Аналіз тенденцій на ринку нерухомості

На цьому тижні Нацбанк зробив спробу знайти «рівноважний курс валют за допомогою щоденних аукціонів продажу доларів . В результаті, за тиждень курс долара виріс приблизно на 11,7%. Якщо 1 листопада 2014 ми використовували курс долара 12,95, то станом на 08.11.2014 він склав 14,47. А оскільки ціни пропозицій тепер зберігаються в гривнях, то середні ціни в доларах при цьому різко знизилися.

Наскільки це відповідає різке зниження доларових цін ринковим реаліям - сказати поки складно. Ринок нерухомості має високу інерцію. Більшість продавців вносять корективи в об'яви досить рідко, воліючи враховувати всі зміни при проведенні торгів. Курси перерахунку валют нерідко є предметом домовленості продавців і покупців.

З одного боку, більшість учасників ринку нерухомості традиційно орієнтуються на ціни в доларах США. З іншого боку, їх основні доходи в гривнях. Звідси і роздвоєння сприйняття ринкових тенденцій, яке посилюється в періоди різких змін курсів валют на тлі жорсткої політики держави, спрямованої на витіснення долара з ринку нерухомості.

З точки зору статистичного аналізу, всі ці фактори - джерела значних неточностей і навіть помилок. Бо за час експозиції змінюються не тільки офіційні і неофіційні курси валют, але і погляди на ціни деяких учасників ринку. З цим можна було б змиритися за умови регулярної публікації достовірних даних про всіх реальних угодах. Тоді статистика цін пропозицій відійшла на другий план. Але біда в тому, що достовірних даних про реальних угодах вкрай мало. Їх приховують не тільки чиновники, але і практично всі учасники ринку.

Різкий перехід до політики «плаваючого курсу» поки лише збільшив і без того значний хаос на київському вторинному ринку нерухомості. Бо з вкрай помилково аналізувати цінові тенденції інерційного ринку нерухомості в умовах щоденних стрибкоподібних змін курсів валют.

Ці стрибкоподібні зміни - прямий наслідок тривалого заморожування курсів валют. Як тільки держава припиняє вкрай дороге підтримання стабільного курсу національної валюти, відразу ж виявляється безліч згладжених перш протиріч. У результаті чого курс різко падає, економіка і громадяни несуть збитки, а «чорний ринок» отримує значну підтримку.

Вихід, на наш погляд, в регульованому переході до плаваючого курсу з допомогою проведення регулярних аукціонів продажу валюти. На першому етапі проведення таких аукціонів відбувся стрибок. Але з часом стрибки повинні зникнути - імовірність цього досить велика.

Зміна середніх цін пропозицій у гривнях за квадратний метр

В цілому по Києву середня ціна пропозицій у гривнях за квадратний метр:

- за останній місяць знизилася на 2,0%;
- за останні три місяці зросла на 0,1%;
- за останні півроку знизилася на 1,1%;
- за останній рік зросла на 43,5%.

У нових будинках середня ціна пропозицій у гривнях за квадратний метр:

- за останній місяць знизилася на 2,6%;
- за останні три місяці знизилася на 2,8%;
- за останні півроку знизилася на 5,5%;
за останній рік зросла на 34,8%.

У будинках біля метро середня ціна пропозицій у гривнях за квадратний метр:

- за останній місяць знизилася на 2,4%;
- за останні три місяці знизилася на 5,5%;
- за останні півроку зросла на 1,8%;
- за останній рік зросла на 34,1%.

Зміна середніх цін пропозицій у доларах за квадратний метр

В цілому по Києву середня ціна пропозиції у доларах за квадратний метр:

- за останній місяць знизилася на 2,8%;
- за останні три місяці знизилася на 6,2%;
- за останні півроку знизилася на 11,8%;
- за останній рік знизилася на 13,1%.

У нових будинках середня ціна пропозиції у доларах за квадратний метр:

- за останній місяць знизилася на 3,2%;
- за останні три місяці знизилася на 11,7%;
- за останні півроку знизилася на 15,6%;
- за останній рік знизився на 18,8%.

У будинках біля метро середня ціна пропозиції у доларах за квадратний метр:

- за останній місяць знизилася на 3,2%;
- за останні три місяці знизилася на 7,1%;
- за останні півроку знизилася на 15,6%;
- за останній рік знизилася на 18,9%.

Коментарі:
Різке зростання цін у гривнях у період з лютого по травень пов'язаний з різким просіданням курсу гривні не тлі більш-менш стабільних цін в доларах.

Коливання цін у гривнях з травня по листопад пов'язані з двома факторами. З одного боку, позначалася явно виражена загальна тенденція зниження цін на нерухомість. З іншого боку, періодичне просідання курсу національної валюти штовхало вгору ціни в гривнях.

В подальшому, швидше за все, ціни в гривнях будуть змінюватися приблизно так, як в 2008-2009 роках. Тоді курс гривні різко впав, а ціни в гривнях різко зросли. Надалі ж ціни в гривнях знизилися. І основна причина цього - зниження доларових цін при досить стабільному курсі національної валюти.

Джерело: domik.ua