В ЕС социальное жилье может составлять до 50% недвижимости: какой опыт стоит позаимствовать Украине

По ее словам, в мире существуют разные модели социального жилья, но понимание этого термина не одинаково. Обычно социальное жилье предлагается лицам с низкими доходами. Оно может отличаться по площади, стоимости, планировке, архитектуре, местонахождению, объему и видам возможных коммунальных услуг и т.д. Однако потребность в социальном жилье существует всегда, и ее решение является задачей для каждого государства.

Например, в Бельгии социальное жилье предоставляется муниципалитетами, государственными компаниями, кооперативами или коммерческими организациями лицам или семьям, имеющим затруднительное социальное или финансовое положение. Распределяется на основе сопоставления уровня доходов и приоритетных групп населения. К категории социального жилья в этой стране приближено «промежуточное» жилье, предоставляемое лицам, нуждающимся в государственной поддержке.

В Нидерландах, добавила Шуляк, социальное жилье строят негосударственные фонды, которые затем сдают его в аренду по субсидированным ставкам, не превышающим установленный размер – остальное платит государство.

"Если семья не способна оплачивать даже минимальную аренду, ей помогают оформить государственную субсидию или переехать в меньшее жилье. Периодически фонды продают отдельные дома или квартиры и эти средства тратят на новые проекты. Они продают квартиры своим арендаторам, предлагая немалые скидки, однако с условием: при перепродаже жилья полученная маржа делится между фондом и продавцом", - отметила Елена Шуляк.

По ее словам, подобный механизм предусмотрен и для Украины – в новом жилищном законодательстве прописан механизм аренды с правом выкупа.

Показателен тот факт, что в Амстердаме социальное жилье занимает более 50% недвижимости. В то же время за арендой платой социального жилья осуществляется контроль, а потому годовые арендные цены не могут расти более чем на 4,3%.

В Дании социальное жилье находится в принадлежности страны и в принадлежности и управлении городских некоммерческих организаций, сотрудничающих с муниципалитетами. Основной принцип некоммерческого жилья в Дании – его доступность независимо от дохода, социального статуса или возраста. Арендные ставки для такого жилья значительно ниже рыночных и фиксированных. При этом информация о социальном жилье открыта для всех граждан благодаря списку ожидания. Арендная плата используется для совместного содержания домов и инвестируется в новое строительство.

"В Дании примерно миллион человек проживают в социальных жилищах. Эта успешная модель существует уже более 100 лет и заслуживает заимствования. О возможности воплощения этого опыта свидетельствует то, что Дания и Николаевский областной совет в марте 2023 подписали меморандум об восстановлении региона, в рамках которого Данией создан фонд "Украинское жилье для всех" для разработки и реализации программы доступного арендного жилья в Украине на основе датской модели. Запланирована реализация трех пилотных проектов", - отметила Шуляк.

По ее словам, параллельно должна быть создана специальная экономическая модель, которая позволит использовать доход от аренды для увеличения количества доступного жилья в Украине.

Она также отметила, что достаточно интересным для Украины может быть опыт Германии, где в обеспечении социального жилья применяется двухвекторное субсидирование - субъектное и объектное. Субъекты, нуждающиеся в помощи в оплате жилья, получают жилищные субсидии, которые при определенных условиях могут полностью покрывать аренду жилья.

Объектное субсидирование напрямую касается построения социального жилья, поскольку предполагает субсидирование инвесторов строительства социального жилья, для которого будет закрепляться цена аренды. Именно фиксация цены аренды жилья является ключевым признаком социального жилья, подчеркнула Шуляк.

По ее словам, в Германии инвесторы кроме субсидии на строительство могут получить долгосрочный низкопроцентный кредит или земельные участки под строительство на выгодных условиях. В создание социального жилья вовлечены как частные, так и общественные субъекты экономической деятельности.

"Условием для получения в Германии разрешения на социальное жилье являются сравнительно низкие годовые доходы домохозяйства. Федеральный закон "Об обеспечении социальным жильем" определяет принципы и методологию учета допустимого дохода, но конкретные цифры устанавливаются в землях, учитывая местную экономическую ситуацию", - отметила Шуляк. .

Например, в земле Баден-Вюртемберг установлен очень высокий предел доступа к социальному жилью, а потому и достаточно состоятельные домохозяйства могут претендовать на социальное жилье.

Она отметила, что в некоторых европейских странах претендовать на социальное жилье могут не только семьи с низким уровнем дохода. В частности, в Финляндии социальное жилье также предоставляют тем, кто нуждается в помощи с самостоятельным проживанием - людям пожилого возраста, лицам с инвалидностью, людям с недостатками развития).

Кроме того, оно предоставляется лицам, которые лечатся от проблем с психическим здоровьем, или людям с наркотической или алкогольной зависимостью. При этом лица, проживающие в Финляндии, имеют право не только на социальное жилье по соответственно более низким арендным ставкам, но и на проживание, которое может покрывать арендную плату, оплату за жилищно-коммунальные услуги, а также оплату за воду и расходы на отопление.

В Польше право на социальное жилье также имеют граждане, оказавшиеся в сложных жизненных обстоятельствах. Первоочередность в получении социального жилья имеют несовершеннолетние, люди с инвалидностью, беременные женщины, бездомные, жертвы насилия, жертвы репрессий лица, проживающие в домах, подлежащих сносу . Но здесь сразу нужно отметили, что этот тип жилья характеризуется не только низкой арендной платой, но и невысокими стандартами", - рассказала Елена Шуляк.

В то же время, отметила она, в Польше есть и другие сегменты жилья социального типа. Коммунальное жилье или как его еще называют – муниципальное. Оно имеет более высокие стандарты, чем социальное, что также предусматривает более высокую арендную плату. При этом муниципальные квартиры в некоторых случаях арендаторами могут быть выкуплены.

"Итак, как мы видим, в зарубежной практике существуют разноуровневые сегменты социального жилья и в то же время превалирующими в этой сфере являются арендные отношения. Эффективный опыт европейских стран по этому поводу мы изучили и адаптировали под украинские реалии. Лучшие практики стали основой нашего законопроекта о проекте , который вскоре будет зарегистрирован. Впрочем, не дожидаясь принятия рамочного законопроекта, мы начали работать над законопроектом о социальном жилье”, - резюмировала Елена Шуляк.

Она также добавила, что ключевая цель – это принять документы до конца текущего года, поскольку новое жилищное законодательство – требование, которое Украина должна выполнить для получения 50 млрд евро от ЕС по программе Ukraine Facility.