Нынешний февраль имеет все шансы войти в историю украинского рынка недвижимости как период, когда одновременно пришлось отвечать на несколько жестких вызовов. Каким выйдет рынок из этой передряги и каких цен, динамики продаж и настроений ждать завтра?
Редакция РБК-Украина Realty искала ответы вместе с экспертами рынка.
"По самому оптимистичному и вероятному сценарию, активизацию рынка первичного жилья мы увидим к уже концу месяца, – прогнозирует Михаил Подвысоцкий, управляющий партнер группы компаний Concept Group. – Объяснение этому – традиционное весеннее оживление работ на стройплощадках и активности потенциальных покупателей".
Именно весной начинается активная фаза продаж. По прогнозам аналитиков Concept Group, рост покупательской активности, по сравнению с январем, составит до 5%. Это станет хорошим сигналом для реализации отложенного за зиму спроса.
На фоне внешней напряженности и внутренней нервозности, покупатели заняли выжидательную позицию. При этом у них есть время, чтобы тщательно подойти к выбору квартир.
В свою очередь, управляющий партнер INSPI Development Владимир Семенцов подтверждает: на рынке первички в январе-феврале существенно увеличился отложенный спрос. Главные причины: внешняя угроза и экономическая неопределенность, которая проявляется в "скачках" курса доллара.
"После зимы, при условии снижения внешней угрозы, рынок существенно активизируется. Со второй половины марта цены на квартиры могут вырасти в среднем на 3%. Но главный итог зимы-начала весны это повсеместное возвращение инвесторов-покупателей на рынок. Я считаю, что в марте-апреле спрос может увеличиться до 10%", – говорит он.
Ценовая ситуация к весне также изменится, считает Михаил Подвысоцкий. Однако это изменение не будет радикальным и коснется, в первую очередь, объектов высокой степени готовности.
"По нашим прогнозам, в конце февраля-начале марта возможно точечное увеличение стоимости квартир в пределах 7% в гривневом эквиваленте. Это будет связано с увеличением степени готовности проектов и, соответственно, снижением рисков для покупателей".
В целом февраль можно считать достаточно стабильным в плане ценообразования. Именно отложенный спрос вместе с курсовыми "качелями", и внешней угрозой являются сдерживающими факторами – как для застройщиков, так и для покупателей. При этом эксперт обращает внимание, что рынок продолжает жить привычной жизнью – несмотря на все вызовы. Обвала не стоит ждать, как и верить в то, что цены на первичном рынке слишком оторвалась от покупательского спроса.
"Рынок живет по своим правилам: сделки совершаются, строительство на большинстве объектов продолжается. Конечно, активность на первичном рынке несколько отличается от показателей октября или ноября", – констатирует Михаил Подвысоцкий.
Владимир Семенцов осторожен в ценовых прогнозах: на сегодняшний день делать их опрометчиво.
"Но вместе с тем, аналитики считают, что рост стоимости квартир на первичном рынке составит до 10-12% (то есть в пределах инфляции) против 30% по итогам 2021 года. В целом ситуация будет оставаться стабильной", – уточняет он.
Как считает Владимир Семенцов, сейчас преждевременно говорить о каких-либо "пузырях" на рынке первичного жилья.
"Да, в ноябре цены достигли своего обоснованного максимума. И несмотря на возможное удорожание строительства, ценовые изменения в 2022 году будут зависеть от качественных характеристик строящегося объекта (в том числе и от месторасположения), от стадии строительства, лояльных условий по приобретению квартир и от спроса на тот или иной объект. Я убежден, что необдуманного, “под шумок”, повального увеличения стоимости жилья удастся избежать. Застройщики прекрасно понимают, что необоснованный рост стоимости кв.м оттолкнет покупателей, а не привлечет их".
Вместе с тем эксперты констатируют: на первичном рынке недвижимости сейчас очередной сложный этап. Реализация новых проектов временно приостановлена (по прогнозам Семенцова – до апреля). Это касается не только жилья, но и других сегментов недвижимости.
"Инвесторы внимательно изучают ситуацию и пока не торопятся вкладывать средства в новые проекты. Но скажу, что "сложные этапы" на рынке жилья случаются раз в 2 года. Конечно, военную угрозу сложно сравнивать с весенним локдауном 2020 года, но по большому счету, последствия очень схожи – это снижение спроса и состояние экономики в целом. Но рынок живет, стройки не останавливаются, покупатель вскоре вернется", – оптимистично настроен Владимир Семенцов.
Главное, чтобы внешняя напряженность не переросла в нечто большее с совершенно другими последствиями, заключает он.
Ранее мы рассказывали, как повлияла угроза войны на аренду и продажу квартир в западных регионах.