларової ціни «первинки» і погіршення економічної ситуації», - говорить він.
Власникам же, які ніяк не можуть вирішити, продавати житло або почекати з цим питанням, фахівці радять відштовхуватися від конкретної ситуації або потреб.
«Якщо мова про з'їзді або роз'їзді - можна продавати і не особливо турбуватися. Час для альтернативних покупок дуже навіть підходящий - немає ажіотажу, є вибір. Якщо терміново потрібні гроші, або борги тиснуть - продавати, звичайно. Якщо гострої потреби немає - краще пересидіти в оренду, ціни в перспективі (не в самій ближній, звичайно) однозначно підростуть», - прогнозує експерт АФНУ.
Оренда
Що стосується ринку оренди житла, то, за словами експертів, в кінці липня і в серпні він трохи пожвавішав. Переважно за рахунок переселених із зони АТО, а також студентів. Зараз же, зазначає Експерт, ажіотаж потроху спадає. Спостерігалися також випадки, коли власники знімали з продажу квартири і переорієнтували їх на ринок оренди. Бо як цінові очікування не збігалися з побажаннями потенційних покупців.
В цілому ж, за словами керівника комітету з інформаційних технологій та аналітики АФНУ, ціни на цьому сегменті ринку виросли незначно. «Просто вимилось більшість дешевих пропозицій. Тому знайти бюджетний варіант в цікавому місці зараз не так просто», - зазначає він. До речі, з подібною проблемою вже стикаються мешканці столиці, що покладаються на те, що знайти підходяще житло зараз досить складно.
Повернемося до цінової політики. Судячи з оголошень на інтернет-порталах, приміром, однокімнатну квартиру в Києві можна зняти за 3,5-4 тис. грн. До того ж, за словами Бразаса, на ринку оренди житлової нерухомості відбувається поступовий перехід на фіксацію ціни в гривні. Втім, це не дивно в умовах постійних коливань курсу. Власники квартир, звичайно, у випадку оплати в доларах нічого не втрачають. Навіть навпаки - залишаються у виграші. А ось по кишені тих, хто змушений винаймати житло, це відчутно б'є. Тому доводиться домовлятися. «Як тільки долар злетів до вартості 11 грн, господиня попросила розраховуватися валютою - $375 в місяць. Ми були проти. І в кінцевому підсумку вона пішла назустріч. Зараз знімаємо цю однокімнатну квартиру за 3 тис. грн», - розповідає Олена. Хоча власників квартир теж можна зрозуміти. Адже всі вважають свої гроші.
Очікування
Говорячи про перспективи на майбутнє, Едуард Бразас зазначає, що ринок нерухомості - річ інерційна. Тому, навіть за умови стабілізації ситуації в Україні і якщо економіка подасть якісь ознаки життя, не буде стрибків на валютному ринку, успішно пройдуть вибори і в країні настане мир, він все одно навряд чи різко змінить існуючі тенденції.
«А реалії такі, що попит знижується, знаходять свого покупця лише найкращі варіанти по співвідношенню ціна/якість. «Гарячі» та інші демпінгові речі не розглядаємо. Так як їх реально одиниці і на ринок вони майже не потрапляють і не впливають», - говорить він.
За словами експерта, все це тисне на ціни вниз. І, ймовірно, в найближчі півроку ситуація буде такою ж.
