Котлован чи готова квартира? В яку нерухомість зараз вигідніше вкладатися
На якому етапі будівництва краще купувати житло (фото: РБК-Україна / Віталій Носач)
Кількість пропозицій продажу й купівлі нерухомості суттєво зростає. Попри ситуацію в країні, ринок динамічний та активно відновлюється. Щомісяця зростає попит на купівлю житла, зараз він майже на довоєнному рівні. Сумнівів, що люди будуть продовжувати інвестувати та купувати житло в Україні, стає менше.
Обираючи вигідний варіант, слід зважати на мету придбання житла - це інвестиція чи квартира під "швидкий заїзд", тобто купівля для себе. У процесі обговорень остаточне рішення може змінюватись, і це нормально.
Варто почати з того, що між "котлованом" та квартирою, готовою до заїзду, є ще чимало стадій будівництва. Коли ми говоримо про перший варіант - це по суті етап, коли забудовник отримав дозвіл на будівництво та провів перші земельні роботи на території, зробивши котлован під фундамент.
Першою та найбільш значною перевагою придбання житла на цьому етапі є економія (від 30-40% і більше). Такий варіант купівлі вигідний для інвестицій, адже забезпечує високу дохідність об’єкта нерухомості при подальшому продажі. Також придбання квартири на первинному етапі будівництва дає можливість обрати свій ідеальний варіант планування, виду, поверховості тощо.
У випадку перепродажу первинного житла за переуступкою прибутковість може сягати 30-40%. Якщо йдеться про продаж вже зданої в експлуатацію квартири чи будинку, особливо якщо там зроблений косметичний ремонт, ціна на житло буде значно вищою, ніж на початковому етапі. Такий варіант дозволяє заробити, проте потребуватиме більше часу.
Варто врахувати те, що в цьому випадку поруч із вищою прибутковістю існує високий ризик. Перед тим, як купувати квартиру на початковому етапі або, як кажуть, інвестувати в котлован, обов’язковим та важливим є перевірка всіх можливих документів та даних про забудовника.
Ось їх орієнтовний перелік:
Документи на землю. У зв’язку із введенням в Україні воєнного стану публічна кадастрова карта була відключена, проте основні дані можна перевірити в Держгеокадастрі - цільове призначення, форму власності тощо.
Дозвіл на виконання будівельних робіт можна перевірити в Реєстрі дозвільних документів в Державній інспекції архітектури та містобудування України (зараз доступ до публічних даних досить обмежений, тому для отримання інформації треба надіслати листа в ДІАМ).
Інформація про статус юридичної особи - чи не перебуває компанія в статусі припинення діяльності, можна перевірити в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. Окремо в Єдиному державному реєстрі судових рішень можна отримати інформацію про судові спори компанії, а також досудові розслідування у кримінальних провадженнях чи справах про банкрутство.
Не буде зайвим приїхати в офіс до забудовника, а також відвідати територію майбутнього ЖК чи об’єкта нерухомості та подивитися все на власні очі.
Крім перевірки інформації у відкритих джерелах потрібно впевнитись, чи об’єкт справді знаходиться за вказаною адресою і чи не відрізняється від того, що ви бачили на фото або в проєкті. Якщо в ЖК вже є здані будинки, це гарна можливість поспілкуватися з мешканцями та дізнатися їхню думку щодо житлового комплексу та інших нюансів.
За даними нашого ресурсу, станом на липень 2023 року кількість пропозицій по Україні з продажу "первинки" складає 66 тисяч оголошень, медіанна ціна житла - майже два мільйони гривень, кількість відгуків від користувачів на оголошення - понад 51 тисяча. З вторинним ринком ситуація краща: кількість пропозицій вища майже на 60%, кількість відгуків більша на 35%, медіанна ціна вторинного житла по Україні становить 1,64 мільйона гривень.
Рішення про купівлю житла, яке вже готове до заїзду, виглядає більш безпечним, як мінімум з тієї точки зору, що всі етапи будівництва завершені, комунікації підключені, а будинок зданий в експлуатацію. Плюс у покупця є можливість особисто оцінити стан квартири, самого ЖК, прибудинкову територію тощо.
Основним питанням, яке хвилює покупців при купівлі готового до заселення житла, є його ціна, особливо якщо продавець попередньо зробив у ньому косметичний ремонт або це вторинка з євроремонтом. У такому випадку вартість квартири чи будинку буде значно вищою, ніж на етапі котловану.
При виборі - вкладати гроші у "котлован", купувати новобудову з ремонтом чи вторинку "заїжджай та живи" - слід керуватися метою вашої покупки. Іноді попри те, що людям терміново потрібно житло для себе, вони все ж вирішують інвестувати у новобудову та паралельно орендувати помешкання, бо це фінансово вигідніше. Ухвалювати рішення та робити розрахунки кожен має сам для себе, для зручності є калькулятор, завдяки якому можна дізнатися середню ціну продажу, а також довгострокової оренди вашого варіанту квартири.
Перед покупкою квартири чи будинку важливим етапом є аналіз ринкової ціни на нерухомість у вашому місті чи регіоні. Лише після цього ви можете зрозуміти, завищена ціна об'єкта, що вас зацікавив, чи ні. Також можна звернутися до перевіреного рієлторського агентства або фахівця з нерухомості, консультація якого допоможе обрати варіант купівлі житла, що підходить саме вам.
