Що відбувається з цінами на нерухомість Києва?
На вторинному ринку - застій. На первинному продавці щосили тримають ціни. Довгої та дешевої іпотеки немає і в найближчий рік не очікується. Що з цього випливає для покупця? Правильно, широкий вибір і можливість торгуватися.
На українському ринку нерухомості як і раніше домінує покупець. Девальвація і нестабільність в банківському секторі? Так, дійсно, вони наштовхнули багатьох українців на думку «освоїти» свої валютні заощадження шляхом купівлі нерухомості. Ось тільки ситуація в країні мало розташовує до таких інвестицій. «Число переглядів виставлених на продаж квартир різко зросла порівняно із зимою і навесні, але угод до образливого мало», - кажуть ріелтори в один голос. Їм вторить статистика: кількість угод на столичному вторинному ринку в липні і серпні склала 642 та 536, а на первинному - 806 та 621 відповідно.
Звичайно, зараз грає такий чинник, як попит з боку небідних мігрантів із зони АТО. Але штука в тому, що активність «гостей столиці» призвела до зростання ставок оренди, але не цін. Угоди з купівлі гальмуються політичною невизначеністю, зниженням ділової активності, а також відсутністю житлового кредитування і вимиранням розстрочок у забудовників. Якщо і були ілюзії з приводу того, що «дно» вже пройдено, вони швидко тануть.
Зниження кількості угод неминуче змусить як забудовників, так і власників «вторинного» житла розвернутися до покупців особою. Принаймні, саме такі думки звучали від експертів на конференції «Грошей» по нерухомості, яка пройшла у вересні 2014 року.
Будують обережно
Девелопери починають нові проекти неспішно і виважено. «Якщо за перші шість місяців поточного року в Києві з'явилося 16 новобудов, то за липень і серпень - 7 нових новобудов. І ще 5 будуть запущені у вересні-жовтні. Разом за вісім місяців 23 нових проекту на 6500 квартир», - розповіла в ході конференції Ярослава Чапко, директор консалтингової компанії City Development Solution.
В Києві найбільш активно забудовуються Голосіївський і Дніпровський райони. З'являється нове житло і на Печерську, в той час як в Деснянському та Подільському районах застій - там пропозиція квартир мінімально. Зате передмістя розростається як на дріжджах.
«У минулому році приріст нових квадратних метрів в містах-супутниках досяг 84%. За перше півріччя цього року він склав 120%», - підраховує Ярослава Чапко.
Причина обережності девелоперів - низький попит, що, в свою чергу, охолоджений соціально-економічної і валютної нестабільністю в країні. І якщо ще в квітні-березні забудовники відкрито декларували прив'язку до «старим» курсу на рівні 8 грн./дол., то зараз вони підтягують ціни до поточної вартості гривні. «Раніше собівартість квадратного метра і ціна його реалізації були майже рівні, а на сьогодні собівартість зросла як мінімум на 50% від тієї дельти, на яку девальвувала гривня», - наголосив Олег Перегінець, керуючий партнер компанії Kiev Standard, виступаючи на круглому столі з нерухомості. Відповідно, ціни на нові квадратні метри можуть вирости майже в півтора рази.
При цьому інтереси покупців все більше зміщуються у бік більш дешевого житла. Наприклад, навесні інвестор був готовий платити 1500 дол./м2 в бюджетній новобудові, а зараз - не більше 1000 дол. У бізнес-класі покупці розглядають пропозиції не більш як 2200 дол. (раніше - до 3000 дол.), а в преміумі - до 4000 дол. за «квадрат». Хоча на початку року були готові віддати забудовнику і 5000 дол./м2.
Девелопери зі свого боку перестали стріляти «біле», а ретельніше вивчають настрої потенційних покупців перед запуском нових проектів. Як наслідок, якість житла стає вище, а його окупність - швидше.
Покупці, зі свого боку, все частіше вибирають нерухомість для заробітку, вважаючи за краще здавати квадратні метри в оренду. Саме цим експерти пояснюють зростаючий попит не тільки на малогабаритні квартири (площею від 20 до 40 кв. м), але і на більш просторе житло, до 80-120 кв. м. Воно здається у вигляді хостелів або так званих «share houses». Тобто сучасних комуналок, де уживається по кілька сімей.
Питання знижок дуже індивідуальний. І для того, щоб отримати додаткові дисконти, потрібно мати вагомі аргументи для тиску. Наприклад, моментальну оплату повної суми або можливість придбати кількох квартир. Тоді можна видавлювати з девелопера знижку до 15-20%.
Обіцяє стрепенутися
«Вторинка» так і живе своїм життям, і угоди там цілком залежать від домовленостей між продавцем і покупцем. Прагнучи не продешевити, господарі житла навмисне завищують ціни на свої об'єкти. І після тривалих переговорів ціна продажу нерідко на 10-20%, а то й на 30% нижче заявленої.
Велике значення в торгах між сторонами має швидкість угоди. А також спроможність покупця впливати на продавця. Наприклад, коли інвестор володіє інформацією про середні ціни реальних угод в конкретному районі. Або намагається знизити вартість житла, вказуючи на його очевидні недоліки (погане розташування, конструктивні недоліки, невідповідність обіцяного ремонту тощо).
Резерв зниження цін на «первичку» є. Це зниження корупційних платежів та відрахувань на інфраструктуру». В сумі це може заощадити забудовнику не менше 30%, а покупцеві - мінімум 25%
До того ж продовжується зближення цін між схожими пропозиціями з первинного і вторинного ринків. Тому продавцям доводиться йти на поступки, щоб не втрачати покупців, або відмовлятися від продажу, використовуючи свої квартири для здачі в оренду. Благо попит на орендоване житло зараз дійсно величезний. Саме він привів до зростання орендних ставок з весни десь на 20%. Щастить не тільки киянам, які здають житло, але і довколишніх містах. Там поки немає такого дефіциту «знімних метрів», як у столиці. Та й ціни значно нижчі.
«До того ж у містах, де є приплив переселенців, ціни на вторинне житло, швидше за все, будуть показувати зростання разом з орендними ставками», - заявила у ході круглого столу Ярослава Чапко.
Чого чекаємо?
У найближчі місяці попит на недороге житло від забудовників збережеться. І хоча квартири, де ціна квадратного метра досягає 10-12 тис. грн. вже складно назвати «економ-варіантом», альтернативи у покупців, на жаль, немає. І це стосується не тільки Києва, але й інших великих міст: Одеси, Львова, Дніпропетровська, Харкова. Хвиля подорожчання докотилася в тому числі і до них. Тим не менш, для власників валютних заощаджень покупка квартири все ще залишається привабливою інвестицією. Хоча б тому, що навіть в центрі столиці можна знайти житло за ціною близько 1 тис. дол./м2.
Попит на оренду, так само як і ставки, також залишиться високим. Причому експерти не заперечують, що у вересні-жовтні орендні ставки зростуть ще на 10% від нинішніх рівнів.
«Вторинку» теж чекають зміни, які частково пов'язані з полегшенням ведення оціночної діяльності. Як наслідок, вартість послуг оцінювачів повинна знизитися мінімум удвічі (на даний момент вона становить для квартир близько 2,5 тис. грн.). Не виключено, що нарешті з'являться відкриті дані про реальні угоди. І це призведе ціни на вторинне житло до справедливої оцінки.
«Крім того, ні в одній країні світу покупець не сплачує комісію за угодою, вона лягає на плечі продавця. Тому зараз саме час, щоб якісно змінити взаємини продавців і покупців», - вважає Михайло Артюхов, керуючий партнер ARPA Real Estate.
