Експерти ринку нерухомості: для паніки немає підстав
На вітчизняному ринку нерухомості відбувається накопичення відкладеного попиту, а це може означати, що в майбутньому нас чекає бум зростання у сфері купівлі-продажу житла.
У четвер, 9 жовтня в прес-центрі «Інтерфакс-Україна» відбулася прес-конференція Асоціації фахівців з нерухомості України «Реалії українського ринку нерухомості в умовах військових дій і АТО: стабілізація ситуації і прогнози подальшого розвитку галузі».
Розглядалися питання стану ринку нерухомості в Україні, обумовлених політичними пертурбаціями, економічною кризою і військовими діями на сході країни, пов'язаному з ними потоці біженців, які формують певну картину на ринку і піднімають ряд нестандартних проблем, вирішення яких треба шукати на всіх рівнях.
Так, за словами Президента АФНУ Сергія Злидня, відкривав прес-конференцію, в галузі сьогодні спостерігається чітке зонування території країни на три основні частини - Крим, Східна Україна (регіони, що потрапили в зону проведення АТО) і основна частина материкової України.
Третю зону президент Асоціації назвав відносно стабільною і дав, разом з головою комітету з інформаційних технологій та статистики АФНУ Едуардом Бразасом, детальну характеристику нинішніх тенденцій і пов'язаних з ними сподівань гравців ринку.
Експерти сходяться на думці, що ринок нерухомості переживає спад і застій , зумовлений цілим рядом політико-економічних причин, але нічого екстраординарного не відбувається. Пропозиція існує. Після різкого зростання кількості оголошень про терміновий продаж, пояснюючи невеликий панікою після революції і початку АТО, ціни суттєво не впали. Ринок оренди і інтерес до первинної нерухомості, на думку Бразаса, існує майже в тому самому обсязі, вторинний ринок, правда, посів вичікувальні позиції, але це тимчасово.
Фахівці вважають, що сьогодні ми спостерігаємо класичну картину накопичення відкладеного попиту, і для паніки операторів ринку нерухомості немає ніяких підстав.
Ринок первинної нерухомості
Ринок первинної нерухомості відчуває себе не так вже й погано, незважаючи на економічний спад і військові дії на сході країни. Серед населення знову зростає недовіра до банків, які замість підтримки і програм лояльності, згідно з вимогами НБУ, постійно вводять нові обмеження. Результатом стає відтік депозитів і переміщення їх в сферу нерухомості як більш надійний засіб збереження капіталу.
Історія ринку вітчизняної нерухомості налічує ще три подібних сплеску інтересу до первинного ринку. Перший стався в далекому 1998 році, коли ринок ще тільки формувався, і у людей з'явилася можливість вільного вибору і придбання житла. Другий припав на 2004-2005 рр., коли спостерігався черговий підрив довіри населення до банківської сфери. Третій - економічна криза 2008-2009 рр.., коли, подібно нинішньої ситуації, накопичення знецінювалися, і багато прийшли до висновку про необхідність зберегти їх в квадратних метрах.
Особливість нинішньої кризи в тому, що основний інтерес для інвесторів є саме ринок первинної нерухомості. Довіру потенційних клієнтів до будівельним компаніям значно зросла за останні роки. Ризик недобудов, звичайно, існує, проте всі попередні економічні спади провели ринкову «люстрацію» недобросовісних компаній.
Зараз ми бачимо, що будівельні компанії не заморожують будівництва, а навпаки, прагнуть виконувати взяті зобов'язання, пропонують додаткові програми лояльності і підтримки інвесторів , у них, зрештою, є постійне інвестування і «підшкірний запас», що дозволяє більш-менш стабільно працювати.
Ринок вторинної нерухомості
На вторинному ринку все далеко не так райдужно. І продавці, і покупці тут зайняли вичікувальну позицію. Реальні угоди обчислюються сотнями в масштабі всієї країни - це катастрофічно мало. Попит зосереджується, в основному, в сегменті економ-класу: 90% підписаних договорів стосуються одно - і двокімнатних квартир в ціновому діапазоні до 80-90 тис. доларів.
На початку року кількість пропозицій з продажу квартир різко зросла, але вже до літа більшість населення країни зрозуміло, що ситуація затягується, і почало звикати до нових умов життя - паніка спала. На сьогоднішній день, ринок пропозицій стабілізувався і повернувся, фактично, на довоєнний рівень.
Але от реальних угод практично немає, вони одиничні і часто випадкові.
Ринок оренди житла
Ринок оренди традиційно пожвавився в кінці серпня-початку вересня , тільки крім студентів, в нинішньому році свою роль зіграли і вимушені переселенці зі східних регіонів. Тим не менш, біженці, всупереч очікуванням, не стали основним двигуном ринку нерухомості. Тут негативну роль зіграли фобії орендодавців і поведінкові стереотипи, що склалися у корінного населення регіонів по відношенню до вихідців зі сходу. І знову-таки йдеться про економ-сегменті.
У сфері оренди житла бізнес-і еліт-класу вартістю понад 1000 доларів в місяць подібних проблем немає і не було. Тут ставлення до нерухомості ділове, її сприймають як інструмент ведення бізнесу, без зайвої емоційної прихильності до «кровної» власності. І до речі, серед орендарів в даному сегменті вже кілька років превалюють саме вихідці з Донецька та Луганська.
Ціноутворення
Ціни, всупереч очікуванням, не надто змінилися. На вторинному ринку розрахунки, як і раніше, виробляються в доларах , оскільки так зручніше і звичніше і продавцеві, і покупцеві. Продавці не поспішають знижувати ціни - вони зайняли вичікувальну позицію і розуміють, що рано чи пізно ситуація стабілізується. Окремі випадки продажу з великими знижками, звичайно, є, але вони не впливають на ціноутворення, оскільки зумовлені потребою продавця у стислі терміни отримати гроші. Але такі ситуації у людей трапляються, незалежно від політичної чи економічної ситуації в країні, а значить, не є закономірністю.
Зміни цін, на думку Едуарда Бразаса, відбувається в межах 5%, в залежності від регіону. Наприклад, у Львові це плюс 5% до вартості, а в Києві - мінус ті ж 5%, що обумовлюється наявністю або відсутністю реального попиту.
Рівень можливого торгу як показник ціноутворення в 2012-2013 рр. становив 5% від заявленої вартості. На сьогоднішній день він коливається в межах 5-10%, що означає, що катастрофічного падіння немає.
Залишився практично незмінним і середній термін експозиції пропозиції - 3-4 місяці.
Прогноз
Експерти сходяться на думці, що нинішній спад - далеко не перший. Явище не нове і не викликає паніки або страху перед невідомістю у операторів ринку нерухомості.
Державна політика у галузі також більш-менш стабільна - є і плюси, і мінуси. Так, наприклад, повернення до тих, що діяли раніше умовами оцінки нерухомості , на думку операторів ринку, буде сприяти підтримці оптимістичних настроїв. А ось обмеження Нацбанком готівкових розрахунків - безумовний мінус. При відсутності налагодженої банківської системи, яка користується довірою у населення, виграють у цій ситуації тільки комерційні банки за рахунок і громадян, і самої держави.
Враховуючи все це, прогноз для ринку нерухомості фахівці роблять не занадто оптимістичний, але і підстав для паніки вони не бачать. Сегмент оренди і в найближчому, і у віддаленому майбутньому буде відчувати себе непогано - все стабільно і передбачувано. А ось галузь купівлі-продажу буде перебувати в стані стагнації, як мінімум, до кінця наступного року. Тим не менш, ціни до останнього залишаться стабільними.
Буде різкий стрибок попиту, обумовлений накопиченням відкладеного попиту, і, як результат, дефіцит пропозиції, поки незрозуміло. Щоб відповісти на це питання необхідно стабілізувати політичну ситуацію в країні, закінчити військові дії і побачити перші результати виправлення економічної ситуації та її позитивної динаміки.
Джерело: domik.ua
