Що повинні отримувати інвестори нерухомості і що їм пропонують
Вибираючи квартиру на первинному ринку, інвестори звертають особливу увагу на інфраструктуру житлового комплексу.
ІАП «Столична нерухомість» вирішив розібратися, якою повинна бути інфраструктура згідно законодавству, скільки грошей забудовники витрачають на її створення і які об'єкти цікаві покупцям.
Не «квадратами» єдиними
При виборі квартири в новобудові, сьогодні інвесторам цікава не тільки ціна і місце розташування, але й інфраструктура комплексу.
«Посилення конкуренції зумовлює розвиток у складі великих житлових комплексів значної кількості підтримуючих і сервісних функцій, покликаних забезпечити максимальний комфорт і зручність для майбутніх мешканців. Якщо раніше девелоперу було достатньо передбачити нежитлові площі на перших поверхах будинків, які швидко продавалися і заселялися орендарями, размещающими свої невеликі бізнеси - перукарні, хімчистки, магазини товарів першої необхідності, то сьогодні, по-перше, знизився попит на оренду таких приміщень, а по-друге, їх вже недостатньо для забезпечення конкурентоспроможності житлового проекту. Сучасні житлові комплекси пропонують жителям повноцінні спортивні і оздоровчі центри, дитячі та спортивні майданчики, облаштовану територію для прогулянок і відпочинку, в тому числі парки і пляжі», - стверджує Ярослава Чапко, директор консалтингової компанії City Development Solutions.
За словами Володимира Тимочко, партнера Dragon Capital, компанії, яка управляє проектами фонду DUPD, наявність інфраструктури останнім часом стало одним з найважливіших факторів при виборі квартири. «Особливо це стосується бізнес - і преміального сегмента. Люди вже давно перестали купувати квадратні метри, а замислюються про комфорт життя на новому місці», - говорить він.
За законом
Згідно будівельним нормам, при будівництві житлових комплексів обов'язковими є об'єкти соціальної інфраструктури.
Олеся Перчак, заступник генерального директора компанії UDP з питань маркетингу стверджує, що згідно ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень в об'єктах житлової нерухомості», обов'язковими елементами інфраструктури повинні бути зелені зони для відпочинку і прогулянок, пішохідні зони, дитячі майданчики, майданчики для збору сміття, місця для вигулу собак, для паркування автомобілів. Також обов'язковою умовою планування житлового комплексу має бути наявність кількох вільних в'їздів на територію комплексу.
При цьому дитячі майданчики повинні займати не менше 0,7 кв. м на людину, спортивні - 0,2 кв. м, майданчики для відпочинку - 0,1 кв. м, територія стоянки - не менше 0,8 кв. м на людину.
Що стосується комерційних об'єктів, то, за словами Євгена Карімова, головного архітектора проектів Інституту «ГорГражданПроект», законодавство не зобов'язує забудовника передбачати об'єкти обслуговування в складі житлової нерухомості.
«Але згідно деяким нормативам, зокрема ДБН-2 Ст..2-15:2005 забудовники можуть реалізовувати нежитлові приміщення на першому, другому поверхах під ресторани, магазини, консультаційні кабінети лікарів і т. п. В той же час, правила чітко регламентують, що не може бути розміщено в об'єктах житлової нерухомості - магазини та інші об'єкти, площа яких перевищує 700 кв. м, ресторанів з кількістю посадкових місць більше 50 і т. п.», - говорить експерт.
Популярна інфраструктура
Які об'єкти інфраструктури найчастіше забудовники будують? На думку Дмитра Шості, якщо мова йде про великому житловому комплексі «ідеальний набір» забудовника складається з однієї або декількох дитячих та/або спортивних майданчиків, дитячого садка та/або школи, комерційних приміщень, де можна буде помістити аптеку, магазин типу «біля будинку», перукарню, кафе, кілька офісів. Це можуть бути як приміщення на перших поверхах, так і окремо розташовані торговельно-офісні центри.
«На свій розсуд і в залежності, як правило, від особистих поглядів, а іноді політичних амбіцій власника компанії-забудовника, на території комплексу може з'явитися церква або молебний будинок. Крім того, за індивідуальною домовленістю та за наявності відповідних технічних умов на місцевості, в комплексі можуть побудувати спортклуб з басейном», - говорить він.
Додаючи, що, в реальності об'єкти економ-класу найчастіше обходяться однією-двома стандартними дитячими майданчиками та заасфальтованих двором.
«Найчастіше забудовники в свої проекти комплексів вносять ті об'єкти інфраструктури, які легше продати. Тобто, ставка робиться на комерційну нерухомість: офіси, приміщення під магазини, аптеки, ресторани і т. д.», - стверджує Олеся Перчак.
Витрати забудовників
Точні цифри, скільки забудовники витрачають на будівництво інфраструктури, фахівці називати не беруться.
За оцінками Дмитра Шості, витрати залежать від розмірів комплексу. Як правило, чим більше сам по собі об'єкт, тим менше в процентному співвідношенні займають витрати на будівництво соціальних об'єктів.
«За нашими оцінками, у столиці витрати забудовників на «соціалку» коливаються в межах 4-7% від вартості всього проекту», - говорить він.
За словами Олеся Перчак, середній показник вартості інфраструктури - це приблизно 25% від вартості всього реалізованого житлового комплексу. Але цей показник дуже усреднен, так як в кінцевому підсумку і ціна, і весь бюджет буде дуже залежати від особливостей житлового комплексу і від його концепції.
