Як зрозуміти, що продавець квартири вас обманює?

Основні афери з нерухомістю - як розпізнати обман

Різноманітні шахрайські схеми й обман ріелторів при купівлі квартири - доволі розповсюджене явище, якого варто уникнути в будь-який спосіб. Нижче розглянемо основні ознаки, що можуть вказувати на аферу та недоброчесність посередників, з якими може мати справу покупець нерухомості.

Неправдиві оголошення. Ріелтори часто розміщують в мережі Інтернет (на сайтах, у рекламних банерах, у соціальних мережах і т. ін.) безліч оголошень з метою "заманити" потенційного клієнта. При цьому квартири, яку людина бачить в оголошенні, може навіть не існувати.

Так роблять для того, щоб якомога більше людей зв'язалися з посередником, що пропонуватиме подивитися різні варіанти нерухомості на продаж. Якщо ж попросити ріелтора показати саме вподобаний вами варіант з оголошення, він зазвичай відповідає, що ця квартира вже продана (але є можливість подивитися замість неї інші, схожі й навіть кращі).

Шляхом такого обману ріелтори шукають нових клієнтів - на яких надалі можна непогано заробити.

У подібних "фейкових" оголошеннях найчастіше надається неповна інформація про об'єкт нерухомості (відсутні дані про поверх, площу, місцерозташування тощо). Насторожити потенційного покупця мають також занадто красиві фотографії або ж замала вартість квартири (у порівнянні з ринковими цінами).

Реальний стан квартири може не виправдати очікування (ілюстрація: pixabay.com)

Передоплата за перегляд. Інколи на ринку нерухомості зустрічаються схеми оплати "за адресу".

Йдеться про те, що нечесний ріелтор просить заплатити гроші за інформацію про квартиру, яка вам сподобалась. Коли ж потенційний орендар чи покупець приїжджає за вказаною адресою, з'ясовується, що житло не підлягає здачі чи продажу, оскільки там вже хтось мешкає.

"Крадіжка" оголошень. У такій схемі ріелтори-шахраї без дозволу розміщують чужі оголошення (опубліковані реальними власниками квартир) від свого імені, залишаючи свої контактні дані.

Відтак, коли потенційний покупець дзвонить по оголошенню, замість власника потрапляє на посередника й надалі змушений з'ясовувати, хто реальний власник житла, а хто просто хоче отримати комісійні від угоди.

Продаж через посередника. Інколи в оголошеннях вказується, що квартиру продає власник, однак згодом з'ясовується, що потенційний покупець зв'язався зі знайомим, родичем чи другом власника, який просто "допомагає продати".

Афера полягає в тому, що людина домовляється про перегляд квартири й вважає, що йому не доведеться платити комісійні. Проте "на місці" - після екскурсії обраним об'єктом нерухомості - з потенційного покупця вимагають гроші за "послугу".

Порівняльна характеристика. Вдаючись до такого психологічного прийому, недобросовісні ріелтори не одразу показують потенційному покупцю ту квартиру, яку він обрав.

Спершу вони водять людину страшними та "вбитими" квартирами, що відповідають очікуванням лише частково. Після цього посередник "раптово" зазначає, що буквально пару годин тому з'явився ідеальний варіант, який дійсно є хорошим і відповідає поставленим запитам. Водночас коштувати цей об'єкт нерухомості може більше, ніж очікувалося.

Перегляд в "обраний" час. Оскільки основним завданням ріелтора є продаж квартири у будь-який спосіб (щоб отримати комісійні), він не звертатиме увагу покупця на недоліки обраного житла.

Нечесні спеціалісти можуть навіть навмисно обирати певний час доби чи тижня для перегляду - щоб уникнути "негативних нюансів" (гучних чи буйних сусідів увечері, жахливого виду з вікна вдень, вщент "забитої" парковки під будинком у вихідний день тощо).

Вид з вікна важливий для багатьох (ілюстрація: pixabay.com)

Підставні покупці. Коли недобросовісний посередник бачить, що клієнту точно підходить обрана квартира, він може спробувати поквапити його з покупкою - не даючи часу на роздуми чи можливості поторгуватися й знизити ціну.

Дехто вдається навіть до послуг "підставних покупців", які нібито випадково приходять дивитися об'єкт нерухомості одночасно з вами, або ж телефонують посереднику під час демонстрації квартири саме вам.

Тоді ріелтор каже, буцімто може віддати вам квартиру "тут і зараз", без торгу, бо інакше її куплять інші. Особливо корисливі "спеціалісти" можуть вдатися у такому випадку навіть до підвищення вартості нерухомості, на тлі "шаленого ажіотажу".

Аванс чи завдаток. З юридичної точки зору між авансом і завдатком існує суттєва різниця. Водночас дехто з посередників удає, буцімто не розуміє відмінностей між цими двома термінами.

Покупцю варто знати, що завдаток не можна навіть згадувати в тексті попереднього договору про купівлю/продаж житла. У стандартному договорі процес передачі фінансових коштів заведено називати авансом або ж сумою забезпечення.

Обман полягає в тому, що покупцеві відмовляються повертати аванс під виглядом того, що він був частиною завдатку. При цьому в договорі обов'язково буде закріплена сума забезпечення і розмір штрафу, який є компенсацією для власника у разі відмови клієнта від покупки.

Якщо ж у тексті договору йдеться саме про аванс, його повинні повністю повернути.

Юридична перевірка від посередника. Такий різновид обману є чи не найпопулярнішим.

Навіть якщо посередник наголошує, що провів повну юридичну перевірку всіх нюансів щодо обраного вами об'єкту нерухомості, вірити "на слово" не варто, адже ріелтор не несе за це жодної відповідальності та не дає гарантій (з юридичної точки зору).

Якщо придбати житло з "проблемними" документами, через деякий час попередній власник може, наприклад, несподівано з'явитись у вас на порозі й зажадати анулювати угоду (навіть через суд).

Ретельна перевірка всіх документів допоможе уникнути проблем у майбутньому (ілюстрація: pixabay.com)

Як уникнути розповсюджених помилок під час купівлі квартири

Для того, щоб уникнути проблем під час купівлі будь-якої нерухомості, експерти радять дотримуватися низки "неписаних правил":

• завжди перевіряйте оголошення на повноту інформації, відповідність фотографій та реальність вартості (виходячи із середніх цін на ринку)
• ніколи не дзвоніть по оголошенню, що викликає у вас ту чи іншу підозру
• ніколи не платіть комісійні ріелтору чи посереднику до підписання договору, чи інших необхідних документів
• шукайте оголошення про продаж нерухомості на офіційних спеціалізованих сайтах, де їх розміщують справжні власники, а не шахраї
• завжди уточнюйте інформацію - з ким ви матимете справу під час перегляду квартири (з власником, ріелтором, чи будь-яким іншим посередником) та чи вимагатимуть з вас потім комісійні "за екскурсію"
• ніколи не погоджуйтесь на купівлю квартири після активного перегляду низки "страшних" варіантів - перепочиньте, видихніть, переконайтесь, що вартість підходящого вам об'єкту не завищена (у порівнянні з цінами на ринку) і лише потім ухвалюйте рішення
• оглядайте обрану квартиру щонайменше кілька разів (у різний час доби, в будні та у вихідні дні), а також уявіть, який вид відкриватиметься з вікна в іншу пору року (щоб замість зеленого парку влітку ви не побачили, наприклад, хрести кладовища крізь оголені дерева взимку)
• ніколи не кваптеся з покупкою квартири, навіть якщо її обіцяють віддати комусь іншому вже за кілька годин (якщо ви одразу ж не погодитесь на оформлення договору), не погоджуйтесь також на "підвищену ціну на тлі попиту"
• уважно ознайомтесь з інформацією про компанію-забудовника будинку, в якому плануєте придбати квартиру (щоб уникнути наслідків неякісного будівництва), а також з відгуками про неї реальних мешканців об'єкта нерухомості
• уважно ознайомтесь з інформацією про власників квартири та документами, що підтверджують право власності
• поцікавтесь, які особи були власниками цієї квартири з моменту введення її в експлуатацію (дослідіть так звану історію продажу нерухомого майна, щоб уникнути надалі судових спорів чи інших неприємностей)
• уважно перечитуйте договір про купівлю/продаж житла та інші супутні документи, а також не вносіть "аванс" чи "завдаток", якщо у договорі він не згадується (щоб мати можливість повернути кошти у разі зміни тих чи інших обставин і відмови від покупки)
• перед підписанням договору проведіть ретельну перевірку всіх документів щодо квартири - або самотужки (якщо ви в цьому розбираєтесь), або за допомогою перевіреного юриста чи юридичної компанії